面對(duì)房地產(chǎn)下半場的創(chuàng)新時(shí)代，企業(yè)尤其成長型的中小企業(yè)，決策者、高層管理人員、經(jīng)營班子都應(yīng)該認(rèn)真思考戰(zhàn)略。因?yàn)榇笃髽I(yè)試錯(cuò)的成本相對(duì)比較低，可以在很多行業(yè)、城市、產(chǎn)品類型上做大量的嘗試，無論哪一個(gè)部分出現(xiàn)一些問題都有調(diào)整的空間和余地。可是，中小企業(yè)的試錯(cuò)代價(jià)很大，犯一次錯(cuò)誤就可能對(duì)未來發(fā)展帶來根本性的影響。因此，白銀時(shí)代中小企業(yè)要戰(zhàn)略為王。
戰(zhàn)略不能簡單的靠第三方，企業(yè)的高管應(yīng)該花最多的時(shí)間想戰(zhàn)略，去想方向，而不是貿(mào)然做很多事情。發(fā)展并不代表著不可以迂回，不代表不可以停下來好好想想未來在哪里，發(fā)展方向在哪里。當(dāng)戰(zhàn)略清晰了以后，做任何事情才不會(huì)猶豫，才會(huì)充滿信心和決心。無論是選擇轉(zhuǎn)型，還是選擇發(fā)展、升級(jí)、退出，這都是繞不開的問題。
一、不能再打游擊戰(zhàn)，一定要上正面戰(zhàn)場拼殺
《免費(fèi)》這本書告訴大家，線上空間越來越接近無限，存儲(chǔ)成本越來越接近免費(fèi)的時(shí)候，無限則意味著不再具有稀缺性。線下物理空間是有限的，因此，相比線上的空間就體現(xiàn)出了稀缺性。從某種程度上來說，房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的平臺(tái)公司，房地產(chǎn)是最大的平臺(tái)行業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的物理空間本身是一個(gè)非常好的平臺(tái)，站在這個(gè)平臺(tái)上，可以暢想無限未來。
當(dāng)然，要看得清行業(yè)的未來，難度非常大。當(dāng)前，整個(gè)行業(yè)都在去杠桿，高杠桿時(shí)代一去不復(fù)返。可是，大家對(duì)城市的選擇越來越同質(zhì)化，所有的規(guī)模型房企和中小房企都扎堆進(jìn)入相同的城市，高地價(jià)將成為一種常態(tài)，而高地價(jià)必然帶來高杠桿、高周轉(zhuǎn)。面對(duì)現(xiàn)實(shí)，中小房企不能再打游擊戰(zhàn)，而要敢于打正面戰(zhàn)。
第一、區(qū)域型、本土型的房企，特別是小的本土房企，原來具有區(qū)域優(yōu)勢，因而具有相對(duì)的成本優(yōu)勢。可是規(guī)模型房企進(jìn)入以后，后者有集中采購、協(xié)同效應(yīng)，本土房企的成本優(yōu)勢不再明顯。
第二、區(qū)域型的本地房企，原來在本地區(qū)有品牌價(jià)值和品牌優(yōu)勢，可是隨著這些規(guī)模型房企進(jìn)入這個(gè)城市，小企業(yè)的品牌價(jià)值將迅速降低。
第三、過去可以憑資源拿地，今天的拿地市場已經(jīng)越來越透明。
第四、過去拿地總的資金成本不高，今天拿地總價(jià)越來越高。
第五、過去可以用故事，用概念，用內(nèi)容購地，今天這種玩法難度越來越大。
因此，過去習(xí)慣于打游擊戰(zhàn)的中小企業(yè)，必須要敢于直面這個(gè)行業(yè)的正面戰(zhàn)場。因?yàn)樵谡鎽?zhàn)場的較量中，考驗(yàn)的是一個(gè)企業(yè)的體系、投資能力、融資能力，更主要的是涉及到企業(yè)的決心、信心和勇氣。而這些都來自于你已經(jīng)真正的想明白戰(zhàn)略——有戰(zhàn)略你就有決心、有信心；有戰(zhàn)略，才會(huì)有打法，有好的手法、手段，有好的運(yùn)作策略、思路和商業(yè)模式！
二、中小企業(yè)應(yīng)該“去開發(fā)”而不是“去房產(chǎn)”
面對(duì)困境，退出房地產(chǎn)業(yè)不是也不該是最優(yōu)選項(xiàng)，除了開發(fā)，行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中仍有很多價(jià)值點(diǎn)有待挖掘，中小企業(yè)應(yīng)該“去開發(fā)”而不是“去房產(chǎn)”。
1、旅游地產(chǎn)要進(jìn)入4.0版本
