● 文/孫益功
對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)的上海樓市來(lái)講，在2014年限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行的市場(chǎng)背景下將呈現(xiàn)什么樣的市場(chǎng)趨勢(shì)？答案只有一個(gè)，即樓市將呈現(xiàn)逆經(jīng)濟(jì)特征，房?jī)r(jià)階段性報(bào)復(fù)性上漲不可避免。
首先，2013年前三季度上海GDP增速在全國(guó)倒數(shù)
第一，宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于“觸底”階段，2014年整個(gè)樓市市場(chǎng)基本面仍然會(huì)呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的特征
盡管在2013年11月上海發(fā)布了滬七條“階段性”收緊政策，但是，當(dāng)前地方政府發(fā)布的政策力度相對(duì)偏中性，十八屆三中全會(huì)前后本屆政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和走勢(shì)的表態(tài)仍較為曖昧，這和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分。在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要2014年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)延續(xù)2013年的行情，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的特征。
第二、上海市商品住宅存銷(xiāo)比持續(xù)降低，短期面臨房?jī)r(jià)上漲壓力。從庫(kù)存角度來(lái)說(shuō)，截至2013年12月31日，上海市商品住宅庫(kù)存為978.47萬(wàn)平方米，較2012年年底回落2.7%。由于市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供小于求的狀態(tài)，庫(kù)存可消化速度從年初的11個(gè)月下滑到目前的9.16個(gè)月。按照同策咨詢研究部的研究，存銷(xiāo)比小于10個(gè)月的，就有價(jià)格上漲的危險(xiǎn)，因此，目前市場(chǎng)價(jià)格再次出現(xiàn)上揚(yáng)的情況確實(shí)存在。
此外，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年上半年，上海商品住宅新開(kāi)工與銷(xiāo)售比值為0.83。如果從判斷標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，后期城市房?jī)r(jià)仍然面臨上漲壓力。
從2012年1月份至2013年前三季度上海市商品住宅新開(kāi)工增速來(lái)看，總體仍為負(fù)增長(zhǎng)，同樣，施工面積與竣工面積也為5%-13%的負(fù)增長(zhǎng)，這將加劇2014年至2015年整體房?jī)r(jià)上漲壓力。如果后續(xù)新開(kāi)工增長(zhǎng)不持續(xù)增加，后期市場(chǎng)供應(yīng)量勢(shì)必會(huì)減少，也會(huì)造成市場(chǎng)存銷(xiāo)比進(jìn)一步降低，漲價(jià)幾乎就會(huì)成定局。
第三、商品住宅地供應(yīng)稀缺將導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)。2013年12月10日，上海社會(huì)科學(xué)院城市與人口發(fā)展研究所發(fā)布了《2030上海發(fā)展研究叢書(shū)》。在《上海人口變遷與展望》一書(shū)中，展望了未來(lái)上海人口的變遷，并預(yù)測(cè)2030年上海常住人口將達(dá)3000萬(wàn)人。報(bào)告顯示，上海人口持續(xù)增長(zhǎng)的背后面臨著強(qiáng)勁的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，上�！叭硕嗟厣佟钡幕久娌粫�(huì)改變。
此外，從土地市場(chǎng)供應(yīng)與市場(chǎng)需求角度來(lái)講，上�！叭硕嗟厣佟钡臓顩r近5年左右并沒(méi)有改變，仍然面臨供求關(guān)系持續(xù)緊張的基本面。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示， 2009至2013年商品住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷(xiāo)售面積平均比值最高年度為2.32，最小僅為0.51，近5年平均值僅為1.18。根據(jù)同策判斷標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷(xiāo)售面積平均比值低于1.2時(shí)，上海商品住宅市場(chǎng)會(huì)面臨供不應(yīng)求及房?jī)r(jià)上漲的壓力。
如果將上述數(shù)據(jù)中商品住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）中商辦部分剔除（工作量比較大，短期內(nèi)難剔除），那么，商品住宅土地規(guī)劃建筑面積與商品住宅銷(xiāo)售面積平均比值就會(huì)降得更低，也就是說(shuō)，市場(chǎng)上供應(yīng)的商品住宅用地即“面粉”更少。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，商品住宅地供應(yīng)稀缺將導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)。
去年上海國(guó)土局計(jì)劃出讓住房用地1000公頃，與2012年持平，這其中還包括保障性住房用地，這也就意味著商品住宅用地并沒(méi)有明顯增加的跡象。而隨著2013年住宅市場(chǎng)升溫，房企對(duì)于住宅用地的需求會(huì)更為緊張，上海住宅用地市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)地荒，這就導(dǎo)致更多房企爭(zhēng)搶住宅用地。土地市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求，溢價(jià)率樓板價(jià)雙雙上升，土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入持續(xù)上漲通道。
很簡(jiǎn)單的道理，土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲。房?jī)r(jià)不可能不上漲，從這個(gè)角度來(lái)看，即使2013年的住房用地計(jì)劃全部完成，2014年再增加20%住宅用地，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。
�。ㄗ髡呦当緯�(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長(zhǎng)）
