編者的話 習(xí)近平總書記日前在河南考察時(shí)指出，我國(guó)發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，我們要增強(qiáng)信心，從當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特征出發(fā)，適應(yīng)新常態(tài)，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)。習(xí)近平總書記關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)要適應(yīng)“新常態(tài)”的重要表述，引發(fā)各界的高度關(guān)注，越來越多的人用這一概念來分析和解釋中國(guó)經(jīng)濟(jì)。以“新常態(tài)”定義當(dāng)下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段具有怎樣的豐富內(nèi)涵？處在新階段的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，“新”在哪里？“�！痹诤翁�？
全國(guó)目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞等5個(gè)城市尚未取消限購(gòu)。限購(gòu)政策在眾多城市的退出，讓市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)出現(xiàn)了各種猜測(cè)和理解，一時(shí)之間“拐點(diǎn)論”、“危機(jī)論”紛紛出籠。我國(guó)房地產(chǎn)“遇冷”了嗎？經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”需要怎樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r？為此，本期刊登上海易居房地產(chǎn)研究院、華東師范大學(xué)教授張永岳對(duì)房地產(chǎn)“新常態(tài)”的解答，以饗讀者。
為什么要選擇在今年退出限購(gòu)
問題一：今年很多城市陸續(xù)退出限購(gòu)政策，說明我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了怎樣的變化？如何看待這些變化？
答：限購(gòu)是2010年我國(guó)出臺(tái)的以戶籍情況為主要依據(jù)對(duì)商品房限制性購(gòu)買的一項(xiàng)調(diào)控政策。從政策目的上看，是為了調(diào)控房?jī)r(jià)連續(xù)過快上漲；從措施本身來看，它是一種行政手段。調(diào)控政策是針對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、為熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而制定的。當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)形勢(shì)出現(xiàn)新變化時(shí)，作為特定時(shí)期采取的有強(qiáng)針對(duì)性的調(diào)控舉措，限購(gòu)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候被調(diào)整及退出是可以預(yù)期的。
選擇在今年退出主要有兩個(gè)原因：
一是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)出現(xiàn)了新變化。首先，房地產(chǎn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)出現(xiàn)變化。與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)到中高速增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變相對(duì)應(yīng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過去所呈現(xiàn)出的連續(xù)不斷的規(guī)模性擴(kuò)張態(tài)勢(shì)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)在逐步回歸正常的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其次，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要矛盾出現(xiàn)變化。隨著政府調(diào)控和市場(chǎng)演變，房地產(chǎn)普遍性、總量性的供不應(yīng)求狀況已經(jīng)改變，現(xiàn)在的主要矛盾是結(jié)構(gòu)上的供求不匹配。再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況出現(xiàn)變化。過去人們看到，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高回報(bào)、高利潤(rùn)的市場(chǎng)，出現(xiàn)“百行百業(yè)”搞房地產(chǎn)，住房投資成為相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。今天，企業(yè)投資房地產(chǎn)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)在加劇，市民購(gòu)房的目的也在逐步回歸本源，主要為居住而非為投資。房屋雖然仍具有保值增值的功能，但是已經(jīng)逐漸不再作為社會(huì)普遍的投資對(duì)象。
二是宏觀調(diào)控思路更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制的作用。黨的十八屆三中全會(huì)提出，要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制的重要性。這一點(diǎn)，當(dāng)然也會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中得到體現(xiàn)。
綜合上述情況，很多城市陸續(xù)退出限購(gòu)政策是可以理解的。當(dāng)然，對(duì)一些特大城市來說，要考慮到人口總量過于龐大、城市承載能力等特定因素，因此在是否退出限購(gòu)政策方面，會(huì)考慮得更為審慎�？偟膩碚f，限購(gòu)政策是一種房地產(chǎn)調(diào)控手段，調(diào)控手段的變化確實(shí)從一個(gè)側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，但對(duì)此無(wú)需過度解讀。
