步入2017年，從住建部部署目標的先后來看，為配合“供給側”改革，三四線城市房地產(chǎn)“去庫存”被放在首位，通過鼓勵農(nóng)民購買消耗庫存、棚改貨幣化安置產(chǎn)生新的住房需求、針對存量房的多樣化運營管理以及公積金優(yōu)惠政策等支持“去庫存”。同時為控制核心一二線城市房價快速上漲，2017年核心一二線城市樓市調(diào)控政策仍將收緊。
上海市場受調(diào)控影響巨大
在上海市場，從2016年上海調(diào)整政策出臺的發(fā)展脈絡來看，有兩個明顯的特點：
一、房地產(chǎn)市場調(diào)控是中央宏觀經(jīng)濟調(diào)控的整體布局，上海收緊調(diào)控是政策使然，絕非偶然。
二、政策層層加碼，力度空前。自3月“滬九條”提高二套房首付和加嚴限購條件后，11月的政策從首套房認定標準、首付比例、貸款利率到公積金及政策調(diào)整，調(diào)控力度明顯增強。
繼2016年3月“滬九條”、10月“滬六條”兩輪調(diào)控政策后，在11月28日晚間，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布最新樓市調(diào)控政策。調(diào)控的基調(diào)緊密貼合中央對于一線城市“防泡沫”的要求，一方面繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，調(diào)整首套房認定標準并提高首付比例。另一方面下調(diào)公積金貸款額度的繳存余額倍數(shù)和計算還款能力的月收入基數(shù)比例。
從影響來看，新房和二手房市場均受到不同程度的影響，改善型需求受到影響最大，二手中介受到?jīng)_擊。上海十三五規(guī)劃常住人口控制2500萬以內(nèi)的控制目標或將通過房地產(chǎn)市場來實現(xiàn)。
2017房地產(chǎn)市場降溫為大概率事件
從“滬六條” 出臺的市場反應來看，2016年10月上海市場公寓、別墅的新來電和新來人數(shù)據(jù)均出現(xiàn)環(huán)比大幅下跌，2017年商品住宅市場將進入明顯降溫過程。
“滬六條”政策出臺后，上海市場的整體反應為，投資客退離、新增客戶受到制約、政策對改善型客戶影響較大，同時違規(guī)銀行、中介及開發(fā)商受到管制，在11月28日政策出臺后，對于剛需和置換改善型需求都有影響，2017年市場反映會更加明顯。
具體到微觀層面：
新政出臺后，二套房中基本都要按照70%的首付比例進行支付。按照2016年的成交金額來看，上海普通住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)只占1%，內(nèi)外環(huán)占比1%，外環(huán)外占比19%。2017年如果普通住宅和非普通住宅標準不調(diào)整，絕大部分都屬于非普住宅，將會傷及置換型改善需求，使樓市進一步降溫。
而在剛需層面：首套房從30%提高到35%，影響較小。二套房首付比例從40%調(diào)高至50%或70%，增加購房者或投資客進入市場的門檻，去杠桿意圖明顯。受影響最大的是調(diào)控前購房資格屬于首套的，新政后被認定為二套房，購房首付比例大幅上漲，該部分需求將會被抑制。
通過時間序列分解法乘法模型的預測，2017年上海商品住宅銷售面積將達到1259.4萬平米，較2016年實際商品住宅成交面積下跌9%，與上述市場需求平衡理論推算的結論相結合，那么2017年上海商品住宅銷售面積絕對量位于1177.7-1259.4萬平米的區(qū)間內(nèi)，較2016年下降9%-14.8%左右
開發(fā)商拿地及應對策略
2016年3月至2017年10月處于上海商品住宅市場成交量同比增速的向下周期，建議建議開發(fā)商采取如下調(diào)整營銷策略：
1、2017年一季度，市場處于博弈時期，由于春節(jié)因素，量較小，價格基本平穩(wěn)；
2、2017年二季度，企業(yè)進入推盤時期，但是市場仍然博弈；
3、上海商品住宅市場成交量進入向上周期將會出現(xiàn)在2017年10月份之后，屆時市場再度迎來春天。
2016年9月至2018年1月處于上海商品住宅市場價格同比增速的向下周期，建議開發(fā)商采取如下投資策略：
1、在市場下行周期內(nèi)，要把握好拿地時機，考慮到住宅市場到土地市場傳導機制，重點把握市場大幅下調(diào)后的土地市場機會；
2、做好拿地風險把控，盡量避開地王等高價地塊；
3、有針對性的拿地，重點跟蹤高投資價值區(qū)域內(nèi)的土地；
4、把控好拿地和開工的節(jié)奏，2017年5月-2018年9月，均價增速均處于周期內(nèi)均衡水平以下，該階段為上海最佳拿地窗口期。
文/同策咨詢研究部
