文/華偉
當(dāng)前中國(guó)的崛起，離不開穩(wěn)定的國(guó)內(nèi)外環(huán)境。尤其是，只有保持合理、可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方能保證全社會(huì)每年就業(yè)的穩(wěn)定，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的和諧。歷經(jīng)30多年改革開放，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)穩(wěn)居世界第二。要想繼續(xù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)，難度不容小覷。傳統(tǒng)高速增長(zhǎng)的外貿(mào)出口早已盡現(xiàn)疲態(tài)，目前國(guó)內(nèi)嚴(yán)重過剩的產(chǎn)能更使實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型艱難。消費(fèi)盡管增長(zhǎng)強(qiáng)勁，然而要想成為發(fā)展的唯一引擎卻是力不從心。有鑒于此，在盡力穩(wěn)定外貿(mào)的前提下，國(guó)內(nèi)投資與消費(fèi)的雙引擎才是我們未來發(fā)展的不二選擇。
我們欣喜地發(fā)現(xiàn)，本屆政府早已高瞻遠(yuǎn)矚、未雨綢繆。一幅農(nóng)民變市民、市場(chǎng)為主體、大力盤活存量土地資源的新型城鎮(zhèn)化圖景躍然眼前。以產(chǎn)業(yè)從大中城市向中小城市轉(zhuǎn)移為先導(dǎo)，以中小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為核心，以農(nóng)民變市民的剛性房地產(chǎn)需求作支撐，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略順利啟動(dòng)。政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、剛需護(hù)盤的建設(shè)性投資替代了傳統(tǒng)誘發(fā)產(chǎn)能過剩的生產(chǎn)型投資，而以逐漸富裕起來的新舊市民通過住宅剛需的有序釋放又同步激活了國(guó)內(nèi)消費(fèi)。尤值一提的是，傳統(tǒng)意義上淘氣的房地產(chǎn)業(yè)恰恰成了聯(lián)通國(guó)內(nèi)建設(shè)性投資與消費(fèi)的最佳橋梁，從而順理成章地迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。
《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制，堅(jiān)持走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展”。最近召開的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議進(jìn)一步明確了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、基本原則、重點(diǎn)任務(wù)，為未來新型城鎮(zhèn)化指明了方向、開拓了道路，并且把“促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化”作為首要任務(wù)。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略被賦予很高戰(zhàn)略地位和歷史擔(dān)當(dāng)，和工業(yè)化一道，被視為現(xiàn)代化的“兩大引擎”之一，被視為解決“三農(nóng)”問題的重要途徑，推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐，中國(guó)內(nèi)需的最大潛力所在，擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要抓手，對(duì)全面建成小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的“中國(guó)夢(mèng)”，具有重大現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)歷史意義。
改革開放以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，取得顯著進(jìn)展。2012年，城鎮(zhèn)人口達(dá)到7.1億，以城鎮(zhèn)常住人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.6%，城鎮(zhèn)化進(jìn)入加速發(fā)展階段，但與發(fā)達(dá)國(guó)家70%-80%的城鎮(zhèn)化水平存在一定的差距。況且，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為35%左右，城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)尚未實(shí)現(xiàn)常住人口全覆蓋。所以，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有很長(zhǎng)的路要走，不僅在數(shù)量上要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平的逐步提高，而且要緊緊圍繞提高城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，穩(wěn)步提高戶籍人口城鎮(zhèn)化水平，為現(xiàn)代化建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。對(duì)應(yīng)于城鎮(zhèn)化水平現(xiàn)實(shí)與理想的差距，中國(guó)的房地產(chǎn)就有了很大的發(fā)展空間和想象空間。
城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展意味著城鎮(zhèn)人口承載力的不斷增強(qiáng)，無論從數(shù)量指標(biāo)還是質(zhì)量指標(biāo)上，都需要城市不斷滿足新增人口和存量人口對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。
