近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房企紛紛走出海外，在海外打拼出一片全新的天地，其中，就包括我會(huì)會(huì)員單位。他們的成功經(jīng)驗(yàn)，相信對(duì)于有志到海外發(fā)展的會(huì)員企業(yè)來(lái)說(shuō)，是非常寶貴的。
本刊《對(duì)話企業(yè)家》欄目特地對(duì)話目前在海外市場(chǎng)做得風(fēng)生水起的會(huì)員單位：東渡集團(tuán)和中銳地產(chǎn)，讓我們一起分享他們的心得吧！
《房產(chǎn)商》：公司目前在海外投資的項(xiàng)目在什么地方？進(jìn)展情況如何？
李海林：東渡國(guó)際集團(tuán)的海外投資主要集中在北美，目前以美國(guó)底特律、洛杉磯的開(kāi)發(fā)和加拿大新斯科舍省的投資開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)。
在美國(guó)底特律，東渡成功收購(gòu)了三棟座落在中央商務(wù)區(qū)的歷史保護(hù)建筑大廈，現(xiàn)在正在對(duì)其中的自由新聞大廈進(jìn)行全面改造的計(jì)劃工作。
在洛杉磯，東渡近期成功收購(gòu)了一家水上俱樂(lè)部，座落于美國(guó)西海岸1號(hào)公路最美麗的海岸線上，計(jì)劃將其改造優(yōu)化成為一個(gè)水上運(yùn)動(dòng)主題的精致私人俱樂(lè)部。
在加拿大新斯科舍省，東渡國(guó)際持有首府城市哈利法克斯的太平洋大樓，這是一棟地處市中心的歷史保護(hù)建筑，現(xiàn)在處于全面滿(mǎn)租的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，空置率平均控制在5%以下。
東渡國(guó)際還相繼購(gòu)買(mǎi)了大片土地，著眼于未來(lái)旅游、度假、房產(chǎn)、濱海新城、高新科技園區(qū)等全面開(kāi)發(fā)，目前其中一個(gè)度假村項(xiàng)目 —— 大西洋海悅灣已經(jīng)完成全部設(shè)計(jì)工作，等當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)本部門(mén)審批后即可開(kāi)工建設(shè)，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始向市場(chǎng)推廣。東渡在加拿大的項(xiàng)目得到了當(dāng)?shù)厥≌�、市政府以及各�?jí)有關(guān)團(tuán)體的大力支持，我們與新斯科舍省經(jīng)濟(jì)發(fā)展署和大哈法經(jīng)合組織簽訂了戰(zhàn)略合作備忘錄，開(kāi)啟了全面合作伙伴關(guān)系。
毛恩：公司已在新加坡上市。我們?cè)诤Ｍ馔顿Y的項(xiàng)目在澳大利亞的悉尼和布里斯班。目前第一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)上市銷(xiāo)售，第一批房源已售完。
《房產(chǎn)商》:公司投資項(xiàng)目的購(gòu)房者群體是面對(duì)哪些人？
李海林：在底特律的目標(biāo)客群主要是目前需要居住的底特律市中心的工作人員，主要以年輕人為主。當(dāng)然未來(lái)我們也會(huì)結(jié)合EB5的移民有關(guān)方案，針對(duì)中國(guó)大陸市場(chǎng)進(jìn)行推廣。
在加拿大新斯科舍省的項(xiàng)目，我們的目標(biāo)客群主要定位于3個(gè)層次，首先就是中國(guó)大陸市場(chǎng)，通過(guò)結(jié)合移民政策吸引當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)留學(xué)生以及其家長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，同時(shí)國(guó)內(nèi)的團(tuán)隊(duì)還會(huì)在大陸向有興趣前往加拿大的人群進(jìn)行推廣。
其次就是亞洲周邊國(guó)家的市場(chǎng)，尤其是香港、臺(tái)灣和東南亞國(guó)家的受眾，重點(diǎn)對(duì)那些想要前往加拿大定居生活，擁有一個(gè)自己的美麗度假村的人群進(jìn)行推廣。再次就是當(dāng)?shù)乇泵朗袌?chǎng)，對(duì)于那些向往新斯科舍美好風(fēng)光和自然環(huán)境的人們，也會(huì)做重點(diǎn)的推廣。
