前年跟全聯(lián)房地產(chǎn)商會到美國去考察，我開始思考怎么去海外做一些投資的課題。
第一，房企尤其是中小型的企業(yè)存在著配置的問題。我們在思考，中國處在調(diào)控的新常態(tài)，也許這個常態(tài)會一直持續(xù)下去，正好用反周期的投資能夠在海外找到一些機會。
我們也看了美國、看了英國、看了歐洲，我覺得市場還是有很大的不同的。美國的整個房地產(chǎn)開發(fā)是最高階段，整個鏈條的細(xì)分是非常非常細(xì)的。他的開發(fā)形態(tài)跟我們中國的習(xí)慣的方式有很大的差別，比如說舉個例子，如果你是開發(fā)的公寓，我們接觸美國開發(fā)商，基本都是采取賣給基金的方式，三年開發(fā)周期過后，差不多還要2—3年把這個房子養(yǎng)一養(yǎng)，出租使他的租金達(dá)到一定的回報，可能需要第五、第六年才賣出去。這個鏈條對于中國的開發(fā)商來講，還是比較陌生的，所以有一個學(xué)習(xí)的過程，有一個漸進的過程。
這個過程中我們也考察了澳洲，我覺得它的開發(fā)模式跟我們很相像，他們還是采取預(yù)售模式，基本上是散戶銷售為主。2014年我們在澳洲一年投資了四個項目，開始去的時候，還是采取跟當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合資的方式，這一年下來，我們已經(jīng)從拿地、開工到銷售，走完了60%的過程。我們感覺這個方式是我們進入一個新的市場非常好的一種方式，我們在當(dāng)?shù)囟际歉镜乇容^有知名度的開發(fā)商合作，讓我們學(xué)到了很多本地的開發(fā)經(jīng)驗，基本上以對方開發(fā)、投資、管理為主，我們監(jiān)管，這個過程當(dāng)中我們是學(xué)習(xí)的過程。
應(yīng)該講，在海外的投資要更多依賴專業(yè)機構(gòu)、中介機構(gòu)。合同是非常重要的。而且整個過程雙方在相互之間的角色定位非常重要。這一年下來，我們發(fā)現(xiàn)我們的合作是非常成功的，到目前為止我們的銷售也得到了市場的反映和認(rèn)可。
今年第四季度我們又在悉尼增加投資，拿了兩個項目，這兩個項目由我們自己來操盤。我們覺得在澳洲市場，盡管外面有很多各種各樣的說法，比方說大量買家都是中國買家，其實我覺得在澳洲中國買家總的比例并不高，有很多項目還是非常剛需的項目，針對本地市場的項目，我們已經(jīng)開盤的項目，現(xiàn)在基本上做的都是公寓為主。
第二方面，這兩年澳洲也面臨著新的城市化的過程，他的移民不僅來自于大城市，不僅來自于海外，也來自于本國，所以每年這些城市人口的增長速度還是蠻快的。我們沒有去的時候，無法想象每年有這么多的新增人口，從開發(fā)商角度來看，有新增人口對我們來說是非常重要的，所以這是一個機會。
第三，年輕人的機會�，F(xiàn)在說90后不買房，90后有不買房的現(xiàn)象，但是買小房子是很多的。我們在悉尼和其他澳洲城市開發(fā)的基本都是一房、兩房，精裝，服務(wù)，都有配套，大量的買家都是年輕人，他從一個城市到另外一個城市，從農(nóng)村到大都市，找個女朋友，還沒有成家，基本上買的都是小戶型的房子。過去的若干年公寓的投資量是不夠的，我們也看到一個數(shù)字，2030年之前澳洲的人口還會增加50%，公寓的需求還是非常旺盛的。
所以從投資的角度上來講，這一年多的實踐來看，在海外還是會有一些機會，但是確實要非常謹(jǐn)慎。另外一方面，要能夠逐步的適應(yīng)海外市場的開發(fā)規(guī)律。再有一點，要逐步的介入這個市場，而不是一下子都砸下去自己來干，這有一個學(xué)習(xí)的過程，這樣可能會少交一些學(xué)費。海外的投資方面，我們還會繼續(xù)看，保持一定的投資力度。