房地產(chǎn)業(yè)憑借其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和需求帶動(dòng)力，勢(shì)必在擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以及推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，肩負(fù)著義不容辭的重要責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)在為新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的順利推進(jìn)貢獻(xiàn)力量的同時(shí)，亦將受益于新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)將迎來難得的發(fā)展機(jī)遇和城鎮(zhèn)化紅利，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有望更上一層樓。 第一，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的核心是 “人的城鎮(zhèn)化”，主要任務(wù)是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，使勞動(dòng)力在城鄉(xiāng)之間、城市之間充分流動(dòng)。
在此背景下，伴隨著大規(guī)模的農(nóng)民市民化、基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及城市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將產(chǎn)生大量的房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求，可以把房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力和需求的巨大潛力有效釋放出來，充分發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)作用。第二，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將產(chǎn)生大量的建設(shè)性投資，比如中小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，投資中小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)入、城市轉(zhuǎn)型升級(jí)做基礎(chǔ)設(shè)施配套。通過土地市場(chǎng)來為基礎(chǔ)設(shè)施買單，再通過產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的轉(zhuǎn)移來為土地市場(chǎng)買單，使政府、企業(yè)、個(gè)人都從城鎮(zhèn)化中受益。這種建設(shè)性投資以新型城鎮(zhèn)化為背景，以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為依托，以人口向中小城市集聚為標(biāo)志，建設(shè)性投資會(huì)使得房地產(chǎn)繼續(xù)繁榮，充分發(fā)揮投資的關(guān)鍵作用。第三，由于過去對(duì)于城鎮(zhèn)化規(guī)律認(rèn)識(shí)不清、城鎮(zhèn)化建設(shè)經(jīng)驗(yàn)不足、政府和市場(chǎng)關(guān)系沒有理順等多方面的原因,致使大中小城市發(fā)展不協(xié)調(diào)、不平衡。一方面，優(yōu)勢(shì)資源集中于大城市，教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)優(yōu)越，人口蜂擁而入，造成就業(yè)、居住、交通、環(huán)境等方面壓力過大的“城市病”，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的嚴(yán)重失衡狀態(tài)，房?jī)r(jià)畸形，扭曲了市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的決定性作用。另一方面, 中小城市發(fā)展參差不齊,城市的資源稟賦和比較優(yōu)勢(shì)并未充分釋放，人口、產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)沒有完全發(fā)揮。這使得有些中小城市缺乏人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏發(fā)展的“源動(dòng)力”，供需兩虛；相反有些中小城市，土地城鎮(zhèn)化速度遠(yuǎn)快于人口城鎮(zhèn)化速度，大量房地產(chǎn)閑置，有價(jià)無市，“空城”“鬼城”連片，造成資源的極大浪費(fèi)。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將優(yōu)化產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)布局，根據(jù)資源環(huán)境承載能力構(gòu)建科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化宏觀布局，把城市群作為主體形態(tài)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。通過政策杠桿和經(jīng)濟(jì)杠桿把人口和產(chǎn)業(yè)從大城市引入中小城或衛(wèi)星城，緩解大城市壓力，增強(qiáng)中小城市活力，為各地房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展注入動(dòng)力。第四，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口真正成為城鎮(zhèn)居民，得到與城鎮(zhèn)居民同等水平的基本公共服務(wù)，完全融入城市生活，免除后顧之憂，收入和消費(fèi)水平相應(yīng)提高，需求潛力得到釋放，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，對(duì)生產(chǎn)性和生活性服務(wù)項(xiàng)目需求增加，隨之帶動(dòng)城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、公建配套等物業(yè)的需求。