是否要從防“過熱”轉(zhuǎn)為防“過冷”
問題二：隨著少數(shù)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)松動(dòng)甚至下降、個(gè)別“鬼城”“空城”出現(xiàn)等，市場(chǎng)上開始出現(xiàn)“拐點(diǎn)論”，認(rèn)為房地產(chǎn)“見頂”了，“遇冷”了，要往下走了。怎樣正確看待當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)？調(diào)控房地產(chǎn)是否要從防“過熱”轉(zhuǎn)變?yōu)榉馈斑^冷”？
答：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一定下行態(tài)勢(shì)，但總體上還屬平穩(wěn)。相比“拐點(diǎn)論”，我認(rèn)為“分化論”更準(zhǔn)確：不同區(qū)域的房地產(chǎn)、不同種類的房地產(chǎn)產(chǎn)品今后發(fā)展趨勢(shì)可能會(huì)差異顯著； 介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)開始增大，有的企業(yè)會(huì)被淘汰，有的企業(yè)會(huì)繼續(xù)做大做強(qiáng)。但基于城鎮(zhèn)化發(fā)展、市民提升居住水平的持續(xù)性需求等因素，房地產(chǎn)業(yè)未來還有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
要高度重視“過冷”可能帶來的危害，但適度擠出泡沫有利于房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不要因防“過冷”導(dǎo)致出現(xiàn)“過熱”�！斑^冷”當(dāng)然不好，矛盾過于集中顯現(xiàn)和爆發(fā)會(huì)影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，但也要正確評(píng)估當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的程度、正確看待“過冷”的危害性，千萬(wàn)不要因?yàn)檫^度擔(dān)心“過冷”而強(qiáng)拉產(chǎn)業(yè)高增長(zhǎng)。相比而言，過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展過程中，由于一些客觀原因和主觀認(rèn)識(shí)上的偏差，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中產(chǎn)生了諸如區(qū)域投資過熱、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快等一系列矛盾，這些矛盾影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體平衡及持續(xù)健康發(fā)展。個(gè)別地方出現(xiàn)的所謂“鬼城”、“空城”，其實(shí)就是“過熱”弊端的具體體現(xiàn)�？傮w上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處在可控的范圍內(nèi)，只要矛盾化解得好，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)就可以避免。
總的來說，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還是要防“過熱”，同時(shí)要避免“過冷”。房地產(chǎn)調(diào)控一定要有定力，不要一看到房地產(chǎn)出現(xiàn)波動(dòng)就強(qiáng)刺激，而應(yīng)主要讓市場(chǎng)本身去消化過去快速上漲時(shí)期積累的矛盾，同時(shí)要密切關(guān)注和監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)以及金融等相關(guān)領(lǐng)域的變化，及時(shí)化解市場(chǎng)中出現(xiàn)的新問題。
房地產(chǎn)波動(dòng)會(huì)否引發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)
問題三：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)加大？未來會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)嗎？
答：無(wú)論是20世紀(jì)90年代以來日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的崩潰，還是亞洲金融危機(jī)時(shí)期泰國(guó)和我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的衰退，以及2008年美國(guó)爆發(fā)的“兩房危機(jī)”，都反復(fù)展示了房地產(chǎn)泡沫的崩潰是如何拖垮銀行系統(tǒng)，進(jìn)而掀起金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)的。所以，有此擔(dān)心可以理解。
當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在從高速向中高速換檔的關(guān)鍵時(shí)刻。但與世界各國(guó)相比，我們的增長(zhǎng)速度還是比較快的。深化改革的紅利、中國(guó)新型城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的動(dòng)力等積極因素也依然強(qiáng)勁。這說明，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有持續(xù)發(fā)展的空間和較大的市場(chǎng)容量。只不過，結(jié)構(gòu)性、階段性的矛盾凸顯了。在這個(gè)過程中，部分企業(yè)的日子會(huì)比較難過，但這也是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)的題中應(yīng)有之義。如果房地產(chǎn)業(yè)積累的一些矛盾解決得好，減掉一些“虛胖”，就可以夯得更實(shí)，結(jié)構(gòu)更加合理，未來就會(huì)有更加持續(xù)健康的發(fā)展。
