我們認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)依舊是未來(lái)白銀時(shí)代的主流開發(fā)模式，但需要升級(jí)。從三高（高負(fù)債、高杠桿和高周轉(zhuǎn)）到新三高（高周轉(zhuǎn)、高收益和高價(jià)值）是高周轉(zhuǎn)從被動(dòng)到主動(dòng)的轉(zhuǎn)變，是“白銀時(shí)代”繼續(xù)或計(jì)劃追求高周轉(zhuǎn)的房企必須要破解的一個(gè)重大戰(zhàn)略問題。
先說(shuō)如何實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。其實(shí)過去多年高周轉(zhuǎn)企業(yè)的不斷嘗試和大量實(shí)踐已經(jīng)給出了答案。要實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，首先要控制周轉(zhuǎn)速度較低的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等投資占比，不宜過早啟動(dòng)重資產(chǎn)模式，力爭(zhēng)“輕重資產(chǎn)兩相宜”。其次，要實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)、高效運(yùn)營(yíng)，企業(yè)應(yīng)大力推行“四化”：
1.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化（產(chǎn)品線開發(fā)）——快速開發(fā)、高效運(yùn)營(yíng)的根本之策；
2.流程精細(xì)化——為各項(xiàng)工作有責(zé)、有序、有效、高效開展提供制度保障；
3.團(tuán)隊(duì)專業(yè)化——培育一支專業(yè)、高效的人力資源團(tuán)隊(duì)；
4.考評(píng)嚴(yán)格化——依照目標(biāo)及指標(biāo)，嚴(yán)格考核，獎(jiǎng)罰分明。
通過深入研究中海地產(chǎn)等高收益企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)高收益，除了要做到上面的“四化”以外，還要適當(dāng)降低負(fù)債率和負(fù)債息率；在推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)的同時(shí)，還要加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的項(xiàng)目，就盡量追求高溢價(jià)；難以實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的，就一定追求現(xiàn)金流，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
高收益與高價(jià)值有著必然的關(guān)聯(lián)：只要實(shí)現(xiàn)了高收益，企業(yè)一定能成為具有更高品牌價(jià)值、投資價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的高價(jià)值企業(yè)。
所以“新三高”的內(nèi)在關(guān)系是，高周轉(zhuǎn)是基礎(chǔ)，高收益是目的，高價(jià)值是必然結(jié)果。
傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式主要是為了追求“快”，而今后的高周轉(zhuǎn)模式除了要“快”，同時(shí)預(yù)防高庫(kù)存，更要實(shí)現(xiàn)高收益和高價(jià)值�；谶@一訴求，我們認(rèn)為，傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式需要升級(jí)。這就是我們提出高周轉(zhuǎn)2.0模式的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。
綜上，高周轉(zhuǎn)2.0模式的基本內(nèi)涵是：
◎增長(zhǎng)方式：堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，預(yù)防高庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)高收益、高價(jià)值的快速增長(zhǎng)。
◎經(jīng)營(yíng)策略：負(fù)債適度，產(chǎn)品適銷，快速周轉(zhuǎn)，高效運(yùn)營(yíng)。
◎具體措施：優(yōu)選輕資產(chǎn)模式，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，大力推行“四化”。
如果再進(jìn)一步簡(jiǎn)要總結(jié)的話，可以概括為四個(gè)方面：
1.在戰(zhàn)略上，優(yōu)選輕資產(chǎn)、堅(jiān)定高周轉(zhuǎn)模式，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)高收益、高價(jià)值的快速增長(zhǎng)；
2.在運(yùn)營(yíng)上，追求快速、高效，力求更高、更快；
3.在產(chǎn)品上，一方面要加強(qiáng)創(chuàng)新，同時(shí)要大力推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)，以從根本上加快周轉(zhuǎn)、減低成本、提高收益，這是預(yù)防高庫(kù)存、實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)和高收益的關(guān)鍵所在；
4.在管治上，追求組織扁平化、流程精細(xì)化和團(tuán)隊(duì)專業(yè)化，并嚴(yán)格考評(píng)和獎(jiǎng)懲。
這就是我們“戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)一體化解決方案”的核心思想，也是我們“高效運(yùn)營(yíng)咨詢”的行動(dòng)方向。大量、反復(fù)地推演，以及諸多業(yè)內(nèi)企業(yè)的成功實(shí)踐表明，看似具有一定挑戰(zhàn)性的目標(biāo)完全可以實(shí)現(xiàn)。
面對(duì)新一輪市場(chǎng)調(diào)整，許多企業(yè)都表現(xiàn)得過于敏感、緊張，甚至恐慌。而事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)常態(tài)化波動(dòng)的市場(chǎng)。面對(duì)變化，既要及時(shí)因應(yīng)，更要以不變應(yīng)萬(wàn)變。事實(shí)證明，堅(jiān)定勝于多變。從這個(gè)意義上說(shuō)，堅(jiān)定并升級(jí)高周轉(zhuǎn)率模式，尤為必要�！笆袌�(chǎng)恐慌時(shí)我貪婪”，別人清談時(shí)我實(shí)踐，只要目標(biāo)明確、措施得當(dāng)、行動(dòng)有力，沒有什么不可能。
