最近，周浦刷爆了上海的朋友圈，保利地產(chǎn)以54.5億競得此住宅地塊，溢價(jià)近300%，樓板價(jià)43607.12元/平米，業(yè)內(nèi)一片驚嘩！
最近幾周，上海，南京，蘇州，合肥等城市，土拍溢價(jià)是一浪高過一浪，地王也是此起彼伏；有些地塊，已經(jīng)是面粉貴過面包；看這形勢，今年又是地王高峰年。
根據(jù)以往短周期波動(dòng)來看，房價(jià)上漲之后，市場情緒高漲，開發(fā)商現(xiàn)金流充裕，會帶動(dòng)土地市場的火爆，2009年與2013年年房價(jià)上漲之后，帶動(dòng)了一波地王潮，隨后調(diào)控出臺，市場交易逐步冷卻，土地市場的反應(yīng)大概滯后1-2個(gè)季度。其后帶來的地王后遺癥，讓很多開發(fā)商騎虎難下。翻翻黃歷，感覺就像是昨天的事，但是市場瘋狂的時(shí)候，群體是缺乏理性的。
家家有本難念的經(jīng)，對于很多開發(fā)商來說，高價(jià)拿地有風(fēng)險(xiǎn)，不拿地風(fēng)險(xiǎn)更大，已經(jīng)無項(xiàng)目開發(fā)，還不如拿地！既然如此，那不如找個(gè)伴，一起聯(lián)合拿地吧！
企業(yè)組成聯(lián)合體，聯(lián)合拿地早已不新鮮，早在2012年，萬科新增的78個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中，就有47個(gè)屬于合作開發(fā)；聯(lián)合拿地的趨勢，在2014年市場下行時(shí)更為凸顯。現(xiàn)在的北京市場，將近一半的土地是被聯(lián)合體拿走的，例如去年11月，豐臺區(qū)槐房村、新宮村舊村改造項(xiàng)目出讓，參與角逐的5家競標(biāo)主體均為聯(lián)合體。
聯(lián)合拿地，有哪些模式可循
目前在土拍市場上，分一二級市場，有多種合作模式。在一級市場，典型的做法就是傍地主，房企與一級土地開發(fā)商直接合作，這也是聯(lián)合拿地的比較原始的形式。一方有優(yōu)質(zhì)土地資源，一方有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，雙方一拍即合。隨著招拍掛二級土地出讓方式盛行，以及一級開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的豐富，這種模式漸漸淡化，二級招拍掛市場的聯(lián)合拿地成為主導(dǎo)模式。
在二級土地市場，有五種合作拿地模式：
其一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手；這在百強(qiáng)開發(fā)商中非常多見，回顧過往合作案例，招商和香港九龍倉、方興與融創(chuàng)，招商與保利、萬科與五礦等在外地項(xiàng)目上的合作，都體現(xiàn)了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的模式。再比如，去年很熱鬧的“萬萬聯(lián)合”，一個(gè)是住宅開發(fā)老大，一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)老大，門當(dāng)戶對，在產(chǎn)品上可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，至于后來為啥吹了，那是后話了。
其二，抱團(tuán)取暖；大型房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合屬于錦上添花，中小房企抱團(tuán)聯(lián)合則是雪中送炭；行業(yè)集中度越來越高，一二線城市地價(jià)高企，中小企業(yè)拿塊地基本上就是搭上整個(gè)身家了。大款傍不上，只能難兄難弟結(jié)盟了。
其三，外來族聯(lián)盟地頭蛇；很多房企在新進(jìn)城市的時(shí)候，往往有四種方式，一是并購當(dāng)?shù)仄髽I(yè)（太復(fù)雜），二是買別人的地塊（太耗錢），三是單干，獨(dú)自摸索（太蠢）；四是聯(lián)盟地頭蛇，聯(lián)合拿地開發(fā)。房地產(chǎn)水太深，地方市場水深水淺更是摸不準(zhǔn)，強(qiáng)龍斗不過地頭蛇，不如聯(lián)合，做輕資產(chǎn)，安全系數(shù)高。香港九龍倉大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場時(shí)，就相繼在成都、天津、寧波、蘇州、杭州、長沙等地，以不同子公司的名義與當(dāng)?shù)仄渌_發(fā)商合作聯(lián)手拿地，布局二線市場。再比如，萬科2013年進(jìn)軍美國時(shí)，選擇與鐵獅門聯(lián)合開發(fā)，邁開了國際化的重要一步。
其四，找金主；拿地資金壓力越來越大，開發(fā)商開始尋求基金公司的幫助。當(dāng)前很多險(xiǎn)資也試圖進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，分一杯羹；金融+地產(chǎn)玩的不亦樂乎；典型的像平安，除入股碧桂園之外，其旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)與百強(qiáng)房企合作頗多，光2015年，平安就合作拿了19塊地，總地價(jià)超過600億，形成了以資本為紐帶，和企業(yè)合作運(yùn)行的模式，真是險(xiǎn)資兇猛��！
