10月27日，根據(jù)公開消息，國務(wù)院保障房14號(hào)文即《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》已經(jīng)下發(fā)。此次文件由于涉及到“新一輪房改”的相關(guān)概念，頗受市場關(guān)注，也值得深入學(xué)習(xí)。
1、明確改革的兩大目標(biāo)
此次14號(hào)文明確了兩大目標(biāo)。一是加大保障性住房建設(shè)和供給，二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。1）值得重點(diǎn)關(guān)注的是，此次提及的保障房的內(nèi)容，和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式做了掛鉤。這恰說明保障房的工作地位上升了。這也要求各地政府和房企等注意此類概念的重要性。其既是住房制度改革中的一個(gè)較大領(lǐng)域，同時(shí)也和房地產(chǎn)新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型之路將有非常好的結(jié)合。2）從新房改的內(nèi)容來看，將重點(diǎn)聚焦在“市場歸市場、保障歸保障”的層面內(nèi)容。其中保障房領(lǐng)域可以聚焦工薪收入群體的住房問題，而市場方面可以關(guān)注改善性住房需求的內(nèi)容。
2、保障對(duì)象主要是兩類
從此次政策可以看出，保障房的保障對(duì)象，主要是兩類，即工薪收入群體和引進(jìn)人才。1）從工薪收入群體來看，主要是包括住房有困難且收入不高的群體。在實(shí)際層面上或有兩類分類，即本地戶籍和外來人口。預(yù)計(jì)各地針對(duì)此類群體會(huì)有針對(duì)性的政策。2）從引進(jìn)人才群體來說，或包括機(jī)關(guān)事業(yè)單位的人才和企業(yè)引進(jìn)人才等。需要注意的是“引進(jìn)人才”和“年輕人”、“大學(xué)生”的概念還是有所差異的，更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)方面的因素。
3、運(yùn)作方式有幾個(gè)維度
此次政策對(duì)于保障房的運(yùn)作方式也有明確的規(guī)定。1）政策明確，將采取市場化方式運(yùn)作，按保本微利原則，公平公正配售。這里最核心的內(nèi)容在于土地來源是劃撥用地，同時(shí)會(huì)有市場化的方式運(yùn)作。換句話說，保障房方面的市場化操作，給了各類房企有更大的想象空間。2）在保障房的封閉管理方面，這次其實(shí)關(guān)注了一個(gè)老問題即“長期閑置”的問題。這也說明，對(duì)于保障房方面會(huì)關(guān)注真實(shí)利用的情況，這有助于保障房房源使用效率的提高。3）關(guān)系的協(xié)調(diào)方面，這次提及了三層協(xié)調(diào)的含義。第一層是指保障房與公租房、保租房、商品房方面的關(guān)系。第二層是指保障房與城中村、城市更新、危舊房改造等關(guān)系。第三層是指保障房與建設(shè)資金、住房公積金、開發(fā)貸和個(gè)人住房貸款、稅費(fèi)方面的關(guān)系�？傮w上，此類關(guān)系帶來了政策的創(chuàng)新和調(diào)整，也是各地后續(xù)政策變動(dòng)較多的領(lǐng)域。
4、建設(shè)節(jié)奏的問題
此次對(duì)于保障房建設(shè)節(jié)奏的內(nèi)容，總體上有幾個(gè)基本的原則。1）總體上要有一個(gè)基本底線，即不能為此增加地方政府隱性債務(wù)。這說明在當(dāng)前特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景下，此類債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是保障房工作所需要提前預(yù)判的。2）從結(jié)構(gòu)上看，是為杜絕盲目建設(shè)等操作，更加強(qiáng)調(diào)穩(wěn)慎有序、以需定建的概念。所以這反而體現(xiàn)了保障房建設(shè)的從容的特質(zhì)。3）比較關(guān)鍵的還在于哪些城市會(huì)推進(jìn)。這次政策提及“支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐”。從具體的城市名單來看，我們認(rèn)為，此類城市名單其實(shí)規(guī)律性很強(qiáng)，即“一二線城市，減去呼和浩特、銀川、蘭州和西寧，加上東莞、佛山、無錫和常州”。對(duì)于此類城市名單確實(shí)需要積極關(guān)注，或者說這35個(gè)大城市需要重點(diǎn)關(guān)注。
5、結(jié)合房地產(chǎn)新情況開展工作
此次保障房的建設(shè)，可以認(rèn)為會(huì)和兩個(gè)新情況進(jìn)行結(jié)合。1）會(huì)和目前的保交樓工作進(jìn)行有效銜接。政策明確，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障房。這就說明在當(dāng)前保交樓和房企債務(wù)問題處置過程中，一些土地和房產(chǎn)項(xiàng)目的處置，會(huì)積極納入到保障房的用地和用房供給中。這和過去轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥康牟僮魇怯胁町惡妥兓�。也是各地在保交樓工作中，要積極研究的新方向和新特點(diǎn)。2）這次政策也明確，對(duì)商品住房庫存大的城市，可按市場化、法治化原則，適當(dāng)改建或收購存量商品房用作保障房。這也意味著今年四季度和明年各地工作中，一些購房支持政策方面，會(huì)提及收儲(chǔ)庫存項(xiàng)目充當(dāng)保障房的操作。這樣也有助于更好化解房地產(chǎn)的庫存規(guī)模，促進(jìn)保障房房源的有效供給。
