在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，范榮被稱為“別墅專家”，因?yàn)樗_發(fā)的別墅作品，以精致和細(xì)節(jié)征服了無(wú)數(shù)的購(gòu)房者和同行。在我們開發(fā)商獲取土地越來(lái)越困難的情況下，如何做好手中的地塊，讓其成為一個(gè)作品而非產(chǎn)品，是值得思考的問(wèn)題。范榮為我們講述了他的經(jīng)驗(yàn)。
《房產(chǎn)商》：同潤(rùn)一直堅(jiān)持精細(xì)化開發(fā)，為此放棄了規(guī)模和速度。當(dāng)時(shí)基于什么考量？
范榮：當(dāng)我拿下土地的時(shí)候，我往往不會(huì)像一個(gè)“企業(yè)家”一樣先算利潤(rùn)，而是先考慮如何把產(chǎn)品做到最好的效果，然后再來(lái)測(cè)算利潤(rùn)，然后再來(lái)算銷售時(shí)間，算開工節(jié)奏。
在我看來(lái)，拿下一塊土地要善待土地，每一塊土地都要用做“作品”的心態(tài)來(lái)開發(fā)。城市的土地這么緊缺，資源這么有限，我們作為地產(chǎn)商，不要單純就考慮賺錢、利潤(rùn)，要想到自己能給城市留什么樣的作品。
其實(shí)“賺錢”與“做好作品”這并不是一個(gè)矛盾體，而是辯證的關(guān)系。當(dāng)你把作品做得足夠好的時(shí)候，你都不用想怎么去賺錢，錢自然會(huì)找上門來(lái)。如果東西做不好了，其實(shí)也不會(huì)有利潤(rùn)。
另外，一些快速開發(fā)的企業(yè)，他們算的是貨幣的時(shí)間價(jià)值，考慮的是資金在一個(gè)個(gè)項(xiàng)目中快速流轉(zhuǎn)所創(chuàng)造的價(jià)值。這個(gè)帳我們也做過(guò)測(cè)算，他們1年回收一次效益，我們2年回收一次效益，但因?yàn)槌鞘械耐恋貎r(jià)值一直在上漲，所以其實(shí)算下來(lái)，我們的收益和他們是差不多的。
《房產(chǎn)商》：同潤(rùn)開發(fā)的樓盤，一直在建筑細(xì)節(jié)的鍛造上讓購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士稱道，這和您個(gè)人的情結(jié)是否也有關(guān)？
范榮：這其實(shí)和個(gè)人的追求也有一定關(guān)系，我在做房產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，是一個(gè)理想主義者。我的原則是，要么不做，要做就做到極致。
所產(chǎn)品設(shè)計(jì)、到建材的選擇、到樣板房的打造，所有的開發(fā)環(huán)節(jié)，我都會(huì)親自把關(guān)。好作品都是藏在細(xì)節(jié)里的，比如你在我們菲詩(shī)艾倫樣板房看到的地板磚，它是一個(gè)極為小眾的品牌，只為頂級(jí)奢侈品豪宅提供裝飾物料，當(dāng)時(shí)價(jià)格也極為高昂，但為了達(dá)到最佳的效果，我們還是不惜代價(jià)地采購(gòu)。
我對(duì)自己的要求是，要我做的每一個(gè)作品，都能讓我自己滿意。我現(xiàn)在做的菲詩(shī)艾倫，有60萬(wàn)方的體量，是一個(gè)造城的概念。我接下這個(gè)地塊以后，每一個(gè)細(xì)節(jié)都在用心的建造，整整用了8年的時(shí)間。
現(xiàn)在，整個(gè)作品出來(lái)，也獲得了政府部門和購(gòu)房者的認(rèn)可，這是我感到最欣慰的地方。晚上菲詩(shī)艾倫開夜燈的時(shí)候，我有時(shí)候會(huì)一個(gè)人凝望著小區(qū)，靜靜地欣賞我的作品。
尤其是我們的別墅部分，我是以珍藏品的心態(tài)來(lái)做作品的，它們是可以傳世的，有靈魂的產(chǎn)品。所以我們?cè)趧e墅產(chǎn)品上的價(jià)格一直在堅(jiān)持，我相信，它們一定會(huì)帶來(lái)豐厚的回報(bào)。
其實(shí)我們上海很多開發(fā)商，做到現(xiàn)在，也不僅僅是考慮賺錢，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、對(duì)上海的房地產(chǎn)有感情了，做到這么些年，是用一種情懷去做產(chǎn)品。