其五，聯(lián)合找金主；這是第一種模式和第四種模式組合的升級版本。這種1+N+保險(xiǎn)資金的新趨勢，與往常的1+1聯(lián)合模式有所不同。2015年開年首周，招商局+九龍倉+平安聯(lián)合體以及華潤置地+招商局+九龍倉+平安聯(lián)合體便頻頻出手于北京土地市場。實(shí)際上，從去年10月份以來，房企與資本間1+N聯(lián)合拿地已經(jīng)漸漸成為北京土地市場的主流。
房企應(yīng)該如何聯(lián)合拿地
聯(lián)合拿地漸成主流，是因其有太多的優(yōu)勢。首先，拓寬資金渠道，聯(lián)合拿地則可以有效緩解開發(fā)商流動(dòng)資金壓力，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)；其次，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，聯(lián)合體則可以利用各家地產(chǎn)商開發(fā)優(yōu)勢，豐富產(chǎn)品線，將產(chǎn)品做到極致；第三，可以實(shí)現(xiàn)資源共享，聯(lián)合拿地各方在政府關(guān)系、采購供應(yīng)商以及營銷資源上可以做到共享，彌補(bǔ)彼此的短板。除此以外，聯(lián)合體可以幫助參與方做輕資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張的目的，典型的如萬科的小股操盤模式，在業(yè)內(nèi)玩的風(fēng)生水起，隨后，旭輝，濱江等百強(qiáng)企業(yè)也緊隨其后。
那么聯(lián)合拿地之后，該如何操作？不忙，我們先來討論下聯(lián)合拿地之前，三個(gè)必須要解決原則性的問題：
其一，門當(dāng)戶對原則。聯(lián)合拿地找伙伴，就像找對象，價(jià)值觀必須要一致。拿地之前就應(yīng)該商議好拿地資金分?jǐn)�，以及后續(xù)運(yùn)營與分工的問題；如果雙方觀念不一致，友誼的小船也是說翻就翻的。比如，有些企業(yè)喜歡高周轉(zhuǎn)，有些喜歡捂地捂盤。有些民企辦事效率高，流程審批快，有些國企流程長，審批慢，雙方節(jié)奏不一致，也是很難走到一起的。
其二，互利共贏原則。雙方是基于利益共享才走到一起，在蛋糕分配時(shí)，如果一方權(quán)衡之后，發(fā)現(xiàn)不公，那也是要翻船的。最典型的“萬萬合作”，高調(diào)結(jié)合，低調(diào)分手；原因是合作之后，萬科承擔(dān)住宅市場，萬達(dá)承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；萬科倒是可以借助萬達(dá)的優(yōu)勢，低價(jià)獲取土地，并且享受住宅市場的高周轉(zhuǎn)帶來的回報(bào)，而萬達(dá)除了承受商業(yè)地產(chǎn)的硬骨頭之外，只能享受“萬萬合作”的光環(huán)了。雙方分手，也在情理之中，好在合作剛剛起步，雙方陷的都不深。
其三，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則。房企組成聯(lián)合體，很多房企的初衷是為了減少競爭，然而在土拍現(xiàn)場，土地競價(jià)也逐漸演變?yōu)槁?lián)合體之間的角逐，在溢價(jià)上有很大的空間，也就意味著有可能每次土地的拍賣都會出現(xiàn)比以往更高的溢價(jià)率，這種成本風(fēng)險(xiǎn)往往是始料不及的。同樣，在后續(xù)開發(fā)過程中，由于政策、市場等原因，也可能導(dǎo)致項(xiàng)目銷售出現(xiàn)問題，需要聯(lián)合體共同面對，不能在關(guān)鍵時(shí)候撂攤子，撒手不干。
如果在拿地前解決了以上三大原則性問題，那后續(xù)的操盤也就是順?biāo)浦哿恕３Ｒ姷牟僮髂Ｊ接腥N：第一種模式，合作雙方根據(jù)股權(quán)比例成立項(xiàng)目開發(fā)公司，根據(jù)出資比例委派工作人員，共同操盤；第二種模式，一方操盤，其他出資人作為財(cái)務(wù)投資人分利潤；第三種模式，一方操盤，不要求并表，另一方要求并表不操盤。當(dāng)然，隨著1+N+保險(xiǎn)資金合作模式的出現(xiàn)，操盤模式也變得相對復(fù)雜，也有多家開發(fā)商分產(chǎn)品線進(jìn)行操盤，投資人參與利潤分配的模式。不管模式如何，基本上都是遵循“各司其職，各顯其能”的導(dǎo)向。
拿地有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，聯(lián)合拿地更是如此。本輪土地市場高潮之后，必然迎來調(diào)整，屆時(shí)地價(jià)在高位盤整，聯(lián)合拿地不失為一個(gè)很好的選擇。
但聯(lián)合之前，得先定位好自己，我有哪些核心競爭力，我欠缺什么？我該選擇何種聯(lián)合模式，找誰合作？合作時(shí)，各類復(fù)雜問題我能處理好嗎，我能應(yīng)付散伙的風(fēng)險(xiǎn)嗎？如果這些問題都不是問題的話，那么，就開始行動(dòng)吧！