毛恩：我們的目標(biāo)客戶(hù)群主要是當(dāng)?shù)厝�。房地產(chǎn)的居住屬性是第一位的；另外還有中國(guó)留學(xué)生或移民者，兼有投資屬性的群體。
《房產(chǎn)商》:當(dāng)初為何想到去海外投資？
李海林：一是為了響應(yīng)國(guó)家提出的民間企業(yè)“走出去”戰(zhàn)略，把國(guó)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)資源和市場(chǎng)環(huán)境與國(guó)外的發(fā)展需求結(jié)合起來(lái)，走出一條創(chuàng)新的商業(yè)模式道路。
二是為了更好地發(fā)揮東渡集團(tuán)25年來(lái)積累的豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)一系列嚴(yán)密的市場(chǎng)分析和考察，我們著眼于“藍(lán)�！笔袌�(chǎng)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，取得了很好的初步成效。
毛恩：國(guó)內(nèi)土地價(jià)格高企，競(jìng)拍激烈，民企爭(zhēng)不過(guò)國(guó)企，特別是央企，與其在紅海中掙扎，不如在藍(lán)海中探索。
《房產(chǎn)商》:相比國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，海外房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)率如何？
李海林：目前東渡集團(tuán)投資的幾個(gè)項(xiàng)目，由于地處的城市和區(qū)域的市場(chǎng)需求大且成長(zhǎng)穩(wěn)健，目前在經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目都有非�？捎^的利潤(rùn)收益。計(jì)劃進(jìn)行加拿大度假村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)15%左右的凈利潤(rùn)收入。而底特律的自由新聞大廈改造項(xiàng)目，完成后的收益預(yù)計(jì)可達(dá)8500萬(wàn)美元。
毛恩：我們的項(xiàng)目收益相對(duì)穩(wěn)定，內(nèi)部收益率都在25%以上。
《房產(chǎn)商》:海外投資地產(chǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)在哪里？應(yīng)該如何解決？
李海林：目前通過(guò)一年多的海外投資開(kāi)發(fā)，難點(diǎn)主要在于國(guó)外的各項(xiàng)政治、經(jīng)濟(jì)政策和文化、商務(wù)往來(lái)方式等方面與國(guó)內(nèi)存在著較大的差異，不能照搬國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)模式和思路。因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們需要花費(fèi)較大的精力和較多的時(shí)間去研究學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)法律法規(guī)，當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)流程，因?yàn)闁|渡保證在海外的開(kāi)發(fā)務(wù)必遵守當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)規(guī)定、政策、要求甚至習(xí)俗，要讓當(dāng)?shù)厝藗兘邮懿g迎東渡的投資開(kāi)發(fā)。因此這方面的學(xué)習(xí)了解確實(shí)需要過(guò)程，算是個(gè)難點(diǎn)。
但是通過(guò)當(dāng)?shù)胤止緢F(tuán)隊(duì)的努力和與有關(guān)政府部門(mén)、組織和團(tuán)體的密切配合，我們正在很有效率地全面了解如何在美國(guó)和加拿大這樣的北美國(guó)家做生意，正確地走好每一步。
