步入2017年，從住建部部署目標(biāo)的先后來(lái)看，為配合“供給側(cè)”改革，三四線城市房地產(chǎn)“去庫(kù)存”被放在首位，通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)買消耗庫(kù)存、棚改貨幣化安置產(chǎn)生新的住房需求、針對(duì)存量房的多樣化運(yùn)營(yíng)管理以及公積金優(yōu)惠政策等支持“去庫(kù)存”。同時(shí)為控制核心一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，2017年核心一二線城市樓市調(diào)控政策仍將收緊。
上海市場(chǎng)受調(diào)控影響巨大
在上海市場(chǎng)，從2016年上海調(diào)整政策出臺(tái)的發(fā)展脈絡(luò)來(lái)看，有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是中央宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的整體布局，上海收緊調(diào)控是政策使然，絕非偶然。
二、政策層層加碼，力度空前。自3月“滬九條”提高二套房首付和加嚴(yán)限購(gòu)條件后，11月的政策從首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付比例、貸款利率到公積金及政策調(diào)整，調(diào)控力度明顯增強(qiáng)。
繼2016年3月“滬九條”、10月“滬六條”兩輪調(diào)控政策后，在11月28日晚間，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布最新樓市調(diào)控政策。調(diào)控的基調(diào)緊密貼合中央對(duì)于一線城市“防泡沫”的要求，一方面繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并提高首付比例。另一方面下調(diào)公積金貸款額度的繳存余額倍數(shù)和計(jì)算還款能力的月收入基數(shù)比例。
從影響來(lái)看，新房和二手房市場(chǎng)均受到不同程度的影響，改善型需求受到影響最大，二手中介受到?jīng)_擊。上海十三五規(guī)劃常住人口控制2500萬(wàn)以內(nèi)的控制目標(biāo)或?qū)⑼ㄟ^(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
2017房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫為大概率事件
從“滬六條” 出臺(tái)的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，2016年10月上海市場(chǎng)公寓、別墅的新來(lái)電和新來(lái)人數(shù)據(jù)均出現(xiàn)環(huán)比大幅下跌，2017年商品住宅市場(chǎng)將進(jìn)入明顯降溫過(guò)程。
“滬六條”政策出臺(tái)后，上海市場(chǎng)的整體反應(yīng)為，投資客退離、新增客戶受到制約、政策對(duì)改善型客戶影響較大，同時(shí)違規(guī)銀行、中介及開發(fā)商受到管制，在11月28日政策出臺(tái)后，對(duì)于剛需和置換改善型需求都有影響，2017年市場(chǎng)反映會(huì)更加明顯。
具體到微觀層面：
新政出臺(tái)后，二套房中基本都要按照70%的首付比例進(jìn)行支付。按照2016年的成交金額來(lái)看，上海普通住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)只占1%，內(nèi)外環(huán)占比1%，外環(huán)外占比19%。2017年如果普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整，絕大部分都屬于非普住宅，將會(huì)傷及置換型改善需求，使樓市進(jìn)一步降溫。
而在剛需層面：首套房從30%提高到35%，影響較小。二套房首付比例從40%調(diào)高至50%或70%，增加購(gòu)房者或投資客進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，去杠桿意圖明顯。受影響最大的是調(diào)控前購(gòu)房資格屬于首套的，新政后被認(rèn)定為二套房，購(gòu)房首付比例大幅上漲，該部分需求將會(huì)被抑制。
通過(guò)時(shí)間序列分解法乘法模型的預(yù)測(cè)，2017年上海商品住宅銷售面積將達(dá)到1259.4萬(wàn)平米，較2016年實(shí)際商品住宅成交面積下跌9%，與上述市場(chǎng)需求平衡理論推算的結(jié)論相結(jié)合，那么2017年上海商品住宅銷售面積絕對(duì)量位于1177.7-1259.4萬(wàn)平米的區(qū)間內(nèi)，較2016年下降9%-14.8%左右
開發(fā)商拿地及應(yīng)對(duì)策略
2016年3月至2017年10月處于上海商品住宅市場(chǎng)成交量同比增速的向下周期，建議建議開發(fā)商采取如下調(diào)整營(yíng)銷策略：
1、2017年一季度，市場(chǎng)處于博弈時(shí)期，由于春節(jié)因素，量較小，價(jià)格基本平穩(wěn)；
2、2017年二季度，企業(yè)進(jìn)入推盤時(shí)期，但是市場(chǎng)仍然博弈；
3、上海商品住宅市場(chǎng)成交量進(jìn)入向上周期將會(huì)出現(xiàn)在2017年10月份之后，屆時(shí)市場(chǎng)再度迎來(lái)春天。
2016年9月至2018年1月處于上海商品住宅市場(chǎng)價(jià)格同比增速的向下周期，建議開發(fā)商采取如下投資策略：
1、在市場(chǎng)下行周期內(nèi)，要把握好拿地時(shí)機(jī)，考慮到住宅市場(chǎng)到土地市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制，重點(diǎn)把握市場(chǎng)大幅下調(diào)后的土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)；
2、做好拿地風(fēng)險(xiǎn)把控，盡量避開地王等高價(jià)地塊；
3、有針對(duì)性的拿地，重點(diǎn)跟蹤高投資價(jià)值區(qū)域內(nèi)的土地；
4、把控好拿地和開工的節(jié)奏，2017年5月-2018年9月，均價(jià)增速均處于周期內(nèi)均衡水平以下，該階段為上海最佳拿地窗口期。
文/同策咨詢研究部
