文/本刊編輯部
《房產(chǎn)商》：《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》出臺后，從法律角度，您如何看待它對普通業(yè)主的影響？
沈亢：我認為，我們首先需要從法律人的角度認識一下這個《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》是個什么樣的文件？文件提出的各項問題是否會馬上得到落實？
我們國家發(fā)展到今天，行政部門也已經(jīng)初步適應(yīng)和落實了依法行政的要求，在政府對社會日常管理方面也已初步解決有法可依的問題，這個法律覆蓋的范圍當然也包括我們?nèi)粘５姆康禺a(chǎn)開發(fā)、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)小區(qū)管理等事宜。
從這個角度研讀這份文件，我們看到《若干意見》并不屬于一份立法文件，而且標題還前置了“中共中央”，所以我們可以將此份文件理解為是黨中央、國務(wù)院對于今后城市發(fā)展和規(guī)劃的一個方向性期許，其本身并不具有強制性和執(zhí)行性，如果要執(zhí)行，尚需要通過國家立法機構(gòu)進行法律的調(diào)整和國務(wù)院相關(guān)行政法規(guī)加以配套落實，這項工作肯定是逐步漸進，我想短期內(nèi)落實還有一定的難度。
《房產(chǎn)商》：在未來的開放式社區(qū)中，很多人認為業(yè)主的私密性、安全性等都無法得到保障，您認為從法律的角度，相比封閉式社區(qū)，業(yè)主的哪些權(quán)益可能容易受到侵害？
沈亢：結(jié)合我對上面第一個問題的理解，開放封閉社區(qū)這件事因為與我們之前的社區(qū)建造理念有比較大的改變，所以牽扯面非常廣，不是一朝一夕就能夠調(diào)整的。這個發(fā)展規(guī)劃將來如要推行，也肯定先從新規(guī)劃的城區(qū)、新建的社區(qū)和小區(qū)開始做起，在摸索中調(diào)整改進，不可能一步到位的，同時相應(yīng)配套的法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定也會相互磨合，這中間當然也包括如何協(xié)調(diào)好小區(qū)業(yè)主、社區(qū)居民和路人之間的沖突問題。
從法律的角度而言，現(xiàn)在我們對于公民隱私、安全的保護都已是有法可依的，但是具體落實到執(zhí)行，在不同背景之下法律執(zhí)行機構(gòu)的理解和認識并不完全相同。如果我們的業(yè)主生活在一個開放空間的小區(qū)內(nèi)，當然相應(yīng)的社會、社區(qū)的管理制度和能力需要調(diào)整配合，物業(yè)管理的服務(wù)方式、理念和能力也要相應(yīng)跟上，如果說開放社區(qū)就等于破壞業(yè)主的私密和安全保障，這個邏輯是無法成立的。但是，圍墻打開后，諸如居家防盜、交通安全、私權(quán)利與公共利益的沖突等問題將更加容易發(fā)生，從法律角度看這些問題并不是什么新問題，不是沒有法律解決之道的難題，所以法律對于業(yè)主權(quán)利的保護并沒有減少，只是開放社區(qū)給我們的執(zhí)法者、政府和城市管理者帶來了更多的新要求和更大的挑戰(zhàn)，但這本身也是我們社會升級進步，打造和諧社會的必由之路。
《房產(chǎn)商》：在開放式社區(qū)，業(yè)主應(yīng)該如何運用法律武器，保護自己的權(quán)益？
沈亢：打開社區(qū)圍墻不直接等于業(yè)主的權(quán)益受侵害，這個觀點我還是需要再強調(diào)一次。當然，這個“打開”的過程也會有一些法律沖突問題，特別是如果進入到打開老小區(qū)的階段時。