《房產(chǎn)商》：同潤(rùn)在開發(fā)精品樓盤上一直有獨(dú)到一面，在你看來(lái)，要做好一個(gè)優(yōu)秀、極致的產(chǎn)品，需要在哪些方面下工夫？
范榮：最重要的，需要把握好三個(gè)點(diǎn)。
第一，要找到自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域去做。比如我擅長(zhǎng)于做低密度住宅，我拿地的時(shí)候，會(huì)往我擅長(zhǎng)的領(lǐng)域去拿地。
每個(gè)開發(fā)商擅長(zhǎng)的領(lǐng)域是不同的，有些擅長(zhǎng)做綜合體，有些擅長(zhǎng)做普通公寓、有些擅長(zhǎng)做別墅。像我一直喜歡做別墅產(chǎn)品，在別墅開發(fā)中也比較有經(jīng)驗(yàn)，所以我拿地的時(shí)候，對(duì)于市場(chǎng)定位有非常清晰的認(rèn)識(shí)。
第二，是要重視研發(fā)。研發(fā)包括好幾個(gè)方面：首先是做好產(chǎn)品的附加值，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，之前的“偷面積”，其實(shí)也在建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，多為購(gòu)房者考慮，如何能最大化地為他們創(chuàng)造價(jià)值；其次是要有鮮明而統(tǒng)一的風(fēng)格。包括建筑的套型、動(dòng)線、功能劃分等等。還有土地拿到手后，如何利用好邊角。我們開發(fā)商說(shuō)的“金邊銀角”，一個(gè)邊一個(gè)角如何利用好，如果邊角都利用好了，很多問(wèn)題就迎刃而解了。
第三，是資金鏈的跟進(jìn)。資金鏈要能在整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)中健康有序地支持項(xiàng)目的開發(fā)。
在這三方面，我認(rèn)為最重要還是研發(fā)。當(dāng)一塊地拿下來(lái)后，建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)這些都要統(tǒng)籌、全盤的考慮，無(wú)數(shù)細(xì)節(jié)的內(nèi)容都要考慮到，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃好。否則，做到后期，覺得不好又返工，往往達(dá)不到最佳效果。
《房產(chǎn)商》：在精品項(xiàng)目開發(fā)中，你覺得開發(fā)商的決策者在細(xì)節(jié)控制中起到什么樣的作用？
范榮：我覺得主要是在細(xì)節(jié)控制方面，我是學(xué)土木工程、后來(lái)又做裝修設(shè)計(jì)，我的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)，還有直覺，馬上能夠知道哪些是不對(duì)的，哪些是對(duì)的，我有獨(dú)特的眼光。
細(xì)節(jié)把控，很多時(shí)候取決于眼光，但眼光很多時(shí)候又來(lái)自于專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)。所以說(shuō)，一個(gè)企業(yè)的作品好壞，往往和一把手有很大關(guān)系。
比如綠城，因?yàn)樗涡l(wèi)平對(duì)細(xì)節(jié)的追求是一個(gè)很“偏執(zhí)”、很瘋狂的人，所以造就了綠城的作品，所謂好作品都是市場(chǎng)大家都很認(rèn)可的產(chǎn)品。
像我去看綠城的作品，我也是看細(xì)節(jié)。因?yàn)楹玫淖髌罚瑑?yōu)秀的地方往往藏在細(xì)節(jié)中。
《房產(chǎn)商》：同潤(rùn)的別墅產(chǎn)品一直為市場(chǎng)所稱道，但未來(lái)隨著別墅用地的稀缺，你是否打算做一些多元化產(chǎn)品？
范榮：你說(shuō)的也是我很困惑的地方。因?yàn)楝F(xiàn)在別墅用地越來(lái)越少，越來(lái)越稀缺。從我的興趣出發(fā)，我以后會(huì)考慮做些度假酒店。
酒店其實(shí)更考量開發(fā)商的綜合能力和眼光，對(duì)我也是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。
