8月31日，萬(wàn)科舉行2023年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)，以敢言著稱的萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮再度發(fā)聲為市場(chǎng)打氣。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于膠著狀態(tài)，我們的判斷是目前市場(chǎng)已經(jīng)跌過(guò)頭了。相信在各方面的共同努力下，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)好轉(zhuǎn)，對(duì)未來(lái)的預(yù)期逐步穩(wěn)定，市場(chǎng)會(huì)回到健康合理的水平。”郁亮如此看待房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。
對(duì)于萬(wàn)科自身，郁亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)脫胎換骨需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，萬(wàn)科將保持定力，不斷努力。
郁亮稱房地產(chǎn)市場(chǎng)已超跌
此前給出過(guò)“市場(chǎng)溫和復(fù)蘇”判斷的郁亮，可能也沒(méi)有預(yù)料到樓市復(fù)蘇的波折性。今年一季度樓市短暫回暖之后，二季度以來(lái)又遭遇了持續(xù)調(diào)整。郁亮在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)，全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積2021、2022年分別下降11%和40%，今年1月份-7月份繼續(xù)下降25%。
“按照這個(gè)下滑程度，預(yù)計(jì)今年新開(kāi)工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年，也就是十七年前的水平�！庇袅帘硎�，地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒受到了一定影響，因此容易做出過(guò)度反應(yīng)，目前市場(chǎng)已經(jīng)跌過(guò)頭了。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一調(diào)整出乎了很多市場(chǎng)觀察人士的意料。瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究主管及首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近日指出：“7月份新開(kāi)工季調(diào)之后的規(guī)模相當(dāng)于2020年下半年平均月均水平的35%左右，跌去了差不多三分之二，是一個(gè)非常深度的調(diào)整，應(yīng)該是有史以來(lái)最深的調(diào)整�！�
在行業(yè)景氣度低迷的情況下，諸多房企均面臨挑戰(zhàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，按照申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類，100家A股上市房企中有36家房企上半年業(yè)績(jī)虧損，71家已經(jīng)公布半年度業(yè)績(jī)的港股上市房企中有27家房企上半年業(yè)績(jī)虧損，占比均接近四成。
在此背景下，郁亮一如既往相信市場(chǎng)的自然恢復(fù)能力和韌性。他舉例稱，當(dāng)前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人口9.2億人，據(jù)此計(jì)算今年人均新增開(kāi)工面積為0.7平方米，作為對(duì)比，美國(guó)1960年城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，此后20年時(shí)間里，美國(guó)人均新開(kāi)工面積平均為1平方米，好的年份能達(dá)到1.2平方米以上。
“國(guó)內(nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%，到2030年預(yù)計(jì)達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右，按經(jīng)驗(yàn)建設(shè)水平保守估計(jì)，未來(lái)10億-12億平方米的新開(kāi)工是有保障的�！庇袅帘硎荆斜酬幍囊幻婢鸵欢ㄓ邢蜿�(yáng)的一面，在整體低迷的時(shí)候向陽(yáng)的一面會(huì)格外引人注意，比如有些市場(chǎng)更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)在出現(xiàn)。
政策密集發(fā)力助力房企
政策的密集發(fā)力也是郁亮信心來(lái)源之一。郁亮表示，當(dāng)前政策已在發(fā)力，希望已出臺(tái)的政策盡快落地實(shí)施。
近期，一系列支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的政策出臺(tái)。就需求端來(lái)看，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，作為政策工具納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。8月30日，兩大一線城市廣州、深圳相繼宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
存量放貸利率下降也在路上。近期包括招商銀行、中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行等在內(nèi)的多家銀行表示，正為存量房貸利率下調(diào)做準(zhǔn)備。
在供給端，支持房企融資的政策在密集推出。8月30日，中國(guó)人民銀行舉行金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展工作推進(jìn)會(huì)。
據(jù)報(bào)道，證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，支持房地產(chǎn)上市公司在資本市場(chǎng)融資，穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的領(lǐng)域，保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營(yíng)房企合理融資需求，“一企一策”穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)民營(yíng)房企股債融資項(xiàng)目案例落地。
萬(wàn)科總裁祝九勝說(shuō)：“萬(wàn)科內(nèi)部一致的看法是，房地產(chǎn)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，相信會(huì)回到正常的發(fā)展軌道上�！�
郁亮稱，已經(jīng)看到相關(guān)政策正在發(fā)力提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。他相信在各方努力下，隨著經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)持續(xù)平穩(wěn)改善，以及人們對(duì)未來(lái)預(yù)期穩(wěn)定，行業(yè)遲早會(huì)回到一個(gè)健康合理的水平。
構(gòu)筑牢固安全底線
在上半年，萬(wàn)科交出了一份來(lái)之不易的成績(jī)單。半年報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2008.9億元，歸母凈利潤(rùn)98.70億元，同比增速分別為-2.91%、-19.43%，陣痛難以避免；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流18.64億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正。
“目前，行業(yè)處于調(diào)整期，公司經(jīng)營(yíng)安全是沒(méi)問(wèn)題的，但短期利潤(rùn)確實(shí)有壓力�！弊＞艅僭跇I(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。
半年報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.3%，同比減少1.6個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科聯(lián)席總裁張海解釋稱，這兩年市場(chǎng)超預(yù)期下行，短期內(nèi)銷售毛利率較以往確實(shí)有更大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，這些壓力會(huì)在今明兩年體現(xiàn)在結(jié)算業(yè)績(jī)上。
萬(wàn)科將安全擺在了更為顯著的位置。在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，對(duì)于投資者關(guān)心的現(xiàn)金流安全問(wèn)題，萬(wàn)科首席財(cái)務(wù)官韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)安全，已經(jīng)筑好了最牢固的底線。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析認(rèn)為，萬(wàn)科有息負(fù)債規(guī)模提升，但短期償債能力仍較強(qiáng)。2023年6月末，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3213.6億元，較去年同期增長(zhǎng)14.7%�，F(xiàn)金短債比為2.67倍，明顯優(yōu)于行業(yè)平均水平。凈負(fù)債率為49.5%，比年初提升5.9個(gè)百分點(diǎn)，總體仍處于行業(yè)低位水平。
“萬(wàn)科始終把保持經(jīng)營(yíng)安全、健康的財(cái)務(wù)狀況放在最重要的位置�！表n慧華表示，一是萬(wàn)科高度重視經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的管理，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)多年保持為正，二是萬(wàn)科對(duì)高杠桿保持敬畏與克制，凈負(fù)債率一直處于行業(yè)低位，三是萬(wàn)科始終像愛(ài)護(hù)眼睛一樣愛(ài)護(hù)自己的品牌和信用，保持行業(yè)里最領(lǐng)先的信用等級(jí)。
數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)均維持了萬(wàn)科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。
“萬(wàn)科對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的看法和態(tài)度，就是筑好最堅(jiān)固的底線，抱有最堅(jiān)定的信心，盡到最大的努力�！庇袅琳f(shuō)。
