12月8日，鳳凰網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)、風(fēng)財(cái)訊聯(lián)合多方機(jī)構(gòu)，啟動(dòng)#第三屆鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊超級(jí)財(cái)經(jīng)周#。11場(chǎng)云端對(duì)話，35位頂層智慧圍繞不動(dòng)產(chǎn)新格局、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物業(yè)、代建、ESG企業(yè)責(zé)任、元宇宙、Z世代等話題與全球經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政商學(xué)界領(lǐng)袖云端對(duì)話，凝聚多方共識(shí)解析經(jīng)濟(jì)機(jī)遇及行業(yè)未來。
精瑞人居發(fā)展基金會(huì)主席，清華校友總會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)專委會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生女士發(fā)表題為《新時(shí)代中國(guó)房地產(chǎn)的浴火重生》主題演講。
從風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為危機(jī) 重建市場(chǎng)信心是解救行業(yè)下行的關(guān)鍵
聶梅生表示，當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)從風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為危機(jī)。解救房地產(chǎn)走出經(jīng)濟(jì)下行危機(jī)，關(guān)鍵是重建市場(chǎng)信心，恢復(fù)銷售量。為此中央國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列的政策，其中最重要的是金融16條，也就是關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知，那么在這之后又陸續(xù)出臺(tái)三支箭，首先對(duì)保交樓有專款專用的貸款，然后廣大民營(yíng)企業(yè)可以做債權(quán)融資，第三是在資本市場(chǎng)上再融資，這三箭齊發(fā)�？梢哉f金融16條覆蓋了房地產(chǎn)的全業(yè)態(tài)，包括供給方、需求方、金融方。所以中國(guó)房地產(chǎn)在這樣強(qiáng)力的政策支持之下，一定會(huì)有一個(gè)新的業(yè)態(tài)。那么新的業(yè)態(tài)是什么？今后房地產(chǎn)的要素是什么？應(yīng)該說是住有所居。那么在黨的二十大報(bào)告當(dāng)中提出，堅(jiān)持房子是用來住的不是用來炒的這一定位。同時(shí)堅(jiān)持新時(shí)代住房制度三句話，也就是我們說的“兩多一并舉”，即多主體供給，多渠道保障，足夠并舉的住房制度。今后房地產(chǎn)如果是堅(jiān)定貫徹“一個(gè)定位”和“兩多一并舉”，那這就是一次房改。
如何提高人居幸福感 促進(jìn)新消費(fèi)是未來的重點(diǎn)
那么在新形勢(shì)之下，我們既然追求住有所居，那么肯定要定位在“住”，人居就是一個(gè)非常重要的要素。那么人居當(dāng)中人和居是兩個(gè)詞，重點(diǎn)還是應(yīng)該以人為主，不過今天我想重點(diǎn)講一下“居”這個(gè)要素。那么人居的要素主要是新功能、新消費(fèi)、新活力。如何才能提高人居的幸福感，促進(jìn)新消費(fèi)這是未來的重點(diǎn)。
剛才說過房地產(chǎn)走出當(dāng)前的危機(jī)的非常重要的一條，就是恢復(fù)市場(chǎng)信心，這就和消費(fèi)有關(guān)系。我們想促進(jìn)新消費(fèi)就必須要要提升消費(fèi)的總額和質(zhì)量。首先我們要定位消費(fèi)的層級(jí)，然后找準(zhǔn)消費(fèi)的群體。
我們可以看到全球各國(guó)居民最終消費(fèi)占GDP比重的數(shù)據(jù)，和全世界其他國(guó)家對(duì)比，包括美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、日本、韓國(guó)、俄羅斯、巴西、越南等國(guó)家在內(nèi)，比重最低的是中國(guó)。從1952年一直到2020年以后，美國(guó)居民最終消費(fèi)占GDP的比重為67.6%，而2020年，我們中國(guó)的比重只有37%，假如消費(fèi)這塊提升不上去，那么不光是對(duì)我們居有所居會(huì)有很大影響，同時(shí)對(duì)我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)的下一步發(fā)展也起到關(guān)鍵的作用。所以我們有很大的發(fā)展余地，新消費(fèi)會(huì)帶來新活力，它的前提是住有所居的住區(qū)應(yīng)該有新的功能。
