一、三四線城市的市場，真的那么好？
2013年全年，在上海開發(fā)商中彌漫的一種情緒叫做回家。曾經(jīng)離開一線城市，在三四線城市耕耘的地產(chǎn)商們感受到了不同的壓力，紛紛懷念上海的美好。
一線城市是“土地有限，需求無限”，三線城市正相反是“土地?zé)o限，需求有限”。作為人口每年50萬凈流入的城市，上海樓市之所以“春江水暖鴨不知”，很大程度上是因每年應(yīng)屆生迅猛而來，同理可證北京亦然。不同在于北京承載的是“男人的發(fā)財夢、少女的明星夢”，需求才是硬道理。
今天，在一線城市擁有酒店的開發(fā)商、在二線城市擁有商辦物業(yè)的開發(fā)商、在三四線城市擁有住宅社區(qū)特別是大型社區(qū)（50萬平方米體量）以上的開發(fā)商，家家有本難念的經(jīng)。
二、五星高端的商業(yè)圈層，要不要邁進(jìn)去？
上海房地產(chǎn)業(yè)界，流傳著一個勵志故事。某暴發(fā)戶發(fā)跡之前，因不諳世事在一個酒店公共場合隨地吐了口痰，就此被正義的紅袖章鄙視。他從此發(fā)奮圖強(qiáng)，終于有一天砸出真金白銀買下了那個五星級酒店。
今天，在中央八條禁令之下，在更加嚴(yán)格的差旅費(fèi)包干傳言影響之下，五星級酒店成為燙手的烘山芋已成事實。沒有了過往龐大的公務(wù)開銷，沒有了巧立名目的商務(wù)接待，在習(xí)近平總書記厲行節(jié)約的口號下，東莞肅殺言猶在耳，五星級酒店的生意比田亮的“轉(zhuǎn)體307”還要“筆直下墜”，也就只能怪罪不可抗力了。
香港七八十年代經(jīng)濟(jì)飆升，從燕鮑翅到豪宅各種花銷呈現(xiàn)出你追我趕的蓬勃，但隨著整體經(jīng)濟(jì)下行，這種歌舞升平已然好久不見。今天，上�；羯铰芬瓜袌觥八拇蠼饎偂豹�(dú)占鰲頭，是大餅油條味道超過了鮑魚燕窩？非也，不過是市場在下行，能做減法的都做了減法，反倒成就了剛需中的剛需！
曾經(jīng)男子鐘愛的風(fēng)衣，如今已少有穿著機(jī)會。這不是風(fēng)衣本身落了潮流，而是氣候變暖背景下，襯衫直接和羽絨服“鋒衛(wèi)對接”，風(fēng)衣“適用季節(jié)稍縱即逝”的非性價比就被無限放大了。
三、大房企與小房企，誰比誰的苦？
應(yīng)屆畢業(yè)的菜鳥，站在個人求職立場上，總是對大公司有一種情結(jié)，但職場那些“歐德蓋”就有不同看法。
同理，大房企小房企，總是曾在售樓處聽到“這個是大開發(fā)商，買他們更放心”的民間數(shù)理化。但今天你去隨機(jī)采訪一下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的乙方丙方乃至丁方，看看那些“500強(qiáng)”們的“畫皮”呢？
因為有光環(huán)，所以名正言順拖欠供應(yīng)商，“強(qiáng)掠”合作方；也正是因為有光環(huán)，當(dāng)時“響應(yīng)號召，到三四線城市去”，如今落得如周立波所言“西裝襯衫進(jìn)去，短褲背心出來”。所以現(xiàn)在應(yīng)該感謝瘋狂的土地市場，讓小房企“有心無力走不出去”，如今輪回也算是“還好沒有沖動”。
四、固定資產(chǎn)真的是最安全的嗎？
過去一段時間，出于對貨幣超發(fā)的不滿，業(yè)界又流傳一種理論鴉片，說什么“資產(chǎn)是最安全的”。這話如今復(fù)盤，也只能說對了一半，或者說有所偏頗。
這句話的正命題應(yīng)該是“正確業(yè)態(tài)是正資產(chǎn)，反之亦然”。在電子商務(wù)沖擊下，那些書店、那些服裝&化妝品零售，都已經(jīng)成為看起來很美的不良資產(chǎn)。業(yè)態(tài)被市場拋棄，資產(chǎn)無法享受溢價、無法迅速變現(xiàn)，這種資產(chǎn)的被動捂盤，決定了其在和貨幣的對抗中完敗。
變現(xiàn)能力，是決定資產(chǎn)處置手段、方式、時機(jī)的標(biāo)準(zhǔn)。有時候資產(chǎn)是醫(yī)生是財務(wù)，越老越值錢；有一些資產(chǎn)是姑娘是剩女，早拋早脫身。
五、馮侖“傍大款”理論 咋個升級？
開發(fā)商希望和“萬保招金”做鄰居，因為他們心態(tài)足夠好，因為在“萬保招金”的庇蔭下，非品牌房企只要在房價上有所退讓，對銷售速率是可以期待的。
這種傍大款行為，在商業(yè)上是可行的。但如何傍大款，則是一門技術(shù)活，所謂的“走正道”并非道德衡量，而是戰(zhàn)略標(biāo)尺。以望源開發(fā)的羅森堡為例，選址寶山羅涇，當(dāng)時就出于“做寶鋼配套，截留寶鋼產(chǎn)業(yè)鏈客戶”的思考，即使在今天，這種思維本身并沒有錯。但和五星級酒店一樣，因為寶鋼自身產(chǎn)能的萎縮或者寶山區(qū)整體轉(zhuǎn)型的趨勢，企業(yè)戰(zhàn)略就臣服于這種“不可抗力”了。
面臨不同的壓力，能不能轉(zhuǎn)型，是考驗今天企業(yè)經(jīng)營者的能力。傳統(tǒng)思維中可以預(yù)見的“跟政府耍無賴、找合作方賤賣”都非企業(yè)家的良家婦女行為。順勢而為響應(yīng)市場之變而變，才是商業(yè)中的退而保全之策。
羅森堡感同于近年來日益尖銳的食品衛(wèi)生問題，依托近鄰全球最大散貨碼頭羅涇港的優(yōu)勢，盤活自有物業(yè)申請保稅倉庫，將產(chǎn)業(yè)主題從鋼改成了進(jìn)口食品生活展銷中心。這種變化是顛覆性的，但在邏輯上是順應(yīng)市場而為，是對市場殘酷的敬畏之舉，也是在經(jīng)濟(jì)遇冷大環(huán)境下，緊抓剛需中的剛需，是對于“彎道超車的順位修復(fù)”行為。
（作者系本會副會長、上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司董事長 季寶紅）