住宅地產(chǎn)不好做了，旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等“新地產(chǎn)”成為新的投資方向。以旅游地產(chǎn)為例，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)如果要做的話，一定要進(jìn)入4.0版本。
旅游地產(chǎn)的1.0版本就是拿了旅游的概念和旅游的內(nèi)容圈地，旅游本身掙錢不掙錢不重要，只要地產(chǎn)掙錢就可以；2.0版本是旅游和地產(chǎn)都要，二者都有盈利模式；我把3.0版本形容為“旅游的歸旅游，地產(chǎn)的歸地產(chǎn)”。全國大部分的地方，從南到北，有的地方適合做旅游，但并不適合做地產(chǎn)，有的地方適合做地產(chǎn)，但并不適合做旅游，兩者不要簡單的牽扯在一起。
旅游是一門專業(yè)，有些地方就適合干旅游，就索性收門票，投入少，現(xiàn)金流好。收門票和賣房子是兩個(gè)不同的問題，能賣門票的地方不一定能賣房子。過去做旅游地產(chǎn)是重資產(chǎn)的投入，4.0版本應(yīng)該做旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的股權(quán)投資，與其花20億在一個(gè)地方做旅游地產(chǎn)，不如拿20億投幾個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的上市公司。
2、大中城市郊區(qū)的旅游小鎮(zhèn)是未來的機(jī)會(huì)
第一種是全國性的旅游目的地加上全國性的房地產(chǎn)市場，比如三亞。
第二種是全國性的旅游目的地加上區(qū)域性的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品。這個(gè)產(chǎn)品類型具有一定的挑戰(zhàn)和難度，但如果是類似于云南麗江這樣的地方，自己本身是全國性旅游目的地，也可以成為區(qū)域性的房地產(chǎn)市場，因?yàn)橹貞c和成都飛到麗江在一個(gè)小時(shí)之內(nèi)，很多人在麗江買房子，包括昆明人。但目前，這種產(chǎn)品類型還具有一定的不確定性——麗江一年的游客三千萬，全國性的旅游目的地沒有問題，但區(qū)域性的房地產(chǎn)市場本身是一個(gè)相對(duì)模糊的概念。
第三種是大中城市郊區(qū)的旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目。上海周邊的南通、昆山、太倉、常熟以及宜興等地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，目標(biāo)市場無一例外都是上海，而我們講的產(chǎn)品類型強(qiáng)調(diào)更多的是本地化的需求。上海周邊沒有太多獨(dú)特性和稀缺性的東西，所以當(dāng)所有的項(xiàng)目都圍繞著上海市場的時(shí)候，項(xiàng)目的賣點(diǎn)就成問題。而郊區(qū)蘊(yùn)含了這個(gè)項(xiàng)目所在的城市配套，這個(gè)配套不僅僅是有形的，也有無形的。
旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目是一個(gè)具有現(xiàn)代生活功能、城市功能配套的現(xiàn)代化城區(qū)和社區(qū)，只不過說現(xiàn)代化的城區(qū)和社區(qū)里面加上了旅游休閑度假的功能。旅游休閑度假功能是人們生活方式升級(jí)的重要領(lǐng)域，這樣的產(chǎn)品未來一定能成功，因?yàn)樗P(guān)注的就是本地化的需求，而且是滿足本地化升級(jí)的需求，這是旅游地產(chǎn)未來的機(jī)會(huì)！
旅游地產(chǎn)的未來存在兩種投資機(jī)會(huì)，一是都市商旅文綜合體項(xiàng)目，它是商業(yè)升級(jí)的需求，同時(shí)將文化、藝術(shù)、商業(yè)有機(jī)結(jié)合。目前，文化藝術(shù)本身已成為人們休閑度假的重要方式，因此，這樣的結(jié)合必然能夠提供更高層次的生活體驗(yàn)。另外一個(gè)是旅游休閑地產(chǎn)和傳統(tǒng)住宅的融合，在投資中加入休閑度假功能，也將成為引領(lǐng)生活方式的新產(chǎn)品。
文/明源地產(chǎn)研究院
