《房產(chǎn)商》：作為優(yōu)秀的建筑設(shè)計師，您個人是如何看待這項新政的？
曾朝杰：作為新政，尤其必然產(chǎn)生的背景，一方面作為城市末端交通被大型社區(qū)堵塞，相當于毛細血管不通暢，城市交通被大型封閉式社區(qū)分割得支離破碎，另一方面，大量的封閉式小區(qū)大量集中綠地、道路、社區(qū)商業(yè)不能為全社會所享有，未能做到物盡其用，因此其產(chǎn)生有必然的道理，是遲早的事情。
《房產(chǎn)商》：開放式社區(qū)好處在哪里？
曾朝杰：正如前面所述，新政解決最后100米-500米甚至1公里毛細血管的交通通暢的痛點，達到社區(qū)公共設(shè)施如綠地、停車設(shè)施、社區(qū)商業(yè)等物盡其用、或潮汐式交替利用及就近利用，避免重復建設(shè)問題。
《房產(chǎn)商》：開放社區(qū)對建筑設(shè)計有哪些新的要求？
曾朝杰：首先，開放式社區(qū)它不是一個新概念，我們在以前的設(shè)計項目中已經(jīng)多有嘗試，所以對我們來講設(shè)計不會有難度，它的設(shè)計確實要復雜一些，主要難度集中在以下幾點：
1、私密性，街區(qū)制對住宅建筑本身的影響，如噪音、光污染、安全等一系列問題，都對居住品質(zhì)形成隱患；
2、管轄權(quán)切分，管理范圍切分導致的物管用房的分布、管理半徑，不但考驗物業(yè)公司管理水平，設(shè)計也要與設(shè)定的物業(yè)管理公司預先溝通；
3、大型社區(qū)由于開放市政道路的切割，需要合理設(shè)置每個街區(qū)大小，最好在每個街區(qū)解決自身的設(shè)備配套問題(變配電、煤氣調(diào)壓、消防水泵)，如需要集約化則需要與市政設(shè)備配套部門征詢意見，獲取跨越市政道路及組團的許可及技術(shù)支持；
上述第1個問題，通常是沿街設(shè)置街鋪解決，住宅退讓街鋪一個消防距離，組團用地就會比較緊張，也用住宅底部托換用轉(zhuǎn)換層變成商鋪的設(shè)計手法，雖房屋間距不受影響，但是土建成本就會增加一些，當然也有治安特別完善，人的素質(zhì)及管理完善，直接將住宅臨街，但現(xiàn)階段比較少。第2、3個問題，只是在設(shè)計中必須提前與城管、物管提前溝通形成管理轄區(qū)、轄權(quán)并在設(shè)計中體現(xiàn)，以及與配套部門溝通征詢解決落地實施。
《房產(chǎn)商》：對于建設(shè)開放社區(qū)，很多居住者認為開放式社區(qū)的安全性、私密性、以及居住品質(zhì)會受到大的影響，您如何看待這個現(xiàn)象？從建筑設(shè)計的角度，有沒有解決之道？
曾朝杰：會受到一定的影響，前段時間的上海松江泰晤士小鎮(zhèn)就報道了參觀考察人群對“原住民”的極大影響，我湊巧是宜賓人，三月初，我專程到宜賓考察了有名的萊茵河畔住區(qū)(圖片)，確實有一定的影響，萊茵河畔是通過限行及設(shè)置商業(yè)與住宅分離，加強安防來統(tǒng)籌管理的。我個人也不抗拒，我就購買了萊茵河畔開發(fā)商麗雅置地另一開放式街區(qū)樓盤，叫麗雅時代。
但最關(guān)鍵的還是是城市治安、人員素質(zhì)是否跟得上，這個只能通過社會經(jīng)濟發(fā)展水平來提升，當然也有可能倒逼機制促進了人員素質(zhì)的提升。譬如說，汽車進小區(qū)市政路，鳴喇叭、開遠光就體現(xiàn)市民素質(zhì)問題，在管理上也就必須跟上，進入社區(qū)市政路，要有管理限制標示及警示，另外巡更系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)必須到位，并有警示性標示。
建筑設(shè)計上講，除了前述的用街鋪隔開住宅以外，也就是技防措施的設(shè)計并設(shè)置到位，車輛通過社區(qū)的標識系統(tǒng)應(yīng)進行專門設(shè)計，要設(shè)計限制重型汽車、公共交通汽車通過的(公安交警部門特許除外)限行、禁行標識系統(tǒng)，物業(yè)管理將承擔更大的責任，物業(yè)將承擔更多的安保功能。