毛恩：主要難點(diǎn)有2個(gè)方面。第一方面，人才缺乏，既懂外語(yǔ)、了解當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)流程和政策，又懂專(zhuān)業(yè)的人太少。第二方面，與國(guó)內(nèi)不同的開(kāi)發(fā)流程要學(xué)習(xí)和了解。澳洲開(kāi)發(fā)是先拿地，次做規(guī)劃，批準(zhǔn)后即可銷(xiāo)售，預(yù)售至一定數(shù)量，銀行貸款并開(kāi)工建設(shè)，竣工交付后收客戶(hù)資金，還銀行貸款，付總包工程款，開(kāi)發(fā)商獲利走人。人才只有通過(guò)招聘和培養(yǎng)二條途徑解決，熟悉流程最好的辦法是與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作，合資開(kāi)發(fā)，在干中學(xué)。
《房產(chǎn)商》:你認(rèn)為未來(lái)海外投資房地產(chǎn)的方向和發(fā)展趨勢(shì)是什么？公司有沒(méi)有相應(yīng)的準(zhǔn)備？
李海林：未來(lái)海外投資房地產(chǎn)的方向?qū)?huì)更加充滿(mǎn)多樣性、創(chuàng)新性和挑戰(zhàn)性，發(fā)展趨勢(shì)可以說(shuō)是廣闊天地，大有作為。目前已經(jīng)有越來(lái)越多的來(lái)自世界各地的投資者進(jìn)入主流市場(chǎng)，就拿國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，也有幾家較大的企業(yè)在近幾年紛紛投資美國(guó)、加拿大還有歐洲的各種項(xiàng)目，澳洲也有很多。所以在大家紛紛走向海外市場(chǎng)的時(shí)候就帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，如何才能保持自己業(yè)務(wù)的穩(wěn)步成長(zhǎng)，就需要企業(yè)能夠大膽地開(kāi)拓創(chuàng)新，走出自己的道路，創(chuàng)造出一套獨(dú)有的商業(yè)模式或產(chǎn)品，這樣就能夠走在海外投資發(fā)展的最前沿。
東渡作為國(guó)內(nèi)較早涉足海外投資開(kāi)發(fā)的企業(yè)，我們正在沿著企業(yè)制定的目標(biāo)戰(zhàn)略和宏偉愿景，打造專(zhuān)屬于東渡自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，以十足的信心和勁頭拓展東渡在海外的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。
毛恩：海外投資房地產(chǎn)是人民幣升值，并走向國(guó)際化的必然結(jié)果。海外投資房地產(chǎn)更多的要考慮當(dāng)?shù)氐姆伞⑹袌?chǎng)環(huán)境，不能抱著國(guó)內(nèi)的“開(kāi)發(fā)”概念不放，應(yīng)更多的走房地產(chǎn)基金的模式。為此，公司也在這方面積極地尋求合作伙伴，探討合適的投資方式。
《房產(chǎn)商》:對(duì)于有興趣來(lái)海外投資的房企，你的建議和忠告是什么？
李海林：對(duì)于有興趣的潛在投資者，建議在投資之前充分地做好前期準(zhǔn)備工作，要對(duì)海外市場(chǎng)的形勢(shì)和目標(biāo)投資區(qū)域進(jìn)行全方位的調(diào)研、分析、考察，可以多學(xué)習(xí)在海外投資獲得成功的企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)；要建立一支有經(jīng)驗(yàn)、有活力、有激情的團(tuán)隊(duì)，國(guó)外環(huán)境與國(guó)內(nèi)簡(jiǎn)直可以說(shuō)是天差地別，必須要一步一個(gè)腳印的謹(jǐn)慎認(rèn)真的做出每一項(xiàng)決定，采取每一項(xiàng)行動(dòng)；還要清晰地定位自己的開(kāi)發(fā)模式和思路，做好商業(yè)計(jì)劃和財(cái)務(wù)測(cè)算，從而避免盲目的投資。海外市場(chǎng)之大是大家有目共睹的，期待著更多的企業(yè)能夠走出去，去開(kāi)拓更加廣闊的未來(lái)。
毛恩：了解當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律法規(guī)，找到合適的合作伙伴和經(jīng)營(yíng)管理人才，建立有效的海外項(xiàng)目管理和考核機(jī)制。
