3月16日晚，“恒大金服”亮相亞冠足球賽場，引發(fā)外界關注。恒大球員身披帶有“恒大金服”標志的球衣現身賽場，成為當天比賽的焦點。
目前，除了恒大，綠地、萬達、泛�？毓傻确科笠苍诜e極布局“大金融”轉型，而2015年來表態(tài)要轉型金融的房地產企業(yè)更是不勝枚舉，比如，中天城投、上海大名城、蘇寧環(huán)球、金科控股等等。
那么，房企為何積極布局“大金融”，這樣的變革背后隱藏著哪些“戰(zhàn)略圖謀”？
就房企積極布局“大金融”來講，主要體現其五大戰(zhàn)略圖謀：一是多元化業(yè)務謀求較高的投資回報收益；二是通過“大金融”的戰(zhàn)略布局，提供融資的便利，降低房地產業(yè)務的融資成本；三是與房企“地產+X產業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略形成協(xié)同發(fā)展格局，促進地產與金融的協(xié)同發(fā)展；四是以物業(yè)服務為接口，賺取增值服務收益；五是促使市場向“金融業(yè)+加工業(yè)”變革。
房企“大金融”戰(zhàn)略之一：
布局多元化業(yè)務謀求較高的投資回報收益
從目前房企布局“大金融”的領域來看，已經有銀行、保險、券商、交易所、信托基金等等，幾乎涉及金融領域的方方面面。
以房企入股銀行為例，自2009年開始，房地產金融化呈現加速態(tài)勢，就相繼有中國泛�？毓杉瘓F、魯能集團、綠地集團、復地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、越秀集團、星河集團、萊蒙集團、新華聯、萬科、恒大等進入銀行業(yè)。
從房企布局“大金融”主要的目的來看，主要還是利益驅動。當前，隨著樓市進入下半場，房地產行業(yè)利潤率逐步下滑已經成為共識，房企的傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務已經變化薄利甚至無利可圖，而銀行保險等“大金融”領域仍然為盈利水平較高。此時，房企積極布局“大金融”，除了可以獲得穩(wěn)定的財務投資回報，還可以實現其自身業(yè)務多元化向投融資方向轉變。而從投資的時機來講，當銀行等金融機構處于估值水平較低之時入股，比如萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行等行為，可視為“抄底”投資轉投金融行業(yè)的最佳時機，未來房企可以據此獲得溢價收益。
房企“大金融”戰(zhàn)略之二：
通過“大金融”的戰(zhàn)略布局，提供融資的便利，降低房地產業(yè)務的融資成本
從房地產主營業(yè)務來講，地產巨頭正在將目光投向銀行、保險公司等金融機構，無疑是沖著降低項目開發(fā)融資成本的目的，那么，降低融資成本這美好的愿望能實現嗎？
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，房企與銀行等金融機構合作后，縮短開發(fā)企業(yè)融資談判時間，資金可以更快速度到位，這樣，項目馬上可以開工進入銷售狀態(tài)。對于企業(yè)來講，融資談判時間縮短降低企業(yè)運營成本，提高了企業(yè)資金的周轉效率。同時，周轉率的提高，也就意味著未來投資回報率會提升。
此外、房企與銀行合作后，互信程度增強，房企可以獲得更多的授信額度或直接貸款金額，或者，可以與銀行合作利用基金、信托等形式介入房地產投資，并且從融資成本角度考慮是低于行業(yè)水平的。這樣，房企“就地取材”融資，成本可以適度降低，與銀行合作之后，具有更強的市場競爭力。
房企“大金融”戰(zhàn)略之三：
與房企“地產+X產業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略形成協(xié)同發(fā)展格局，促進地產與金融的協(xié)同發(fā)展，加速當前市場重新洗牌的進程。
對于房企“大金融”戰(zhàn)略來講，無論是主動收購銀行、保險公司等金融機構，還是被保險公司等金融機構舉牌被動進入“大金融”領域，對于房企來講，利用好現有金融資源，形成對公司養(yǎng)老地產、產業(yè)地產等現有業(yè)務的金融支持，抓緊時機謀求“地產+X產業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略轉型，進一步提升行業(yè)競爭力才是關鍵。
以房企的養(yǎng)老地產業(yè)務為例，近期，不僅僅有恒大等品牌房企主動布局險資等“大金融”案例，也有萬科、金地、碧桂園等大牌房企被險資舉牌或收購股權的現象。而對于這些被舉牌或收購股權的房企來講，險資舉牌或收購股權為房企自身經營管理上可能會帶來一些挑戰(zhàn)，甚至還有可能會因為險資成為大股東后出現管理層的變革，短期內會影響企業(yè)的經營效率。但是，這些畢竟是暫時的，從另外一個角度來說，險資的介入對于房企的養(yǎng)老地產業(yè)務的發(fā)展帶來一定的機會，一定程度上也會引起養(yǎng)老地產市場格局的變化，如果把控的恰如其分，還可以兩者的協(xié)同發(fā)展。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，就目前險資企業(yè)資金投向來看，大多數險資企業(yè)都有進軍養(yǎng)老地產的計劃，或者已經開始在養(yǎng)老地產領域布局。當前，無論是房企主動布局險資還是險資舉牌房企，盡管不會馬上形成險資與房企的開發(fā)養(yǎng)老地產的戰(zhàn)略聯盟，但是，險資對于的房企的影響力會逐漸增加。因此，不排除今后險資會利用房企在房地產領域的優(yōu)勢開展養(yǎng)老地產市場的布局工作，謀求未來健康養(yǎng)生行業(yè)的霸主地位，重新洗牌養(yǎng)老產業(yè)市場，改寫?zhàn)B老地產領域的市場格局。
