3月16日晚，“恒大金服”亮相亞冠足球賽場，引發(fā)外界關(guān)注。恒大球員身披帶有“恒大金服”標(biāo)志的球衣現(xiàn)身賽場，成為當(dāng)天比賽的焦點(diǎn)。
目前，除了恒大，綠地、萬達(dá)、泛�？毓傻确科笠苍诜e極布局“大金融”轉(zhuǎn)型，而2015年來表態(tài)要轉(zhuǎn)型金融的房地產(chǎn)企業(yè)更是不勝枚舉，比如，中天城投、上海大名城、蘇寧環(huán)球、金科控股等等。
那么，房企為何積極布局“大金融”，這樣的變革背后隱藏著哪些“戰(zhàn)略圖謀”？
就房企積極布局“大金融”來講，主要體現(xiàn)其五大戰(zhàn)略圖謀：一是多元化業(yè)務(wù)謀求較高的投資回報(bào)收益；二是通過“大金融”的戰(zhàn)略布局，提供融資的便利，降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資成本；三是與房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略形成協(xié)同發(fā)展格局，促進(jìn)地產(chǎn)與金融的協(xié)同發(fā)展；四是以物業(yè)服務(wù)為接口，賺取增值服務(wù)收益；五是促使市場向“金融業(yè)+加工業(yè)”變革。
房企“大金融”戰(zhàn)略之一：
布局多元化業(yè)務(wù)謀求較高的投資回報(bào)收益
從目前房企布局“大金融”的領(lǐng)域來看，已經(jīng)有銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等等，幾乎涉及金融領(lǐng)域的方方面面。
以房企入股銀行為例，自2009年開始，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢，就相繼有中國泛�？毓杉瘓F(tuán)、魯能集團(tuán)、綠地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、華潤置地集團(tuán)、僑鑫集團(tuán)、越秀集團(tuán)、星河集團(tuán)、萊蒙集團(tuán)、新華聯(lián)、萬科、恒大等進(jìn)入銀行業(yè)。
從房企布局“大金融”主要的目的來看，主要還是利益驅(qū)動(dòng)。當(dāng)前，隨著樓市進(jìn)入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐步下滑已經(jīng)成為共識(shí)，房企的傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)變化薄利甚至無利可圖，而銀行保險(xiǎn)等“大金融”領(lǐng)域仍然為盈利水平較高。此時(shí)，房企積極布局“大金融”，除了可以獲得穩(wěn)定的財(cái)務(wù)投資回報(bào)，還可以實(shí)現(xiàn)其自身業(yè)務(wù)多元化向投融資方向轉(zhuǎn)變。而從投資的時(shí)機(jī)來講，當(dāng)銀行等金融機(jī)構(gòu)處于估值水平較低之時(shí)入股，比如萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行等行為，可視為“抄底”投資轉(zhuǎn)投金融行業(yè)的最佳時(shí)機(jī)，未來房企可以據(jù)此獲得溢價(jià)收益。
房企“大金融”戰(zhàn)略之二：
通過“大金融”的戰(zhàn)略布局，提供融資的便利，降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資成本
從房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)來講，地產(chǎn)巨頭正在將目光投向銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，無疑是沖著降低項(xiàng)目開發(fā)融資成本的目的，那么，降低融資成本這美好的愿望能實(shí)現(xiàn)嗎？
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作后，縮短開發(fā)企業(yè)融資談判時(shí)間，資金可以更快速度到位，這樣，項(xiàng)目馬上可以開工進(jìn)入銷售狀態(tài)。對(duì)于企業(yè)來講，融資談判時(shí)間縮短降低企業(yè)運(yùn)營成本，提高了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)效率。同時(shí)，周轉(zhuǎn)率的提高，也就意味著未來投資回報(bào)率會(huì)提升。
此外、房企與銀行合作后，互信程度增強(qiáng)，房企可以獲得更多的授信額度或直接貸款金額，或者，可以與銀行合作利用基金、信托等形式介入房地產(chǎn)投資，并且從融資成本角度考慮是低于行業(yè)水平的。這樣，房企“就地取材”融資，成本可以適度降低，與銀行合作之后，具有更強(qiáng)的市場競爭力。
房企“大金融”戰(zhàn)略之三：
與房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略形成協(xié)同發(fā)展格局，促進(jìn)地產(chǎn)與金融的協(xié)同發(fā)展，加速當(dāng)前市場重新洗牌的進(jìn)程。