從以上幾點(diǎn)的分析可以看出新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重大利好，但是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，風(fēng)險(xiǎn)與紅利共生，需要正確地認(rèn)識(shí)與把握房地產(chǎn)發(fā)展中政府與市場(chǎng)、中央和地方的辯證關(guān)系，探索一條適合中國(guó)國(guó)情、符合發(fā)展階段特征的房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展路徑。
第一，正確處理政府和市場(chǎng)在房地產(chǎn)發(fā)展過程中的關(guān)系�？偟脑瓌t應(yīng)是堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，使市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用，而政府要“補(bǔ)好位”，彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的失靈，更好地發(fā)揮政府的作用。
在住房供給上，協(xié)調(diào)“政府保障軌”和“市場(chǎng)軌”的供給比例，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化、效率最優(yōu)化，避免落入福利陷阱。以市場(chǎng)化手段為主實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化過程中的剛性需求和改善性需求，政府保障性供給做必要補(bǔ)充，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。在房地產(chǎn)供應(yīng)體系的調(diào)整中，通過經(jīng)濟(jì)杠桿和政策杠桿的引導(dǎo)，形成高檔商品房、中小戶型商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系。在保障房的建設(shè)中，政府可以考慮引入民間資本和社會(huì)資本，利用市場(chǎng)化手段進(jìn)行融資建設(shè)，緩解政府資金壓力。
在房地產(chǎn)調(diào)控上，充分發(fā)揮市場(chǎng)“無形之手”的作用，減少政府“有形之手”的直接行政干預(yù)，政府應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)方面的稅法體系建設(shè)，建立以財(cái)稅、金融和法律等市場(chǎng)化手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)制定和政策手段運(yùn)用機(jī)制化，提高相機(jī)抉擇水平。同時(shí)加強(qiáng)各個(gè)調(diào)控手段的關(guān)聯(lián)性和耦合性，增強(qiáng)調(diào)控政策的前瞻性、針對(duì)性、精準(zhǔn)性。
第二，正確處理中央和地方、頂層設(shè)計(jì)和摸著石頭過河的關(guān)系�？紤]到房地產(chǎn)的受益范圍、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的復(fù)雜性以及中央和地方信息的不對(duì)稱性，需要合理劃分中央和地方在住房保障體系建設(shè)的事權(quán)和支出責(zé)任、理順中央和地方在房地產(chǎn)調(diào)控中的關(guān)系。強(qiáng)化中央對(duì)地方的政策約束和激勵(lì)，建立中央和地方激勵(lì)相容的體制機(jī)制，加強(qiáng)中央政府在發(fā)展原則、長(zhǎng)效機(jī)制和制度安排方面的頂層設(shè)計(jì)，而地方政府在頂層設(shè)計(jì)下進(jìn)行積極探索，走出一條符合自身情況的可持續(xù)發(fā)展路徑。
由于保障房體系建設(shè)具有地域管理信息優(yōu)勢(shì)，而且是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)性民生工程，所以應(yīng)作為中央與地方的共同事權(quán)，由中央和地方共同承擔(dān)，中央和地方承擔(dān)共同但有區(qū)別的責(zé)任。在房地產(chǎn)調(diào)控上，賦予地方政府更多的自主權(quán)，避免全國(guó)“一刀切”、“同步走”。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)劃分城市類型，根據(jù)不同類型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體特點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)控。地方政府在中央制定的長(zhǎng)效機(jī)制框架下，利用市場(chǎng)化的手段調(diào)控本地房地產(chǎn)市場(chǎng)。中央政府完善調(diào)控成果考核評(píng)價(jià)體系，對(duì)地方政府調(diào)控結(jié)果的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。
在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展同步, 以剛性需求和改善性需求為依托、人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為支撐的房地產(chǎn)業(yè)正迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇。只要積極探索出一條可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展路徑，持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資與消費(fèi)將是未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不竭源泉。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將助推中國(guó)樓市更上一層樓, 樓市的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展將為國(guó)家富強(qiáng)、民族振興、人民富裕的“中國(guó)夢(mèng)” 提供持續(xù)的動(dòng)力。（作者為華東師大東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)）
