同策咨詢機(jī)構(gòu)
8月一線城市均價連續(xù)3個月呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，本月達(dá)35032元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng) 11% 和 29%
15個二線城市均價本月小幅上揚(yáng)1個百分點(diǎn)至11931元/平米，再創(chuàng)歷史新高，同比增幅達(dá) 18%
基本數(shù)據(jù)
一線以及二線熱點(diǎn)城市市場持續(xù)火爆，而三四線城市表現(xiàn)溫和。一線城市均價連續(xù)3個月呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，本月達(dá)35032元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng)11%和29%。
15個二線城市均價本月小幅上揚(yáng)1個百分點(diǎn)至11931元/平米，再創(chuàng)歷史新高，同比增幅達(dá)18%。
數(shù)據(jù)摘要
8月一線城市商品住宅成交量保持高位震蕩，本月四城合計(jì)去化389.82萬平米，環(huán)比上揚(yáng)5個百分點(diǎn)，同比上揚(yáng)9個百分點(diǎn)，從成交均價上看，連續(xù)3個月呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，本月達(dá)35032元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng)11%和29%，再次創(chuàng)下歷史新高。
監(jiān)測的15個二線城市商品住宅市場呈現(xiàn)量跌價揚(yáng)，成交量為1710.9萬平米，終結(jié)了之前連續(xù)3個月下滑的態(tài)勢，本月環(huán)比上揚(yáng)5個百分點(diǎn)，同比上揚(yáng)18%。從價格上看，本月小幅上揚(yáng)1個百分點(diǎn)至11931元/平米，再創(chuàng)歷史新高，同比增幅達(dá)18%。本月，多達(dá)9個城市本月成交量環(huán)比上揚(yáng)，從同比情況看，呈現(xiàn)上揚(yáng)的城市更是增加到了10個，其中 ，青島、福州、天津的同比上揚(yáng)幅度都在50%以上。從成交均價看，廈門、南京、蘇州，分別以29441元/平米、22001元/平米、19069元/平米的成交均價居15個監(jiān)測二線城市的前三位。
8月三四線城市商品住宅市場量升價跌，成交量為443.78萬平米，環(huán)比上揚(yáng)13%，同比則上揚(yáng)36%，成交均價為6744元/平米，環(huán)比持平，同比上揚(yáng)5個百分點(diǎn)。
5月至今，一線城市商品住宅供應(yīng)量已呈現(xiàn)連續(xù)4個月的下滑，本月已跌至240.89萬平米，同比下滑幅度也達(dá)28%
一線城市商品住宅供求差距越來越大，本月供求比僅為1:1.62，由此也帶動了庫存量的進(jìn)一步下滑
一線城市調(diào)控政策發(fā)酵，部分熱點(diǎn)二線城市升溫跡象開始明顯，以至于廈門、合肥、南京、蘇州等不少二線城市陸續(xù)出臺調(diào)控措施。從上述房價上漲幅度超過10%尤其是上漲幅度超過20%的城市政策走向來看，上述城市政策存在收緊的可能性，三季度這些城市將有提首付8降杠桿9類的措施出臺，上述城市尤其是房價上漲幅度較大的二線城市也極有可能重啟樓市限購。
一線以及二線熱點(diǎn)城市市場持續(xù)火爆，而三四線城市表現(xiàn)溫和，在8去庫存9大背景下，市場成交量顯著上揚(yáng)。但在沒有被監(jiān)測到的很多三四線城市，商品住宅的庫存壓力依舊巨大。9月6日，住建部曾表示將完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。發(fā)布的政策內(nèi)容透露，根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。堅(jiān)持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場作用相促進(jìn)，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和群眾居住需求相適應(yīng)。同時，建立全國房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制。高庫存壓力下的三四線城市，穩(wěn)價走量仍然是其2016年的主線。