對(duì)于房企“大金融”戰(zhàn)略來講，無論是主動(dòng)收購銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，還是被保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)舉牌被動(dòng)進(jìn)入“大金融”領(lǐng)域，對(duì)于房企來講，利用好現(xiàn)有金融資源，形成對(duì)公司養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等現(xiàn)有業(yè)務(wù)的金融支持，抓緊時(shí)機(jī)謀求“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步提升行業(yè)競爭力才是關(guān)鍵。
以房企的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)為例，近期，不僅僅有恒大等品牌房企主動(dòng)布局險(xiǎn)資等“大金融”案例，也有萬科、金地、碧桂園等大牌房企被險(xiǎn)資舉牌或收購股權(quán)的現(xiàn)象。而對(duì)于這些被舉牌或收購股權(quán)的房企來講，險(xiǎn)資舉牌或收購股權(quán)為房企自身經(jīng)營管理上可能會(huì)帶來一些挑戰(zhàn)，甚至還有可能會(huì)因?yàn)殡U(xiǎn)資成為大股東后出現(xiàn)管理層的變革，短期內(nèi)會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營效率。但是，這些畢竟是暫時(shí)的，從另外一個(gè)角度來說，險(xiǎn)資的介入對(duì)于房企的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來一定的機(jī)會(huì)，一定程度上也會(huì)引起養(yǎng)老地產(chǎn)市場格局的變化，如果把控的恰如其分，還可以兩者的協(xié)同發(fā)展。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就目前險(xiǎn)資企業(yè)資金投向來看，大多數(shù)險(xiǎn)資企業(yè)都有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃，或者已經(jīng)開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局。當(dāng)前，無論是房企主動(dòng)布局險(xiǎn)資還是險(xiǎn)資舉牌房企，盡管不會(huì)馬上形成險(xiǎn)資與房企的開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，但是，險(xiǎn)資對(duì)于的房企的影響力會(huì)逐漸增加。因此，不排除今后險(xiǎn)資會(huì)利用房企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢開展養(yǎng)老地產(chǎn)市場的布局工作，謀求未來健康養(yǎng)生行業(yè)的霸主地位，重新洗牌養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場，改寫?zhàn)B老地產(chǎn)領(lǐng)域的市場格局。
此外，從實(shí)際影響力與資源配置的角度來講，無論是房企主動(dòng)布局險(xiǎn)資還是險(xiǎn)資舉牌房企，險(xiǎn)資對(duì)于的房企的影響力會(huì)逐漸加大，險(xiǎn)資的介入有可能會(huì)使一部分房企擁有相對(duì)充裕的資金，并且資金成本上遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同行，這些房企也可能因此插上新一輪規(guī)模化擴(kuò)張的翅膀，形成“強(qiáng)者恒強(qiáng)，大者恒大”的局面。市場格局有可能會(huì)重新改寫，也會(huì)促使房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略加速推進(jìn)，加速當(dāng)前市場重新洗牌的進(jìn)程。
房企“大金融”戰(zhàn)略之四：
以物業(yè)服務(wù)為接口，賺取增值服務(wù)收益
從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀來講，單純依靠物業(yè)管理是很難實(shí)現(xiàn)盈利的。對(duì)于萬科、中海、保利、綠城等品牌開發(fā)商來講，當(dāng)前大規(guī)模布局物業(yè)管理項(xiàng)目打造萬億大平臺(tái)，其實(shí)是資本市場“風(fēng)口”來臨的階段，為了獲得更多的客戶服務(wù)接口(社區(qū)業(yè)主)，為了更好的把握好C端消費(fèi)者需求的接口，從而可以在此基礎(chǔ)上為這些客戶提供增值服務(wù)（尤其是以社區(qū)金融為主的消費(fèi)金融服務(wù)），最終獲得增值服務(wù)收益。
從業(yè)主的需求來看，其實(shí)，業(yè)主的需求是繁雜的，除了最基礎(chǔ)的安保需求外，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。開發(fā)商們要加碼生活服務(wù)領(lǐng)域，那么首先就要看房企的洞察力和整合資源的能力，開發(fā)商能否從中挖掘共性的、高價(jià)值的需求，并在服務(wù)載體上緊跟時(shí)代創(chuàng)新，形成自己的增值服務(wù)的特色，是決定這個(gè)模式能否成功的關(guān)鍵。
從物業(yè)公司增值服務(wù)收益來源來講，大體上可以分為三類，大部分和房企“大金融”業(yè)務(wù)布局有關(guān)：
第一、社區(qū)增值服務(wù)收入分成，包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等。
