● 文/孫益功
對于宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)的上海樓市來講，在2014年限購政策繼續(xù)執(zhí)行的市場背景下將呈現(xiàn)什么樣的市場趨勢？答案只有一個，即樓市將呈現(xiàn)逆經(jīng)濟特征，房價階段性報復(fù)性上漲不可避免。
首先，2013年前三季度上海GDP增速在全國倒數(shù)
第一，宏觀經(jīng)濟仍處于“觸底”階段，2014年整個樓市市場基本面仍然會呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟周期”的特征
盡管在2013年11月上海發(fā)布了滬七條“階段性”收緊政策，但是，當(dāng)前地方政府發(fā)布的政策力度相對偏中性，十八屆三中全會前后本屆政府對于房地產(chǎn)市場政策和走勢的表態(tài)仍較為曖昧，這和宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征密不可分。在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要2014年市場和房價不出現(xiàn)報復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續(xù)2013年的行情，整個市場基本面也會繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟周期”的特征。
第二、上海市商品住宅存銷比持續(xù)降低，短期面臨房價上漲壓力。從庫存角度來說，截至2013年12月31日，上海市商品住宅庫存為978.47萬平方米，較2012年年底回落2.7%。由于市場長期處于供小于求的狀態(tài)，庫存可消化速度從年初的11個月下滑到目前的9.16個月。按照同策咨詢研究部的研究，存銷比小于10個月的，就有價格上漲的危險，因此，目前市場價格再次出現(xiàn)上揚的情況確實存在。
此外，根據(jù)上海統(tǒng)計部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年上半年，上海商品住宅新開工與銷售比值為0.83。如果從判斷標(biāo)準來看，后期城市房價仍然面臨上漲壓力。
從2012年1月份至2013年前三季度上海市商品住宅新開工增速來看，總體仍為負增長，同樣，施工面積與竣工面積也為5%-13%的負增長，這將加劇2014年至2015年整體房價上漲壓力。如果后續(xù)新開工增長不持續(xù)增加，后期市場供應(yīng)量勢必會減少，也會造成市場存銷比進一步降低，漲價幾乎就會成定局。
第三、商品住宅地供應(yīng)稀缺將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)。2013年12月10日，上海社會科學(xué)院城市與人口發(fā)展研究所發(fā)布了《2030上海發(fā)展研究叢書》。在《上海人口變遷與展望》一書中，展望了未來上海人口的變遷，并預(yù)測2030年上海常住人口將達3000萬人。報告顯示，上海人口持續(xù)增長的背后面臨著強勁的房地產(chǎn)市場需求，上�！叭硕嗟厣佟钡幕久娌粫淖�。
此外，從土地市場供應(yīng)與市場需求角度來講，上�！叭硕嗟厣佟钡臓顩r近5年左右并沒有改變，仍然面臨供求關(guān)系持續(xù)緊張的基本面。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示， 2009至2013年商品住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值最高年度為2.32，最小僅為0.51，近5年平均值僅為1.18。根據(jù)同策判斷標(biāo)準，當(dāng)住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值低于1.2時，上海商品住宅市場會面臨供不應(yīng)求及房價上漲的壓力。
如果將上述數(shù)據(jù)中商品住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）中商辦部分剔除（工作量比較大，短期內(nèi)難剔除），那么，商品住宅土地規(guī)劃建筑面積與商品住宅銷售面積平均比值就會降得更低，也就是說，市場上供應(yīng)的商品住宅用地即“面粉”更少。因此，從中長期來看，商品住宅地供應(yīng)稀缺將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)。
去年上海國土局計劃出讓住房用地1000公頃，與2012年持平，這其中還包括保障性住房用地，這也就意味著商品住宅用地并沒有明顯增加的跡象。而隨著2013年住宅市場升溫，房企對于住宅用地的需求會更為緊張，上海住宅用地市場可能會出現(xiàn)地荒，這就導(dǎo)致更多房企爭搶住宅用地。土地市場長期供不應(yīng)求，溢價率樓板價雙雙上升，土地市場價格進入持續(xù)上漲通道。
很簡單的道理，土地市場價格進入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲。房價不可能不上漲，從這個角度來看，即使2013年的住房用地計劃全部完成，2014年再增加20%住宅用地，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場長期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。
�。ㄗ髡呦当緯睍L、上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長）