此外，從實際影響力與資源配置的角度來講，無論是房企主動布局險資還是險資舉牌房企，險資對于的房企的影響力會逐漸加大，險資的介入有可能會使一部分房企擁有相對充裕的資金，并且資金成本上遠遠低于同行，這些房企也可能因此插上新一輪規(guī)模化擴張的翅膀，形成“強者恒強，大者恒大”的局面。市場格局有可能會重新改寫，也會促使房企“地產+X產業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略加速推進，加速當前市場重新洗牌的進程。
房企“大金融”戰(zhàn)略之四：
以物業(yè)服務為接口，賺取增值服務收益
從物業(yè)管理行業(yè)現狀來講，單純依靠物業(yè)管理是很難實現盈利的。對于萬科、中海、保利、綠城等品牌開發(fā)商來講，當前大規(guī)模布局物業(yè)管理項目打造萬億大平臺，其實是資本市場“風口”來臨的階段，為了獲得更多的客戶服務接口(社區(qū)業(yè)主)，為了更好的把握好C端消費者需求的接口，從而可以在此基礎上為這些客戶提供增值服務（尤其是以社區(qū)金融為主的消費金融服務），最終獲得增值服務收益。
從業(yè)主的需求來看，其實，業(yè)主的需求是繁雜的，除了最基礎的安保需求外，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。開發(fā)商們要加碼生活服務領域，那么首先就要看房企的洞察力和整合資源的能力，開發(fā)商能否從中挖掘共性的、高價值的需求，并在服務載體上緊跟時代創(chuàng)新，形成自己的增值服務的特色，是決定這個模式能否成功的關鍵。
從物業(yè)公司增值服務收益來源來講，大體上可以分為三類，大部分和房企“大金融”業(yè)務布局有關：
第一、社區(qū)增值服務收入分成，包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務、O2O服務等。
開發(fā)商在開發(fā)階段其實就開始積累了大量用戶數據，進入物業(yè)服務階段后，除基礎的生活服務功能外，物業(yè)公司可以構建社區(qū)O2O平臺，展開與社區(qū)周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構建社區(qū)一公里微商圈。隨后，物業(yè)公司可根據住戶年齡、性別、家庭成員構成以及家庭基礎財務狀況等信息對用戶進行精準分類，以此分析用戶精準需求，并通過推送等形式將服務信息精準呈現給住戶，物業(yè)公司在此基礎上獲得社區(qū)增值服務收入的分成。
第二、金融收入，主要是以社區(qū)金融為主的消費金融服務。包括提供買房首付貸、裝修貸、結婚貸款等小額貸款服務，為社區(qū)服務產業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務等等，物業(yè)公司可以在小額貸款服務過程中獲得息差收益。
第三、資產收入，包括房屋買賣、房屋租賃、白領公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運營性物業(yè)的租金收益和資產本身的增值收益兩方面，也基本屬于“大金融”業(yè)務的范疇。
房企“大金融”戰(zhàn)略之五：
促使市場向“金融業(yè)+加工業(yè)”變革
從發(fā)展趨勢來看，房企收購銀行等進入“大金融”領域的動作，將引領房地產行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關金融產品創(chuàng)新。與此同時，隨著住宅產業(yè)化的推進，未來房地產行業(yè)將呈現出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，整個行業(yè)也會因此逐漸發(fā)生變革。
其實，當前一些有遠見的企業(yè)已經開始嘗試住宅產業(yè)化，比如萬科、遠大等等，這些企業(yè)正在引領整個房地產開發(fā)模式變革，也將逐漸改變當前房企主要依靠土地升值房價上漲的盈利模式。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從房地產行業(yè)發(fā)展趨勢來講，住宅產業(yè)化模式將成為房地產行業(yè)經歷暴利之后新的盈利模式。具體來講：
首先，樓市常態(tài)化調控導致住宅產業(yè)利潤逐漸攤薄，住宅產業(yè)化是房企可持續(xù)發(fā)展的需要。
從房地產行業(yè)發(fā)展趨勢來講，在常態(tài)化調控的市場背景下，未來房地產開發(fā)單純依靠土地升值、房價上漲的盈利模式已越來越不可取，房地產行業(yè)的利潤率會不斷走低。住宅產業(yè)化模式可以提高項目周轉率，以開發(fā)周轉速度的提高來有效緩解行業(yè)利潤增速下滑的局面，因此，從這個角度來講，住宅產業(yè)化模式將成為房地產行業(yè)經歷暴利之后新的盈利模式。
其次、住宅產業(yè)化可以在不增加太多成本的基礎上，通過應用更多新技術提高住宅綜合性能，從而提高住宅產業(yè)化對于住宅使用價值的性價比。
第三，住宅產業(yè)化通過類似于“工業(yè)化”的標準化操作，所有的部品、新技術應用都是通過集中采購、產業(yè)化的操作進行，產業(yè)化操作節(jié)省成本的同時，也可以推進節(jié)能、降耗、環(huán)保。
最后，住宅產業(yè)化“工業(yè)化”的標準化操作將提高效率降低勞動力成本。
因此，總的來看，房企頻頻收購銀行，將引領房地產行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關金融產品創(chuàng)新。與此同時，隨著住宅產業(yè)化的試點逐漸推進，房地產行業(yè)將呈現出“加工業(yè)”的特征，未來房地產行業(yè)將呈現出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，整個行業(yè)也會因此逐漸發(fā)生變革。