開發(fā)商在開發(fā)階段其實(shí)就開始積累了大量用戶數(shù)據(jù)，進(jìn)入物業(yè)服務(wù)階段后，除基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，物業(yè)公司可以構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái)，展開與社區(qū)周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構(gòu)建社區(qū)一公里微商圈。隨后，物業(yè)公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財(cái)務(wù)狀況等信息對(duì)用戶進(jìn)行精準(zhǔn)分類，以此分析用戶精準(zhǔn)需求，并通過推送等形式將服務(wù)信息精準(zhǔn)呈現(xiàn)給住戶，物業(yè)公司在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。
第二、金融收入，主要是以社區(qū)金融為主的消費(fèi)金融服務(wù)。包括提供買房首付貸、裝修貸、結(jié)婚貸款等小額貸款服務(wù)，為社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務(wù)等等，物業(yè)公司可以在小額貸款服務(wù)過程中獲得息差收益。
第三、資產(chǎn)收入，包括房屋買賣、房屋租賃、白領(lǐng)公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運(yùn)營性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)本身的增值收益兩方面，也基本屬于“大金融”業(yè)務(wù)的范疇。
房企“大金融”戰(zhàn)略之五：
促使市場向“金融業(yè)+加工業(yè)”變革
從發(fā)展趨勢來看，房企收購銀行等進(jìn)入“大金融”領(lǐng)域的動(dòng)作，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。與此同時(shí)，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，整個(gè)行業(yè)也會(huì)因此逐漸發(fā)生變革。
其實(shí)，當(dāng)前一些有遠(yuǎn)見的企業(yè)已經(jīng)開始嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化，比如萬科、遠(yuǎn)大等等，這些企業(yè)正在引領(lǐng)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模式變革，也將逐漸改變當(dāng)前房企主要依靠土地升值房價(jià)上漲的盈利模式。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來講，住宅產(chǎn)業(yè)化模式將成為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷暴利之后新的盈利模式。具體來講：
首先，樓市常態(tài)化調(diào)控導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)利潤逐漸攤薄，住宅產(chǎn)業(yè)化是房企可持續(xù)發(fā)展的需要。
從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來講，在常態(tài)化調(diào)控的市場背景下，未來房地產(chǎn)開發(fā)單純依靠土地升值、房價(jià)上漲的盈利模式已越來越不可取，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會(huì)不斷走低。住宅產(chǎn)業(yè)化模式可以提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，以開發(fā)周轉(zhuǎn)速度的提高來有效緩解行業(yè)利潤增速下滑的局面，因此，從這個(gè)角度來講，住宅產(chǎn)業(yè)化模式將成為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷暴利之后新的盈利模式。
其次、住宅產(chǎn)業(yè)化可以在不增加太多成本的基礎(chǔ)上，通過應(yīng)用更多新技術(shù)提高住宅綜合性能，從而提高住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)于住宅使用價(jià)值的性價(jià)比。
第三，住宅產(chǎn)業(yè)化通過類似于“工業(yè)化”的標(biāo)準(zhǔn)化操作，所有的部品、新技術(shù)應(yīng)用都是通過集中采購、產(chǎn)業(yè)化的操作進(jìn)行，產(chǎn)業(yè)化操作節(jié)省成本的同時(shí)，也可以推進(jìn)節(jié)能、降耗、環(huán)保。
最后，住宅產(chǎn)業(yè)化“工業(yè)化”的標(biāo)準(zhǔn)化操作將提高效率降低勞動(dòng)力成本。
因此，總的來看，房企頻頻收購銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。與此同時(shí)，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)逐漸推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“加工業(yè)”的特征，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，整個(gè)行業(yè)也會(huì)因此逐漸發(fā)生變革。