就當(dāng)前而言，房地產(chǎn)要重視幾個(gè)問題：
一要大力優(yōu)化供需關(guān)系。當(dāng)前房地產(chǎn)還是要保持一定增速，首套房住房需求是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)中的“最大公約數(shù)”，既能解決民生，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)此要堅(jiān)決支持；對(duì)改善型住房需求也可有所放松，采取適度積極措施。
二要推進(jìn)住房保障，在此過程中要兼顧公平與效率。住房保障要講公平，也要講效率，要能切實(shí)解決一些實(shí)際問題，提高保障性住房的有效配置，不要產(chǎn)生新的庫(kù)存積壓。
三要想法設(shè)法去庫(kù)存。對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)庫(kù)存積壓、銷售不暢、產(chǎn)大于求，關(guān)鍵是要根據(jù)各地的不同情況采取有針對(duì)性的舉措，并且要建立長(zhǎng)效機(jī)制，防止問題的反復(fù)出現(xiàn)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)能否平穩(wěn)健康發(fā)展，關(guān)鍵取決于能否實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。要處理好一系列重要關(guān)系：如平衡部門經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正確定位； 平衡過分依賴與適度發(fā)展的關(guān)系，以規(guī)范地方政府的行為；平衡適當(dāng)降溫與適度規(guī)模的關(guān)系，以完善房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控；平衡市場(chǎng)機(jī)制與住房保障的關(guān)系，以構(gòu)筑社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展安全網(wǎng)。這就要求實(shí)現(xiàn)一系列重要的政策創(chuàng)新，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境。
“新常態(tài)”對(duì)房地產(chǎn)提出哪些要求
問題四：有學(xué)者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”包含去房地產(chǎn)化的內(nèi)容，即讓經(jīng)濟(jì)真正地不依賴房地產(chǎn)。對(duì)此，您怎么看？
答：房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，談“新常態(tài)”繞不過房地產(chǎn)。具體來看，“新常態(tài)”下的房地產(chǎn)業(yè)，一方面，產(chǎn)業(yè)本身出現(xiàn)了一些“新常態(tài)”的特征，如出現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛、依然有發(fā)展空間但要面對(duì)產(chǎn)業(yè)過快擴(kuò)張積累的矛盾等。另一方面，房地產(chǎn)要適應(yīng)整個(gè)國(guó)家的“新常態(tài)”，要為“新常態(tài)”作貢獻(xiàn)。首先，房地產(chǎn)要繼續(xù)為增長(zhǎng)作貢獻(xiàn)，要為經(jīng)濟(jì)換檔爭(zhēng)取緩沖時(shí)間。其次，是房地產(chǎn)在解決民生問題方面，要幫忙不添亂，要與“新常態(tài)”下的新要求相適應(yīng)。再次，房地產(chǎn)業(yè)本身要保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
未來實(shí)現(xiàn)“新常態(tài)”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要求，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)：
一是要主動(dòng)適應(yīng)新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展。過去有些地方過度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用，但實(shí)際上房地產(chǎn)本身也有個(gè)適度發(fā)展的問題。
二是房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)有所作為。隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)下降是一個(gè)客觀趨勢(shì)，但房地產(chǎn)業(yè)還有很多可為空間：如產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要進(jìn)一步優(yōu)化，建造出更加符合百姓多樣化需求的住房；要轉(zhuǎn)變過去粗放型的發(fā)展方式，從資源消耗型的增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)為節(jié)能省地生態(tài)型的增長(zhǎng)方式；要改變過去主要靠銀行貸款、土地增值來獲利的方式，要依靠?jī)?nèi)生型的價(jià)值增值來實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)和盈利等。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴，是“新常態(tài)”中的應(yīng)有之義，但不可能一蹴而就。未來一段時(shí)間內(nèi)，“平衡”將成為房地產(chǎn)業(yè)的主流，房地產(chǎn)業(yè)既要適度貢獻(xiàn)增長(zhǎng)率，也要避免再度積累矛盾；既要看到房地產(chǎn)的作用仍然不可或缺，也要看到逐步減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴是一個(gè)趨勢(shì)，等等。隨著一個(gè)“碰房就賺錢”的時(shí)代過去，我國(guó)房地產(chǎn)將迎來一個(gè)回歸本源、靠真實(shí)專業(yè)能力發(fā)展的時(shí)代，從而為“新常態(tài)”作出貢獻(xiàn)。