《房產(chǎn)商》：您認為，對于開發(fā)商而言，應(yīng)該如何應(yīng)對這項政策？
曾朝杰：積極響應(yīng)！化劣勢為勝勢，如何化解？設(shè)計手法確實重要方面，首先劃分街區(qū)后，可以合理合法將配建返遷房、低端商品房獨立開來，放在商業(yè)價值較低的角落，同時增加沿街低層及底層街鋪，這在三四線城市由于商業(yè)售價高往往有較大價值，可以將不同的街區(qū)通過房型、業(yè)態(tài)、區(qū)位區(qū)分開來，拉開檔次又不相互影響，提高產(chǎn)品的附加值，同時形成不同風格。
《房產(chǎn)商》：這項政策對建筑設(shè)計公司有何影響？
曾朝杰：考驗設(shè)計公司的綜合設(shè)計能力，適者生存，總結(jié)為以下幾點，1、在規(guī)劃上能否根據(jù)分割后的區(qū)位妥善布置住區(qū)業(yè)態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài)的分布，涉及到開發(fā)效益，必須按照價值高低進行分區(qū)有序設(shè)置；2、要有設(shè)計較大難度轉(zhuǎn)換層的能力，以應(yīng)對小地塊迫不得已設(shè)置的底商，形成商住豎向分離降低建筑密度；3、管理用房、設(shè)備及設(shè)備用房設(shè)置分區(qū)設(shè)計、統(tǒng)籌分布，需要進行最優(yōu)化配置，既要合規(guī)、也要經(jīng)濟；4、技防弱電智能化系統(tǒng)必須整合在設(shè)計中來，且相關(guān)標識系統(tǒng)設(shè)計必須結(jié)合景觀來設(shè)計，要做到明確有序，也不能喧賓奪主影響住區(qū)品質(zhì)。
《房產(chǎn)商》：您之前是否有過類似的開放式社區(qū)設(shè)計作品，在作品中會做哪些創(chuàng)新和突破？
曾朝杰：應(yīng)該是設(shè)計過很多類似項目。其中四川成都的中鐵瑞城西郡英華、山東棗莊的遠航未來城、現(xiàn)在還在設(shè)計中的蘭州一帶一路核心鐵路樞紐編組站配套住區(qū)都是這個理念。
至于創(chuàng)新，說來就比較專業(yè)，譬如成都西郡英華，我們?yōu)榻档驮靸r，不準備設(shè)置轉(zhuǎn)換層，設(shè)置臨街多層商業(yè)，住宅退后，眾所周知，英倫風格住宅一般只有三到四層，為降低建筑密度，我們創(chuàng)新設(shè)計了三段式的高層英倫風格住宅，上次商會到英國訪問，受到英國BDP設(shè)計師的贊賞。
又如棗莊遠航未來城，我們當時是主動增加了一條市政商業(yè)街，為增加情趣，我們設(shè)置成有一定坡度的商業(yè)街，我們沿街縱向設(shè)置了臺階來限制車輛過分自由通行，限制街幅寬度，增加社區(qū)街鋪價值，形成以步行為主的街區(qū)制社區(qū)商業(yè)。
《房產(chǎn)商》：新政的出現(xiàn)，對今后土地規(guī)劃等行政管理部門有什么影響？
曾朝杰：首先，以后就不會出現(xiàn)超級大盤式土地招拍掛，地塊規(guī)模大部分將會限制在30~50畝，降低了超級大盤的分期開發(fā)、逐步推出的土地盈利模式，加快了開發(fā)周期，將極大打擊囤地盈利，從而引導向產(chǎn)品盈利，回歸地產(chǎn)開發(fā)本源。
另外行政管理部門的操控能力將得到極大考驗，如果幾個開放街區(qū)有一個開發(fā)商拿下還好，如果是幾個開發(fā)商，將增加行政管理部門把控風貌延續(xù)性、區(qū)域特征性、設(shè)施配套協(xié)調(diào)等的審批把控難度，具體就是面臨化整為零后統(tǒng)籌協(xié)調(diào)難度大為增加，規(guī)劃部門組織控規(guī)修編將細化、甚至公共配套設(shè)施將由政府來牽頭實施(譬如每一個街區(qū)可能都不足以設(shè)置學校、社區(qū)醫(yī)院)，相應(yīng)政府職能部門執(zhí)政審批能力將面臨考驗。