一線城市解讀：
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月一線城市商品住宅成交量保持高位震蕩，本月四城合計(jì)去化389.82萬平米，環(huán)比上揚(yáng)5個百分點(diǎn)，同比上揚(yáng)9個百分點(diǎn)，從成交均價上看，連續(xù)3個月呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，本月達(dá)35032元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng)11%和29%，再次創(chuàng)下歷史新高。從供應(yīng)力度上看，受到季節(jié)因素影響，新獲領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目明顯呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，5月至今，一線城市商品住宅供應(yīng)量已呈現(xiàn)連續(xù)4個月的下滑，本月已跌至240.89萬平米，同比下滑幅度也達(dá)28%。在供應(yīng)和成交量的此消彼長下，一線城市商品住宅供求差距越來越大，本月供求比僅為1:1.62，由此也帶動了庫存量的進(jìn)一步下滑。
從各城市表現(xiàn)來看，出現(xiàn)分化，除了上海外，其余三個城市都出現(xiàn)了不同程度的成交量環(huán)比下滑的情況。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月，上海商品住宅成交量高達(dá)186.95萬平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng)42%和55%，創(chuàng)下今年年內(nèi)月度第二高位。而深圳和廣州本月成交量分別為23.29萬平米和86.88萬平米，環(huán)比分別下滑25%和24%，同比方面深圳大幅下滑6成，而廣州則小幅上揚(yáng)6個百分點(diǎn)。從北京市場看，本月去化92.70萬平米，環(huán)比、同比分別小幅下滑1%和6%。從成交均價來看，北上廣深四個城市分別達(dá)30926元/平米、42459元/平米、57728元/平米、17349元/平米，其中，上海房價創(chuàng)下歷史月度新高，從同比情況看，四個一線城市均呈現(xiàn)上揚(yáng)的情況，其中，深圳和上海的上揚(yáng)幅度分別達(dá)60%和38%。
【解讀】
由于網(wǎng)傳上海9月將出臺新政，造成8月底購房者恐慌性購房，各區(qū)房產(chǎn)交易中心人滿為患，甚至出現(xiàn)了民政局排隊(duì)離婚的怪象，從數(shù)據(jù)上看，上海8月的30日、31日兩天，全市網(wǎng)簽量分別達(dá)1314套和1123套，而平日多在500套以下，致使本月為2008年同期以來最強(qiáng)的8月。盡管住建委辟謠稱未研究信貸新政，但我們認(rèn)為上海仍然有出臺政策的可能性，理由有五：1、325新政時，政策的演變進(jìn)程就是傳言、辟謠、發(fā)布，當(dāng)天立即執(zhí)行，這次剛剛到辟謠階段，政策有可能在醞釀當(dāng)中，然后在9月或10月?lián)駲C(jī)出臺 ；2、傳言導(dǎo)致市場交易量大幅上漲，短期內(nèi)市場出現(xiàn)暴漲，市場存在由于交易量價的大幅上漲倒逼政策落地的不確定因素；3、325新政后，4-6月市場逐步回歸理性，但是5月份之后的地王重新拉升市場量價齊升的預(yù)期，尤其是7-8月市場重回量價齊升的狀態(tài)，從這個角度來看，政策有必要出臺為現(xiàn)在高漲的樓市降溫；4、市場過熱的城市，比如蘇州、南京、廈門等城市已經(jīng)有新一輪的限購或限貸政策落地，對于仍然處于高漲期的上海樓市來講，存在出臺政策的可能性；5、政策傳言導(dǎo)致 部分開發(fā)商、中介利用傳言推升上海樓市量價，短期內(nèi)來看，針對這樣的市場亂象，政策層面有可能會有落地，整治部分開發(fā)商和中介的亂象行為。
