新政席卷下，房地產(chǎn)市場將如何風(fēng)起云變，上海樓市又將何去何從？這諸多的問題都已成為時下公眾熱議的焦點(diǎn)。
各地突圍“限購令” 上海不動聲色
2014開年以來，國家經(jīng)濟(jì)體制改革全面深化，房地產(chǎn)市場也逐步進(jìn)入了深度調(diào)整期。房地產(chǎn)業(yè)的一度低迷，令各地關(guān)于救市的呼聲水漲船高。進(jìn)入三季度后，除北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市，全國共有 41個城市相繼松綁限購。然而，從取消限購至今，并沒有出現(xiàn)預(yù)想中的成交大幅回升或止跌的情況。
9月底，央行和銀監(jiān)會正式發(fā)文松綁限貸。這是本輪房地產(chǎn)調(diào)整以來第一次以中央層面發(fā)布救市政策，主要內(nèi)容包括首套房貸重提七折利率，認(rèn)定方式改為認(rèn)貸不認(rèn)房，“非限購”城市放開第三套房貸等。從力度上來看，剛需型、改善型，甚至投資型群體都有機(jī)會受益，并能與之前取消限購的政策形成疊加效應(yīng)。從實(shí)施的情況看來，這一政策在上海并沒有達(dá)到預(yù)期效果。10月13日，央行上海分行召開會議，明確了上海房貸新政的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)——購買第二套及以上房屋如要享受首套房貸優(yōu)惠，必須是上海普通住宅。
根據(jù)2012年3月1日上海新版普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，包括“單套建筑面積在140平方米以下”、“內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套”等為普通住宅。按此標(biāo)準(zhǔn)，2014年前三季度上海符合條件的房屋成交比重僅為3成。其中，外環(huán)內(nèi)區(qū)域的占比甚至不到1%。此外，如以面積上限計(jì)算，各環(huán)線對應(yīng)的單價僅相當(dāng)于上海2007-2008年時的價格水平。
較之于上海的不動聲色，北京救市動作的力度開始加大。9月30日，北京宣布對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，提高總價和單價的上限，并且只要二者符合其一即可，而其中的單價標(biāo)準(zhǔn)線，比今年北京前三季度相應(yīng)區(qū)域的均價還要高一些。
上海對于“非普通住宅”的一紙禁令，令新政中“首套房”的門檻被大幅提高，加之上海尚未松綁限購、當(dāng)前貸款額度緊張、資金成本高企，另一大救市利器“七折利率”也只是鏡花水月，因此在此輪救市中，上海的受惠程度大為削弱。
樓市回暖 根基不穩(wěn) 后勁難足
央行新政發(fā)布后直至10月13日前，商品住宅成交套數(shù)的同比跌幅，由九月的40%多縮小到10%左右，成交規(guī)模出現(xiàn)了較為明顯的回升勢頭。
近期，上海幾個熱銷項(xiàng)目的表現(xiàn)十分不俗，如位于徐匯區(qū)的尚匯豪庭，作為市中心區(qū)域少有的高端住區(qū)，稀缺的地段資源加上合理的定價，使項(xiàng)目受到了市場的熱捧。9月27日，項(xiàng)目在開盤當(dāng)天就熱銷了15億元，截至目前首批推出的房源已經(jīng)基本售罄。
除了尚匯豪庭，國慶前后熱銷的樓盤還有復(fù)地紫藤里和復(fù)地九月。前者位于西古北區(qū)域，緊鄰虹橋國際商務(wù)區(qū)，作為區(qū)域內(nèi)近年來少有的洋房房源而備受關(guān)注。開盤當(dāng)天推出的房源去化超過8成，截至目前，所有房源已銷售過半；后者位于九亭板塊，性價比較高，是眾多周邊區(qū)域的剛需和首改型客戶的首選。9月底開盤至10月底，該項(xiàng)目已經(jīng)認(rèn)購約160套。
10月13日，關(guān)于執(zhí)行“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的消息傳出后，對市場出現(xiàn)的情緒性行情（新政出臺后）形成了較大的沖擊。不少受房貸新政吸引而計(jì)劃購房的客戶開始遲疑，觀望情緒再度蔓延。不少樓盤在13日以后的來訪和認(rèn)購量，較之前一周出現(xiàn)了超過半數(shù)的下滑。從日成交規(guī)模也可以看到，近一周來的成交規(guī)�？焖傧禄�，同比跌幅再次超過三成。
樓市變革 四季度或可迎“拐點(diǎn)”
房貸新政的逐步落地、有限的利率優(yōu)惠幅度和普通住房標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，這些將繼續(xù)使上海的樓市經(jīng)歷一段時間的回落盤整。如果沒有新的激勵性政策出臺，四季度上海樓市仍將以盤整為主，開發(fā)企業(yè)需要繼續(xù)以價換量。進(jìn)入2015年后，樓市有望在貸款額度放寬、信貸環(huán)境改善的情況下逐步回升。
從前三季度的走勢來看，上海四季度房地產(chǎn)建設(shè)將進(jìn)一步放緩，這將給內(nèi)需乃至其他行業(yè)帶來更大的負(fù)面影響。
預(yù)計(jì)上海在四季度或有進(jìn)一步推出救市政策的可能性，出臺的政策大致可分為三大類型：一類是特大利好，如降息、下調(diào)首套二套房首付比例等，這將有助于推動全國范圍內(nèi)的市場回暖；二類是定向?qū)捤�，如定向降�?zhǔn)等，從前三季度實(shí)際成效來看，這類措施對樓市的直接刺激作用十分有限；三類是上海本地政策的跟進(jìn)，如在限購方面對外地客戶、單身人士等購房群體進(jìn)行選擇性放松，或參考北京模式提高普通商品房標(biāo)準(zhǔn)等。此類舉措有助于把大量有心無力的“場外選手”納入進(jìn)來變成有效需求，從而帶動上海樓市的成交。
救市政策除了有望改善上海的樓市窘境，令四季度的市場提前復(fù)蘇回暖。一旦需求的增幅能夠逐步超過庫存的增幅，還將帶來房價的止跌走穩(wěn)。
不可否認(rèn)，當(dāng)前樓市庫存量龐大，去庫存仍然是主要任務(wù)。再加上從宏觀層面來看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也都不支持房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)暴漲行情。因此，當(dāng)前及未來一段時期內(nèi)，上海樓市都將處在一個理性回歸、長周期調(diào)整的軌道上。
�。ㄗ髡呦当緯睍L、策源地產(chǎn)董事長）
