【預言一】上海房價暫時不漲，但未來還會漲。
【預言二】上海、北京將成為不再依賴新房市場和土地財政的城市。
【預言三】也許，不用到2020年，二手房交易量無可避免地萎縮，房價上漲。
【預言四】租金將大幅增長。
【預言五】都市圈是解決供需失衡矛盾、抑制高房價的唯一出路。
前幾天，有媒體前來采訪，問我今年上海房地產市場有沒有白天鵝？或者有沒有什么好事？我當時說，今年上海還看不到白天鵝，但是好事是有的。
好事1：上海房價暫時不漲了。因為限價、環(huán)比要下降，開發(fā)商不能隨心所欲地定價了，亂漲價的問題基本消除了。上海有一項目，據(jù)說去年政府部門同意8.7萬/平米預售，開發(fā)商覺得低了，想賣到9萬元/平米，留到今年拿證，結果今年8.7萬元/平米也不給了，要拿證，價格還得再下調。
今年買房就是好時機，上海房價恰恰是在上臺階中歇歇腳，不用太心急，可以多看看。不過，早點買還有的挑，今年下半年買，房價可能也不漲，但挑選的余地肯定變小了。
好事2：上海房價未來還要漲。因為供應越來越少，房子越來越稀缺。近三年，上海住宅用地供應可建面積僅為3254萬平米，銷售了6127萬平米，透支了將近3000萬平米。如果時間再放長一點，也一樣是透支。
2007年以來10年間，上海供應的住宅用地規(guī)劃可建面積是12519萬平米，包含保障房在內的商品房銷售面積是19178萬平米，明顯是透支了過去的供應。既然是透支，是供不應求，那長期來看，房價還是要漲的。
截止去年底，上海商品住宅可售面積余量為661萬平米，遠低于1000萬平米大關，而且還在不斷下降，未來也幾乎不可能再次恢復到1000萬平米以上可售面積。
去年之前，上海每年供應的住宅用地規(guī)劃可建面積都在1000萬平米以上，去年僅有679萬平米，而且上海明確宣布，到2020年將不再新增建設用地供應，并將轉入存量土地的城市更新時代，上海將成為不再依賴新房市場和土地財政的城市，也意味著上海將實現(xiàn)不依賴制造業(yè)和房地產的成功轉型。
不只是上海，北京市政府常務會議近日審議通過《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，住宅用地供應減少將近50%，其中保障房土地供應350公頃、與去年持平，商品住宅供應260公頃，相比去年的850公頃大幅減少70%。未來北京也可能接近新房市場的“零”供應狀態(tài)。
屆時，租房會成為唯一的房源供給主渠道，房租上漲速度會加快并且出租率極高、租金收入極為穩(wěn)定，北京、上海的寓公和收租婆的好日子會更加愜意，也就更加惜售住房。
在現(xiàn)行政策框架下，北京、上海的一手、二手房地產市場都將萎縮是無可避免的事了。既不能增加土地供應、又不能解決住房需求，恰是兩地政府難以為繼的兩難，出路在何方？
北京、上海的唯一出路是做大都市圈，通過軌道交通、快速路網聯(lián)結周邊中小城鎮(zhèn)，把周邊中小城鎮(zhèn)變成拱衛(wèi)京滬的衛(wèi)星城，打造一小時交通圈。
同時，釋放部分產業(yè)到周邊中小城鎮(zhèn)，形成產業(yè)小鎮(zhèn)、創(chuàng)新小鎮(zhèn)、教育小鎮(zhèn)、頤養(yǎng)小鎮(zhèn)等，并鼓勵北京、上海的優(yōu)質學校、醫(yī)院資源釋放到周邊中小城鎮(zhèn)，開設分校分院，而不僅僅是北京城市學院只搬到五環(huán)外、友誼醫(yī)院分院只開到順義。
都市圈還要推進公共服務一體化，既要統(tǒng)一公共教育和中考高考，讓年輕人愿意拖兒帶女到周邊中小城鎮(zhèn)工作生活；也要統(tǒng)籌醫(yī)療體系和醫(yī)保社保，讓老年人愿意遷往中小城鎮(zhèn)，把北京、上海有限的房源讓給年輕人，哪怕是出租，也可以為新引進的高端產業(yè)及其人口騰籠換鳥。
用周邊中小城鎮(zhèn)的土地資源置換北京、上海的產業(yè)、人口和資本，為北京、上海在更高能級上的產業(yè)與人口升級騰挪出空間，從而帶來北京、上海產業(yè)新活力、土地高產值和財政收入新增長極，同時實現(xiàn)帶動周邊城鎮(zhèn)經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)建設的龍頭作用而不是黑洞效應，讓想來的和不能走的人口能有居留之地，這何止是雙贏呢？
新城控股高級副總裁 歐陽捷
