在經(jīng)歷了半年多低位運(yùn)行之后，樓市終于迎來了傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”。與往常不同的是，今年將其稱之為“銀九金十”更加貼切。相比于8月，9月住宅銷量出現(xiàn)了兩成不到的回暖，而自央行發(fā)布“9.30”房貸新政以來，樓市環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，10月成交情況趨于樂觀。“9.30”新政的推出，同時(shí)也將為房地產(chǎn)市場注入新的活力——鼓勵(lì)銀行發(fā)行MBS和期限較長的專項(xiàng)金融債券等籌集資金以增加貸款投放。在這些利好消息的推動(dòng)下，四季度樓市普遍看好。在整體成交量回升的情況下，再加上高端住宅成交活躍，近期全市商品住宅房價(jià)出現(xiàn)上浮，達(dá)到了近一年來的最高水平。
◆ 住宅供應(yīng)量接近去年同期，傳統(tǒng)旺季房企加速推盤
9月全市商品住宅新增供應(yīng)面積131.11萬平方米，環(huán)比上升30.34%，同比下降6.47%，其中普通住宅供應(yīng)面積123.61萬平方米，占總量的94%；10月住宅供應(yīng)量受到9月成交量未達(dá)到預(yù)期影響有所下滑，新增供應(yīng)面積120.25萬平方米，環(huán)比下降8.28%，同比下降14.21%，其中普通住宅供應(yīng)面積105.81萬平方米，占總量的88%。9、10月大多數(shù)房企緊跟“金九銀十”的步伐，住宅供應(yīng)量比前幾個(gè)月出現(xiàn)大幅增長，已連續(xù)兩個(gè)月供應(yīng)面積超過100萬平方米。時(shí)至年底，在市場行情有所抬頭的情況下，四季度將繼續(xù)保持這樣的增長速度。
◆ 10月成交量首創(chuàng)年內(nèi)新高，樓市受政策利好表現(xiàn)活躍
在進(jìn)入“金九銀十”之后，9、10月商品住宅市場如預(yù)期的那樣出現(xiàn)回暖，只是今年與去年火爆的市場相去甚遠(yuǎn)，借助“9.30”新政的推出，低迷的成交市場迎來轉(zhuǎn)機(jī)。9月全市商品住宅成交面積76.78萬平方米，環(huán)比上升17.81%，同比仍下滑44.31%，其中普通住宅成交面積69.74萬平方米，占總量的91%；10月樓市表現(xiàn)更加活躍，商品住宅成交面積102.02萬平方米，環(huán)比上升32.86%，同比仍下滑25.06%，其中普通住宅成交面積96.57萬平方米，占總量的95%。如果說“金九”的上升是正常的市場規(guī)律，那么“銀十”突破100萬平方米的成交量則是政策松綁后的產(chǎn)物。
◆ 房價(jià)短期內(nèi)很難下跌，高端住宅支撐價(jià)格上漲
9、10月商品住宅成交價(jià)格隨著成交量的大幅上升也出現(xiàn)了上漲，再度刷新年度新高。9月全市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲5.12%，達(dá)27635元/平方米，其中普通住宅達(dá)27435元/平方米。房價(jià)進(jìn)一步上漲的主要因素是受高端市場量升價(jià)漲的拉升。1-10月全市商品住宅均價(jià)在4萬元/平方米以上的高端住宅成交占比約18%，高于去年同期。10月商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)微幅下調(diào)，價(jià)格為27476元/平方米，其中普通住宅達(dá)27342元/平方米。
◆ 供需比有所緩和，庫存壓力猶存
9、10月全市商品住宅累計(jì)新增供應(yīng)面積251.37萬平方米，累計(jì)成交面積178.80萬平方米，供需比分別為1：0.58和1:0.85。9月由于“金九”來襲，各大開發(fā)商如期加大供應(yīng)量，但成交量卻遠(yuǎn)不及預(yù)期。10月房企推盤有所放緩，恰逢房貸新政的推出，成交市場活躍，供需比上升幅度明顯，供需矛盾有所緩和，但庫存壓力依舊較大。截至目前，全市商品住宅存量面積為1337萬平方米，其中普通住宅存量面積約981萬平方米，高于去年同期水平。、
◆ 各環(huán)間成交量均出現(xiàn)上升，內(nèi)中環(huán)銷量增幅領(lǐng)先
在整體銷量上升的情況下，9、10月全市各環(huán)間的住宅成交面積均出現(xiàn)不同程度的上升，其中內(nèi)中環(huán)增幅最大，環(huán)比大幅上升66%。從成交價(jià)格來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住房成交價(jià)格成為近期焦點(diǎn)，漲幅達(dá)13%，中外環(huán)、郊環(huán)外兩大區(qū)間商品住宅均價(jià)則出現(xiàn)了6%和5%的下跌。作為成交主體的外郊環(huán)樓盤成交價(jià)格保持穩(wěn)定，也從側(cè)面反映出剛需市場依舊活躍。
后市展望
上海樓市終于在低迷大半年之后迎來了一定的回升�！�9.30”新政的出臺(tái)，“金九銀十”成交量持續(xù)上漲，整體樓市趨于活躍，這些利好因素都預(yù)示今年年底上海樓市將出現(xiàn)“翹尾”，量升價(jià)漲有望成為今年最后兩個(gè)月上海商品房市場的主基調(diào)。預(yù)計(jì)后市銷量隨著政策疊加效應(yīng)的釋放將繼續(xù)改觀，但大幅度反彈不會(huì)出現(xiàn)。（由華燕城盟中國事業(yè)部供稿）