一線城市庫存量方面：同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止8月底，4個一線城市累計(jì)商品住宅存量為2773.63萬平米，環(huán)比、同比分別下滑4%和20%，并且已經(jīng)連續(xù)兩個月低于3000萬平米大關(guān)，跌至2013年9月以來最低位。
從具體城市看，北上廣深四個一線城市中僅上海出現(xiàn)存量環(huán)比大幅下滑的情況，上海本月末存量為722.62萬平米，環(huán)比下滑幅度達(dá)14%，同比下滑幅度達(dá)39%，在一線城市中變化幅度最大，而其余的三個城市本月存量基本較上個月持平，上下幅度在1%以內(nèi)，從同比情況看，北京下滑24%，廣州下滑6%，深圳上揚(yáng)25%。
按照四個一線城市近3個月商品住宅的平均去化速度計(jì)算，當(dāng)前一線城市的存銷比為7.19個月，較上個月的7.7個月再次下滑，連續(xù)兩個月低于合理范圍值以下，從具體城市看，上海的存銷比最低，僅為4.89個月，跌至近年來最低，北京、深圳、廣州的存銷比分別為9.08個月、13.78個月、6.99個月。
二線城市解讀：
8月份，監(jiān)測的15個二線城市商品住宅市場呈現(xiàn)量跌價揚(yáng)，成交量為1710.9萬平米，終結(jié)了之前連續(xù)3個月下滑的態(tài)勢，本月環(huán)比上揚(yáng)5個百分點(diǎn)，同比上揚(yáng)18%，從價格上看，本月小幅上揚(yáng)1個百分點(diǎn)至11931元/平米，再創(chuàng)歷史新高，同比增幅達(dá)18%。從供應(yīng)量看，本月供應(yīng)量達(dá)1215.11萬平米，環(huán)比大幅上揚(yáng)9%，同比持平，已連續(xù)11個月呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。
截止2016年8月，監(jiān)測的15個二線城市商品住宅累計(jì)存量為12211.27萬平米，創(chuàng)下2013年10月以來新低
按照近3個月的平均去化速度計(jì)算，當(dāng)前二線城市存銷比7.12個月，低于合理范圍值內(nèi)
從各個城市的情況看，15個監(jiān)測的二線城市中有7個城市供應(yīng)量環(huán)比下滑，這7個城市為重慶、杭州、大連、西安、寧波、福州、合肥，下滑幅度從17%到76%不等，而成都、廈門、長沙這3城市8月的新增供應(yīng)量環(huán)比增幅都在90%以上。從同比情況看，長沙增幅分別達(dá)98%，在各城市中居前。
從成交情況看，多達(dá)9個城市本月成交量環(huán)比上揚(yáng)，這9個城市為天津、重慶、武漢、成都、蘇州、寧波、青島、福州、合肥，上揚(yáng)幅度從3%到39%等，其中，合肥上揚(yáng)幅度最大。從同比情況看，呈現(xiàn)上揚(yáng)的城市更是增加到了10個，其中 ，青島、福州、天津的同比上揚(yáng)幅度都在50%以上。
從成交均價看，有9個城市出現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)，上揚(yáng)幅度從1%到13%不等，其中，長沙和福州本月均價環(huán)比上揚(yáng)幅度分別為13%和12%，在所監(jiān)測二線城市中居前。從同比情況看，僅重慶和大連出現(xiàn)環(huán)比下滑，其余13個城市的成交均價均出現(xiàn)同比上揚(yáng)，其中，蘇州上揚(yáng)幅度達(dá)51%，南京達(dá)45%，廈門達(dá)40%，寧波達(dá)33%，長沙達(dá)31%。從絕對值看，廈門、南京、蘇州，分別以29441元/平米、22001元/平米、19069元/平米的成交均價居15個監(jiān)測二線城市的前三位。
【解讀】
一線城市調(diào)控政策發(fā)酵，部分熱點(diǎn)二線城市升溫跡象開始明顯，以至于廈門、合肥、南京、蘇州等不少二線城市陸續(xù)出臺調(diào)控措施。例如，南京規(guī)定，擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，而未結(jié)清的居民家庭最低首付款比例則不低于50%。武漢的最新政策則是，當(dāng)?shù)負(fù)碛?套及以上住房且有2套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，如果再次申請房貸款購買商品房，繼續(xù)暫停發(fā)放相應(yīng)貸款。