已建小區(qū)是否可以打開圍墻？如果業(yè)主們都反對打開圍墻，是否有權(quán)利強行打開？商品房小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施原則上是屬于該小區(qū)業(yè)主共有的財產(chǎn)，是否就要變?yōu)楣操Y源了，政府是否需要給予補償？我想，這些問題確實需要我們立法者和執(zhí)法者去進一步研究，去找到一條盡可能減少沖突的解決之道。我想，政府也是尊重法律和公民財產(chǎn)權(quán)利，這些問題都可以依法妥善解決的，連我們熟悉的“拆遷制度”這幾年都進行了根本性的變革，尊重法律、尊重財產(chǎn)權(quán)利是社會進步的趨勢，我們應(yīng)該有這個信心。
《房產(chǎn)商》：國外不乏開放式社區(qū)案例，他們的業(yè)主的權(quán)益如何通過法律得到保障，這方面有哪些借鑒經(jīng)驗？
沈亢：對照國外的發(fā)展經(jīng)驗，我們先要澄清一個概念，就是“開放式社區(qū)”并不等于“開放社區(qū)”。開放式社區(qū)應(yīng)該是許多發(fā)達國家城市規(guī)劃的常態(tài)，反而西方發(fā)達國家很少見到類似我們國家那樣的封閉式大社區(qū)，但這個“開放”做得好還是源于他們的“保護”做的更好。
大家熟知的事例就是在美國，如果未經(jīng)權(quán)利人準許私自踏入私家庭院，業(yè)主可以直接開槍射擊而無需承擔法律責任。美國的極端案例下將業(yè)主的私有權(quán)利可以凌駕于生命權(quán)，當然不是我們需要去宣揚和借鑒，而是讓我們看到“開放”做的好是因為“保護”更徹底。開放是對外，對公共資源而言，保護是對內(nèi)，對私有權(quán)利來講。所以，在我們國家，可以學習借鑒的地方是雖然我們法律對于公民財產(chǎn)權(quán)利的保護是有明文規(guī)定的，但是在具體司法實踐中的執(zhí)行尺度和意識還有滯后，還需要隨著社會因素的改變和社會進步而加強。我相信今后如果我們開放做的越多，法律給予私權(quán)利的保護也會越嚴格，這樣才可能促動大家放下不必要的戒備，放心的將一部分私有資源給社會分享。
《房產(chǎn)商》：開放式社區(qū)不僅是單個社區(qū)問題，也會是整個社會化治理問題，您認為，開放式社區(qū)要達到社會效益最大化，在法律方面需要做哪些努力？
沈亢：打破圍墻，開放社區(qū)，肯定是一個進步，但是進步需要一個漸進的過程。在目前階段，我們要調(diào)整開發(fā)建設(shè)的方向，首先要對規(guī)劃法和指定城市總體規(guī)劃的理念、標準、方法需要有一些調(diào)整，或者說“轉(zhuǎn)向”更貼切。之前幾十年，我們一直是按照圍起來的思維方式，去立法、去規(guī)劃、去設(shè)計標準，所以調(diào)整不可能是一朝一夕做到。比如說，我們之前的城市公共設(shè)施、布局、配備都是按照封閉社區(qū)的理念去設(shè)計的，很多設(shè)施里外有別，今后的規(guī)劃和建設(shè)就要考慮協(xié)調(diào)配合，這樣很多國家和地方的城市規(guī)劃、社區(qū)建造的標準、規(guī)范就需要調(diào)整，這個也屬于廣義上的法律調(diào)整。同時，作為一個社會化的問題，業(yè)主感受更直接，挑戰(zhàn)更大的是物業(yè)管理方面的改變。目前而言，我們國家的物業(yè)管理水平還比較低，服務(wù)能力和服務(wù)意識比較有限，這也是很多出國旅游的人會驚訝的發(fā)現(xiàn)發(fā)達國家和地區(qū)幾十年、上百年的社區(qū)、建筑，其管理和保護甚至比我們十年的小區(qū)還好，這個是我們差距比較大的地方。將來如果開放式社區(qū)是常態(tài)，對于如何管理好小區(qū)、如何協(xié)調(diào)好業(yè)主和路人的沖突，物業(yè)企業(yè)的首當其沖。所以，物業(yè)管理的立法首先需要跟上，其次各個地方物業(yè)管理的規(guī)定相應(yīng)調(diào)整。我們法律方面還有許許多多改進和努力的空間，要做的還很多，希望法律人和政府能夠配合好，將社會化治理推向好的發(fā)展方向。
