5月初，上海土地市場泗涇、南橋新城“地王”頻出，5月13日下午，葛洲壩、金茂、融創(chuàng)等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，單價45213元每平米，超越上海建工“地王”42561元/平米，成為南京新單價地王，直追上海。而這一天南京拍賣7宗地，其中包括4宗純宅地，3宗商住混合地塊，一日土地競拍吸金近250億元。此前，蘇州、合肥等核心二線城市也是“地王”頻現(xiàn)。
那么，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”與“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象是否會一直持續(xù)？未來這些城市土地市場及商品住宅市場的趨勢怎么樣？
“漲價”或誘發(fā)政策收緊“窗口期”提早到來
從上述城市商品住宅市場來看，多輪“救市”政策之后，市場需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場基本面快速好轉(zhuǎn)。在這樣的市場背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導(dǎo)致上述城市出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象。同時，“日光盤”使得不少購房者擔心樓市后期供應(yīng)不足、房價反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，甚至導(dǎo)致局部市場買漲不買跌的行情出現(xiàn)。
從上述 “日光盤”頻出的城市來看，除了滬深兩個城市出臺較為嚴格的調(diào)控措施之外，其他城市地方政府并沒有明確表態(tài)用行政手段制止，或者即使出臺調(diào)控措施，政策面也較為“溫和”，甚至在公積金貸款、普通住宅標準、住房補貼等方面繼續(xù)定向?qū)捤�，試圖通過樓市基本面的回升拉動宏觀經(jīng)濟的增長。從這個角度來看，由于宏觀經(jīng)濟“下行”階段的經(jīng)濟增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過炒熱房地產(chǎn)挽救宏觀經(jīng)濟。因此，我們也就不難理解為何上述城市“日光盤”頻出。這是上述城市近期“日光盤”頻現(xiàn)的背后的深層次原因。
此外，從上述城市住宅類用地供應(yīng)來看，商品住宅用地供應(yīng)也較為緊張，這預(yù)示著上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應(yīng)才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應(yīng)節(jié)奏尤其是今年的供地計劃來看，也并無太多實際行動增加供應(yīng)的做法。從這個角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力，“地王”仍然會頻出。這才是北上廣深等一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市房價快速上漲與“地王”頻出的最真實市場方面的原因。
那么，北上廣深等一線城市、上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面會一直持續(xù)嗎？答案當然是否定的。京滬深出臺樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊與貨幣政策從嚴預(yù)期等因素市場很快進入了調(diào)整的周期；盡管蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，但是，“漲價需謹慎”！因為由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。具體來講：
首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看，每當市場出現(xiàn)過熱的時候，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個城市當前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風險。如今，京滬深出臺樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，樓市在下半年尤其是第三季度后將進入明顯的調(diào)整期；南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴。
其次，從上述核心二線城市來看，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對上述熱點城市進行調(diào)研，儲備政策（比如首套房認定標準或調(diào)整，預(yù)計開始“認房”；首套房貸或由當前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當前的首付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動收緊。）已經(jīng)準備充分，只不過等待時機發(fā)布而已。
從預(yù)期的發(fā)布時機來看，筆者認為主要考慮幾個因素：一是市場繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴；二是，待上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)結(jié)果出來之時，如果經(jīng)濟基本面下行趨勢結(jié)束，那么，經(jīng)濟對于樓市的依賴度降低，此時樓市調(diào)控政策收緊的可能性加大；從政府出臺政策的時機來看，上半年（土地市場與交易市場）成交量快速釋放之后，比如蘇州、南京等，下半年已經(jīng)無太多指標上的壓力，三季度成為政策收緊的“窗口期”。
“被改善”“被豪宅”土地市場蘊含結(jié)構(gòu)化風險
既然上述城市商品住宅市場下半年即將進入調(diào)整期，那么，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象是否會一直持續(xù)？未來這些城市土地市場趨勢怎么樣？
隨著北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”頻現(xiàn)，樓板價持續(xù)攀升，即使房企聯(lián)合體在一二線核心城市以“地王”形式拿下優(yōu)質(zhì)地塊也難以說可以完全規(guī)避風險，在上述這些城市土地市場“投資有風險”。 理由如下：
首先， 品牌房企重返或聚焦北上廣深等一二線核心城市，競爭激烈導(dǎo)致風險加大。近兩年，土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，這個緣由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切關(guān)心。尤其是2013年以來，品牌房企或房企以聯(lián)合體形式積極搶灘一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢資源開始向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰(zhàn)略的變化，一定程度上也進一步推升一線城市的投資價值。但是，品牌房企重返一線城市，導(dǎo)致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，如果市場按照這樣的邏輯持續(xù)進行，一線城市的進入門檻會持續(xù)提高，而這也就意味著進入一線城市的開發(fā)企業(yè)來講未來風險也會越來越大，即使房企以聯(lián)合體形式也很難完全規(guī)避市場風險，甚至還會出現(xiàn)品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。
其次，競爭白熱化，“被豪宅”的市場被扭曲，市場面臨結(jié)構(gòu)性風險。以上海為例，去年以來，上海土地市場火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊、新江灣城板塊等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、莘莊板塊、南橋新城、泗涇板塊這些“剛需”板塊也出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。北京、深圳、南京、蘇州、合肥等上述土地上市場亦是如此，以北京為例，比如朝陽區(qū)的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊、豐臺南苑鄉(xiāng)地塊等。
從上述城市地價對房價的影響效應(yīng)來看，上述熱點城市典型板塊土地市場價格短期內(nèi)猛漲，勢必導(dǎo)致建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，于是，這些項目定價上會接著“向上沖”，以實現(xiàn)既定的投資回報目標。然而，即使在一線城市需求差異化、多元化的城市，房價上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無止境上漲。
針對這個問題，開發(fā)商的普遍做法就是營造產(chǎn)品差異化的機會，然而大多數(shù)營造產(chǎn)品差異化的背后其實就是“被改善”、“被豪宅”的過程，如此以來再加上未來在媒體上的營銷炒作，區(qū)域樓市定位遭遇“拔苗助長”，而此時，市場能否接受“被改善”、“被豪宅”的產(chǎn)品還真是值得擔心。因此，“被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象在一線城市并不是一件值得稱道的事情（上述核心二三線城市也一樣，不是好事情），或許對于房企來講，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，而市場真實的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”之后的最大的隱藏風險。甚至當項目預(yù)期難以盈利之時，還會出現(xiàn)上述品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。
因此，對于關(guān)心一線城市的房企來講，不要迷戀一線城市需求總量較大和市場供不應(yīng)求，還是應(yīng)該重新思考自己的發(fā)展戰(zhàn)略，選擇好城市進入戰(zhàn)略，做好深耕，做好自己熟悉市場的“老大”，而不是一味迷戀一線城市市場需求總量較大和市場供不應(yīng)求。
