不可否認(rèn)的是，上海房貸新政可使一部分改善型需求者從中獲益，但是實(shí)際上難以產(chǎn)生太大的影響，關(guān)鍵仍然取決于央行新政落地后首套房貸利率優(yōu)惠幅度、首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行層面是否松動(dòng)。
從現(xiàn)行的“首套房貸認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)”來看，新政對(duì)上海樓市的利好有限。上海新政的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為已有一套還清貸款后新增一套算首套，其中有附加條件是新增的一套必須是上海普通住宅（總價(jià)內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元，內(nèi)外環(huán)間200萬元，外環(huán)以外160萬元），然而上海普房標(biāo)準(zhǔn)不曾像北京一樣提高，令可享受首套房?jī)?yōu)惠的樓盤數(shù)量大減。
新政實(shí)施后，上海新房市場(chǎng)的普通商品住宅供給并不多，可受惠房源主要集中在外環(huán)外的區(qū)域，由此可見很強(qiáng)的去庫存導(dǎo)向。因此，實(shí)際上房貸新政細(xì)則的受益面十分有限。就上海目前房?jī)r(jià)而言，330萬在內(nèi)環(huán)基本買不到3房、4房大戶型，200萬在中環(huán)也無法買到大戶型，外環(huán)160萬也是同理。對(duì)于改善型購買者而言，這樣的新政意義不大。在上海的新房住宅市場(chǎng)上，符合普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋不到5%，而在二手房市場(chǎng)上也有25%的房屋屬于非普通住宅。這實(shí)際上關(guān)上了二套房政策優(yōu)惠的大門，且新政具體實(shí)施細(xì)則尚未完善，首套房認(rèn)定和公積金貸款細(xì)則尚不匹配，購房人申請(qǐng)組合貸款有困難。
與此同時(shí)，盡管央行表態(tài)利率最低可以7折，但央行上海分行卻表態(tài)最低9.5折，足見上海方面并不希望房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)蔓延，對(duì)于遏制投機(jī)投資性需求明顯，故暫不可能出現(xiàn)大漲趨勢(shì)。
就9.5折的利率而言，此類折扣還是偏低，這和銀行整個(gè)資金面偏緊有關(guān)。銀行出于成本收益考慮，落實(shí)新政中所提到的7折利率優(yōu)惠不太可能。對(duì)于上海購房者來說，9折的利率即可積極入市，今年可能很難落實(shí)更低的折扣，不應(yīng)該過長(zhǎng)時(shí)間等待。但無論如何，這一政策對(duì)于目前的市場(chǎng)來說，依然是一個(gè)較為積極的信號(hào)。
作為松綁限貸后滬上首個(gè)官方大型房展會(huì)，上�！笆弧狈空箷�(huì)客流量明顯增多，4天展期共吸引超過12萬人次觀展。對(duì)于擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭而言，貸款購買第2套住房時(shí)可按照首套房貸政策執(zhí)行，這會(huì)影響部分首次改善、改善型需求在未來幾個(gè)月內(nèi)入市，一定程度上拉動(dòng)上海樓市的成交量。
新政代表的是高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，央行和銀監(jiān)會(huì)政策實(shí)際上釋放出強(qiáng)烈的信號(hào)，希望房地產(chǎn)整體穩(wěn)定，呵護(hù)市場(chǎng)之意明顯，另外房地產(chǎn)的穩(wěn)定也會(huì)對(duì)保持未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速起到很重要的作用，因此未來不排除有更大救市措施出臺(tái)的可能性。
�。ㄗ髡呦当緯�(huì)理事、新聚仁機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)）