另外，消費(fèi)能力應(yīng)該與人口結(jié)構(gòu)形成共振。首先從數(shù)據(jù)來看，2020年中國(guó)消費(fèi)主體人口主要是70年以前，占比達(dá)54%。未來十年65-80歲人口比例激增，將占老齡人口的85%，2025年預(yù)計(jì)老年旅游市場(chǎng)將帶來每年1.14萬億的增量�？叼B(yǎng)經(jīng)濟(jì)將成為藍(lán)海。而且我們?cè)倏蠢夏陜?chǔ)蓄中的28定律，也就是80%的錢存在，20%的人手里，實(shí)際上70%的儲(chǔ)蓄分配在50歲到80歲這樣階層。同時(shí)從區(qū)域來講，這些人又不均等的集中在一線城市和發(fā)達(dá)地區(qū)，大約有60%集中在一線城市和沿海地區(qū)。所以我們要促進(jìn)新消費(fèi)，就應(yīng)該知道人的梯級(jí)在什么地方，人在哪，他們消費(fèi)的目標(biāo)是什么，錢在哪。供需對(duì)路，才能把消費(fèi)釋放出來。
數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新是驅(qū)動(dòng)新的生產(chǎn)力的先導(dǎo)性力量
第二個(gè)要素是科技。在二十大的報(bào)告當(dāng)中對(duì)“科技”是高頻詞，而剛剛在烏鎮(zhèn)結(jié)束的中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)上，發(fā)布了《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展報(bào)告2022》報(bào)告，報(bào)告指出2021年中國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)到45.5萬億元，占GDP比重達(dá)39.8%，超過了我們消費(fèi)的比重。這說明科技已經(jīng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)比重相當(dāng)大的一個(gè)要素。世界進(jìn)入全面數(shù)字化轉(zhuǎn)型，數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新是全球戰(zhàn)略重點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)生產(chǎn)力發(fā)展的先導(dǎo)性、關(guān)鍵性力量。
2021年，全球47個(gè)國(guó)家的數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值規(guī)模達(dá)到38.1萬億美元，同比名義增長(zhǎng)15.6%，占GDP的比重達(dá)到45.0%，要超過我們現(xiàn)在39.8%的水平。這也說明數(shù)字經(jīng)濟(jì)為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新動(dòng)能，成為推動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要引擎，在中國(guó)也是一樣。因此我們要非常重視科技。
美國(guó)發(fā)表了未來30年主攻科技的20項(xiàng)，包括物聯(lián)網(wǎng)、智能手機(jī)與云計(jì)算、虛擬現(xiàn)實(shí)與增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)、數(shù)據(jù)分析、人類增強(qiáng)、網(wǎng)絡(luò)安全、先進(jìn)數(shù)碼設(shè)備、合成生物、增材制造、醫(yī)學(xué)等，70~80%的項(xiàng)目都和數(shù)字化有關(guān)系。在未來的發(fā)展中，科技是非常重要的因此。想要帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，主要的推動(dòng)力就是數(shù)字經(jīng)濟(jì)這一板塊。
第三要素就是金融賦能，金融16條是非常明顯的金融賦能，我想重點(diǎn)談一下REITs對(duì)于下一步人居發(fā)展的重要意義。首先，我們國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施存量很大，如何以基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)，盤活存量資產(chǎn)，目前我們正在做的就是REITs，而且金融16條也談到了REITs。目前我們做了REITs發(fā)行的試點(diǎn)，也正在推行。第二就是應(yīng)該穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行，試點(diǎn)的主要目的是為了貫徹足夠并舉的政策，如果我們推行足夠并舉，那就必須要推出REITs。因?yàn)镽EITs在資本市場(chǎng)上給這個(gè)底層資產(chǎn)一個(gè)很好的退出，同時(shí)擴(kuò)大了房地產(chǎn)或者說是不動(dòng)產(chǎn)或者是基礎(chǔ)設(shè)計(jì)全鏈條的金融支持，形成一個(gè)良性循環(huán)的一個(gè)退出機(jī)制，是非常重要的。第三，金融賦能以后不僅可以降低居民的住房成本，同時(shí)在技術(shù)層面通過資產(chǎn)證券化的方式快速的回籠資金，以便加大下一輪保住房的建設(shè)，使得中國(guó)在這個(gè)城市化的背景下，保證普通人享有居住權(quán)。］
