最近，周浦刷爆了上海的朋友圈，保利地產(chǎn)以54.5億競(jìng)得此住宅地塊，溢價(jià)近300%，樓板價(jià)43607.12元/平米，業(yè)內(nèi)一片驚嘩！
最近幾周，上海，南京，蘇州，合肥等城市，土拍溢價(jià)是一浪高過(guò)一浪，地王也是此起彼伏；有些地塊，已經(jīng)是面粉貴過(guò)面包；看這形勢(shì)，今年又是地王高峰年。
根據(jù)以往短周期波動(dòng)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲之后，市場(chǎng)情緒高漲，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流充裕，會(huì)帶動(dòng)土地市場(chǎng)的火爆，2009年與2013年年房?jī)r(jià)上漲之后，帶動(dòng)了一波地王潮，隨后調(diào)控出臺(tái)，市場(chǎng)交易逐步冷卻，土地市場(chǎng)的反應(yīng)大概滯后1-2個(gè)季度。其后帶來(lái)的地王后遺癥，讓很多開(kāi)發(fā)商騎虎難下。翻翻黃歷，感覺(jué)就像是昨天的事，但是市場(chǎng)瘋狂的時(shí)候，群體是缺乏理性的。
家家有本難念的經(jīng)，對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，高價(jià)拿地有風(fēng)險(xiǎn)，不拿地風(fēng)險(xiǎn)更大，已經(jīng)無(wú)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，還不如拿地！既然如此，那不如找個(gè)伴，一起聯(lián)合拿地吧！
企業(yè)組成聯(lián)合體，聯(lián)合拿地早已不新鮮，早在2012年，萬(wàn)科新增的78個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，就有47個(gè)屬于合作開(kāi)發(fā)；聯(lián)合拿地的趨勢(shì)，在2014年市場(chǎng)下行時(shí)更為凸顯�，F(xiàn)在的北京市場(chǎng)，將近一半的土地是被聯(lián)合體拿走的，例如去年11月，豐臺(tái)區(qū)槐房村、新宮村舊村改造項(xiàng)目出讓，參與角逐的5家競(jìng)標(biāo)主體均為聯(lián)合體。
聯(lián)合拿地，有哪些模式可循
目前在土拍市場(chǎng)上，分一二級(jí)市場(chǎng)，有多種合作模式。在一級(jí)市場(chǎng)，典型的做法就是傍地主，房企與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商直接合作，這也是聯(lián)合拿地的比較原始的形式。一方有優(yōu)質(zhì)土地資源，一方有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，雙方一拍即合。隨著招拍掛二級(jí)土地出讓方式盛行，以及一級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的豐富，這種模式漸漸淡化，二級(jí)招拍掛市場(chǎng)的聯(lián)合拿地成為主導(dǎo)模式。
在二級(jí)土地市場(chǎng)，有五種合作拿地模式：
其一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手；這在百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商中非常多見(jiàn)，回顧過(guò)往合作案例，招商和香港九龍倉(cāng)、方興與融創(chuàng)，招商與保利、萬(wàn)科與五礦等在外地項(xiàng)目上的合作，都體現(xiàn)了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的模式。再比如，去年很熱鬧的“萬(wàn)萬(wàn)聯(lián)合”，一個(gè)是住宅開(kāi)發(fā)老大，一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)老大，門(mén)當(dāng)戶對(duì)，在產(chǎn)品上可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，至于后來(lái)為啥吹了，那是后話了。
其二，抱團(tuán)取暖；大型房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合屬于錦上添花，中小房企抱團(tuán)聯(lián)合則是雪中送炭；行業(yè)集中度越來(lái)越高，一二線城市地價(jià)高企，中小企業(yè)拿塊地基本上就是搭上整個(gè)身家了。大款傍不上，只能難兄難弟結(jié)盟了。
其三，外來(lái)族聯(lián)盟地頭蛇；很多房企在新進(jìn)城市的時(shí)候，往往有四種方式，一是并購(gòu)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)（太復(fù)雜），二是買(mǎi)別人的地塊（太耗錢(qián)），三是單干，獨(dú)自摸索（太蠢）；四是聯(lián)盟地頭蛇，聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)水太深，地方市場(chǎng)水深水淺更是摸不準(zhǔn)，強(qiáng)龍斗不過(guò)地頭蛇，不如聯(lián)合，做輕資產(chǎn)，安全系數(shù)高。香港九龍倉(cāng)大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)時(shí)，就相繼在成都、天津、寧波、蘇州、杭州、長(zhǎng)沙等地，以不同子公司的名義與當(dāng)?shù)仄渌_(kāi)發(fā)商合作聯(lián)手拿地，布局二線市場(chǎng)。再比如，萬(wàn)科2013年進(jìn)軍美國(guó)時(shí)，選擇與鐵獅門(mén)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，邁開(kāi)了國(guó)際化的重要一步。
其四，找金主；拿地資金壓力越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求基金公司的幫助。當(dāng)前很多險(xiǎn)資也試圖進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，分一杯羹；金融+地產(chǎn)玩的不亦樂(lè)乎；典型的像平安，除入股碧桂園之外，其旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)與百?gòu)?qiáng)房企合作頗多，光2015年，平安就合作拿了19塊地，總地價(jià)超過(guò)600億，形成了以資本為紐帶，和企業(yè)合作運(yùn)行的模式，真是險(xiǎn)資兇猛�。�
其五，聯(lián)合找金主；這是第一種模式和第四種模式組合的升級(jí)版本。這種1+N+保險(xiǎn)資金的新趨勢(shì)，與往常的1+1聯(lián)合模式有所不同。2015年開(kāi)年首周，招商局+九龍倉(cāng)+平安聯(lián)合體以及華潤(rùn)置地+招商局+九龍倉(cāng)+平安聯(lián)合體便頻頻出手于北京土地市場(chǎng)。實(shí)際上，從去年10月份以來(lái)，房企與資本間1+N聯(lián)合拿地已經(jīng)漸漸成為北京土地市場(chǎng)的主流。
房企應(yīng)該如何聯(lián)合拿地
聯(lián)合拿地漸成主流，是因其有太多的優(yōu)勢(shì)。首先，拓寬資金渠道，聯(lián)合拿地則可以有效緩解開(kāi)發(fā)商流動(dòng)資金壓力，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)；其次，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合體則可以利用各家地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，豐富產(chǎn)品線，將產(chǎn)品做到極致；第三，可以實(shí)現(xiàn)資源共享，聯(lián)合拿地各方在政府關(guān)系、采購(gòu)供應(yīng)商以及營(yíng)銷資源上可以做到共享，彌補(bǔ)彼此的短板。除此以外，聯(lián)合體可以幫助參與方做輕資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張的目的，典型的如萬(wàn)科的小股操盤(pán)模式，在業(yè)內(nèi)玩的風(fēng)生水起，隨后，旭輝，濱江等百?gòu)?qiáng)企業(yè)也緊隨其后。
那么聯(lián)合拿地之后，該如何操作？不忙，我們先來(lái)討論下聯(lián)合拿地之前，三個(gè)必須要解決原則性的問(wèn)題：
其一，門(mén)當(dāng)戶對(duì)原則。聯(lián)合拿地找伙伴，就像找對(duì)象，價(jià)值觀必須要一致。拿地之前就應(yīng)該商議好拿地資金分?jǐn)�，以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)與分工的問(wèn)題；如果雙方觀念不一致，友誼的小船也是說(shuō)翻就翻的。比如，有些企業(yè)喜歡高周轉(zhuǎn)，有些喜歡捂地捂盤(pán)。有些民企辦事效率高，流程審批快，有些國(guó)企流程長(zhǎng)，審批慢，雙方節(jié)奏不一致，也是很難走到一起的。
其二，互利共贏原則。雙方是基于利益共享才走到一起，在蛋糕分配時(shí)，如果一方權(quán)衡之后，發(fā)現(xiàn)不公，那也是要翻船的。最典型的“萬(wàn)萬(wàn)合作”，高調(diào)結(jié)合，低調(diào)分手；原因是合作之后，萬(wàn)科承擔(dān)住宅市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)；萬(wàn)科倒是可以借助萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，低價(jià)獲取土地，并且享受住宅市場(chǎng)的高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的回報(bào)，而萬(wàn)達(dá)除了承受商業(yè)地產(chǎn)的硬骨頭之外，只能享受“萬(wàn)萬(wàn)合作”的光環(huán)了。雙方分手，也在情理之中，好在合作剛剛起步，雙方陷的都不深。
其三，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則。房企組成聯(lián)合體，很多房企的初衷是為了減少競(jìng)爭(zhēng)，然而在土拍現(xiàn)場(chǎng)，土地競(jìng)價(jià)也逐漸演變?yōu)槁?lián)合體之間的角逐，在溢價(jià)上有很大的空間，也就意味著有可能每次土地的拍賣都會(huì)出現(xiàn)比以往更高的溢價(jià)率，這種成本風(fēng)險(xiǎn)往往是始料不及的。同樣，在后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于政策、市場(chǎng)等原因，也可能導(dǎo)致項(xiàng)目銷售出現(xiàn)問(wèn)題，需要聯(lián)合體共同面對(duì)，不能在關(guān)鍵時(shí)候撂攤子，撒手不干。
如果在拿地前解決了以上三大原則性問(wèn)題，那后續(xù)的操盤(pán)也就是順?biāo)浦哿�。常�?jiàn)的操作模式有三種：第一種模式，合作雙方根據(jù)股權(quán)比例成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，根據(jù)出資比例委派工作人員，共同操盤(pán)；第二種模式，一方操盤(pán)，其他出資人作為財(cái)務(wù)投資人分利潤(rùn)；第三種模式，一方操盤(pán)，不要求并表，另一方要求并表不操盤(pán)。當(dāng)然，隨著1+N+保險(xiǎn)資金合作模式的出現(xiàn)，操盤(pán)模式也變得相對(duì)復(fù)雜，也有多家開(kāi)發(fā)商分產(chǎn)品線進(jìn)行操盤(pán)，投資人參與利潤(rùn)分配的模式。不管模式如何，基本上都是遵循“各司其職，各顯其能”的導(dǎo)向。
拿地有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，聯(lián)合拿地更是如此。本輪土地市場(chǎng)高潮之后，必然迎來(lái)調(diào)整，屆時(shí)地價(jià)在高位盤(pán)整，聯(lián)合拿地不失為一個(gè)很好的選擇。
但聯(lián)合之前，得先定位好自己，我有哪些核心競(jìng)爭(zhēng)力，我欠缺什么？我該選擇何種聯(lián)合模式，找誰(shuí)合作？合作時(shí)，各類復(fù)雜問(wèn)題我能處理好嗎，我能應(yīng)付散伙的風(fēng)險(xiǎn)嗎？如果這些問(wèn)題都不是問(wèn)題的話，那么，就開(kāi)始行動(dòng)吧！