而蘇州樓市限購之后，廈門樓市限購終于落地。進(jìn)入下半年以來，熱點(diǎn)城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現(xiàn)降溫的跡象，地價依然一路走高，房價仍然在快速上漲。此時政策面已經(jīng)到了出臺的“窗口期”，因此，8月份蘇州和南京提首付“降杠桿”樓市新政紛紛落地，廈門也出臺了樓市限購措施。從上述房價上漲幅度超過10%尤其是上漲幅度超過20%的城市政策走向來看，上述城市政策存在收緊的可能性，三季度這些城市將有提首付“降杠桿”類的措施出臺，上述城市尤其是房價上漲幅度較大的二線城市也極有可能重啟樓市限購。
二線城市庫存量方面：截止2016年8月，我司監(jiān)測的15個二線城市商品住宅累計(jì)存量為12211.27萬平米，創(chuàng)下2013年10月以來新低。本月所監(jiān)測城市的商品住宅存量在上個月基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑4個百分點(diǎn)，而從同比來看，也實(shí)現(xiàn)了連續(xù)12個月同比下滑，且本月同比下滑幅度達(dá)30%，為12個月來最大。按照近3個月的平均去化速度計(jì)算，當(dāng)前存銷比7.12個月，低于合理范圍值內(nèi)。
從具體城市來看，我司監(jiān)測的15個二線城市中，多達(dá)11個城市本月存量繼續(xù)環(huán)比下滑，這11個城市分別為天津、重慶、杭州、武漢、成都、大連、廈門、西安、寧波、青島、福州、合肥，其中，南京、武漢、成都、廈門，下滑幅度從1%到14%不等，其中，合肥本月存量僅為157.97萬平米，在二線城市中處于最低位置，同時，環(huán)比下滑10%，同比下滑66%，無論環(huán)比、同比下滑幅度上看，都在監(jiān)測二線城市中居前。
三四線城市解讀：
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月三四線城市商品住宅市場量升價跌，成交量為443.78萬平米，環(huán)比上揚(yáng)13%，同比則上揚(yáng)36%，成交均價為6744元/平米，環(huán)比持平，同比上揚(yáng)5個百分點(diǎn)。
16個城市中有12個城市成交量環(huán)比上揚(yáng)，其中，蕪湖本月成交量達(dá)56.23萬平米，環(huán)比翻番，同比增幅也達(dá)到2倍以上。從同比情況看，多大13個城市成交量出現(xiàn)同比上揚(yáng)，除了上述提到的蕪湖外，南平、蚌埠的同比上揚(yáng)幅度都較為接近100%，分別達(dá)93%和88%。
從成交均價看，有9個城市出現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)，上揚(yáng)幅度在2%到9%，從同比情況看，也有9個城市出現(xiàn)上揚(yáng)，其中，惠州、湛江、淮北的價格上揚(yáng)幅度分別達(dá)到36%、19%、18%，在所監(jiān)測城市中居前。從絕對值看，舟山、江陰是監(jiān)測的三四線城市中僅有的兩個價格破萬的城市，本月成交均價分別達(dá)到11645元/平米和10776元/平米。
【解讀】
在三四線城市“去庫存”的背景下，較多的兩個月的成交量已出現(xiàn)回暖。而當(dāng)前，三四線城市量價出現(xiàn)上揚(yáng)，主要的原因是外部城市比如南京、廈門、蘇州和省會城市合肥的房價上漲，發(fā)生了外溢效應(yīng)。除了調(diào)控政策之外，越來越多的市場信息也顯示：“高燒”難以成為中國樓市的常態(tài)。美國評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾日前就發(fā)布報(bào)告指出，由于政策的支持作用遞減、比較基礎(chǔ)較高以及土地價格上漲，未來12個月內(nèi)中國房地產(chǎn)業(yè)增速將放緩。三四線城市尤其四線城市房價相對比較穩(wěn)定，庫存相對較大，去庫存仍是主線。
三四線城市庫存量方面：截止2016年8月，我司監(jiān)測的16個三四線城市商品住宅累計(jì)存量為3952.82萬平米，環(huán)比、同比分別下滑6%和30%，并且從同比情況看，本月下滑幅度最大。從絕對值看，為2014年5月以來新低，按照近3個月的平均去化速度，當(dāng)前存銷比繼續(xù)收窄至9.43個月。
