謝謝，我這是第一次到長三角論證，我只是一個教書匠，講的不一定對。現(xiàn)在房地產的格局基本有兩句話形容：叫開盤如打劫，買房如偷情。什么叫開盤如打劫呢？有的人說我一萬七拿的地，開盤一萬五，很正常，這就是打劫你。為什么？政府層層有壓力。買房如偷情什么意思呢？在一些重點區(qū)域，供不應求的區(qū)域，開盤基本上五點半之前和晚上七點半之后，見不得人。這是我們看到房地產的一些變化。
接下來我向大家匯報三部分的內容。因為時間有限，我有大概40分鐘的時間匯報一下經濟運行的看法。
第一個向大家匯報的是，中國宏觀經濟運行的態(tài)勢怎么樣呢？
怎么看待從現(xiàn)在到今后2049年和2025年經濟增長，我們大概可以這么理解。
第一點，一定要記住中國經濟增長是新常態(tài)，是供給側改革。因此，中國經濟在未來這一段時間經濟增速適中將不斷的下行，每十年下行一個百分點�，F(xiàn)在有大約7%的增長，到2050年勉強維持在不到4%的增長，這個趨勢是不會變化的。當我們中國的經濟增速從當前的7%，每十年下一個臺階，到2050年只有4%的時候，中國GDP占全球的占比每年上升0.5個點，所以，中國經濟的增速在放慢，但是中國經濟的體量對全球占比在不斷的上升，這是一個重要的點。
第二個，2020，2020意味著什么？意味著中國的GDP占全球的占比大約在18%，比目前美國占比全球24%還低一些，但是在2020年中國的人均GDP大約有1.1-1.2萬美元，達到發(fā)達國家的下限。大約到2020年，中國的GDP全球排位在50位左右，這才是一個全民小康的實現(xiàn)，2020年中國基本達到了發(fā)達國家的底線，就是跟墨西哥、土耳其差不多。
2035年有什么重要性？如果沒有意外的話，2035年中國的GDP總量將超過美國，所以在2035年前后，中國當之無愧的從總量和GDP來講都是世界第一，這個目標可能提前實現(xiàn)，2035年我們基本完成現(xiàn)代化。2035年的時候中國的GDP大概30萬億，2050年中國的GDP大概60萬億，每15年大概翻一番。到2050年中國的GDP在全球的占比大約35%左右，所以在2020到2035年中國逐漸回歸到世界舞臺的中心，在2050年中國是世界舞臺的主角。
回到1840年前的中國，應該有的歷史地位，為這個中國付出了差不多整整兩百年的努力。兩個世紀以來，中國從來沒有如此接近民族復興的偉業(yè)，中國奇跡很大程度上難以被其他任何一個國家所復制的，這是我們看到關于十九大報告的一些特點。
現(xiàn)在我們看看2018年、以及2018到2020年的經濟增長會是什么樣。
第一點，從現(xiàn)在到2035或者更長的時間，中國的經濟增速是向下的。但是從現(xiàn)在到2020，中國經濟的增速穩(wěn)定在6%—7%，所以中國經濟處于一個新周期和新平臺的階段。2018年的中國經濟增長會不如2017年，2018年中國的挑戰(zhàn)，投資的增速可能會放緩，其中民間投資熱情是不足的，比如外貿的出口可能會受到抑制。明年的金融和房地產都是小年，能夠固守原來的陣地就不錯了，甚至可能有所后退。金融、外貿、地產都是向下的。什么是向上的呢？消費。因為現(xiàn)在都是80后、90后的時代，消費增長很快。中國經濟增長60%以上的動力已經是來自于消費了，2018年的第一個特點，經濟增速略有下行。
第二個，物價。物價跟資金的價格有關系，今年全年的CPI在1.7或者1.8，明年CPI比今年高0.5個百分點， 2017年的PPI大約是6.5到7，明年的PPI大概在略高于4的水平，明年的CPI向上，PPI向下。這些枯燥的詞兒跟大家有什么關系呢？當CPI向上的時候，意味著央行的放流動性、寬松的貨幣政策、降準降息幾乎是不可能的，所以諸位開發(fā)商或者實體經濟的企業(yè)，要籌集資金，今年年內把資金籌集到位比明年籌集資金要劃算。因為明年的資金更緊、價格更高，CPI是向上的，不要指望央行能夠全面降準，很困難。
另一個就是PPI向下，PPI一般來講跟實體經濟的盈利狀況是高度一致的。當我們回顧過去三年的時候，2015、2016、2017年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的利潤增速是-2%，+8%，今年以來是+22%，所以說明年實體經濟盈利增速向下，明年賺錢沒有今年賺得多。由于PPI往下走主要是上游的PPI，因此，明年的資源類企業(yè)效益明顯不及今年，總體上來講，明年是資金價格貴、量緊，無論是金融地產還是實體經濟的效益都略微遜色于今年，這是我們看到的服務業(yè)的發(fā)展。
中國的第二產業(yè)對于GDP的貢獻曾經高達55%，現(xiàn)在約是43%，服務業(yè)從40%上升到現(xiàn)在大約53%-55%。因此，制造業(yè)和服務業(yè)日益交叉融合，服務業(yè)賺取的利潤在上升，尤其是相對復雜的生產型的服務業(yè)和技術型的服務業(yè)在上升。我舉一個例子，未來你做一臺電梯，掙的錢可能不如安裝、維護和遠程控制這個電梯的收益率高。
第二個部分金融，金融機構在十九大報告中被定義為服務于實體經濟，所以讓金融機構少掙錢，讓出來的錢給實體經濟。實體經濟最后一個特色就是，除了提貨幣和宏觀損失的雙制度之外，還提出了一個守住金融，不發(fā)生金融系統(tǒng)性風險的底線。因此，金融行業(yè)在未來三年，強監(jiān)管、守風險、服務于實體經濟不出亂子就可以了，這就是金融的定位。既然是這樣的話，大家可以想像，在今后兩三年，金融機構是不會有非常驚人的顯著的增長。
由于CPI明年比今年高，因此，明年的資金價格總體比今年高，很難想象人民銀行有大規(guī)模的降準、降息。
下面我們看到金融和地產對GDP增速的影響，中國房地產行業(yè)的增加值對GDP的貢獻，大約是5到6，全球大約是8到10，所以中國地產行業(yè)對于經濟的增加值和貢獻度，其實只有西方的一半。但是，有一個指標不對等，中國建筑業(yè)的增加值對GDP的貢獻遠遠高于西方，因此，我們大概可以這么講，未來幾年金融以穩(wěn)為主，地產還有一定的增長空間，建筑業(yè)尤其是普通的公民建，產能過剩行業(yè)洗牌的壓力比房地產要大。
再看看房價，房子用來住的不是用來炒的，已經定位了，還指望房價暴漲嗎？政府在層層考核的壓力之下，在各城市漲幅有明顯抑制的情況下，是不敢讓本城市的房價的排名在全國居于前列的，那個時候開發(fā)商有沒有利潤，跟政府完成調控目標之間，一定是政府要完成調控目標優(yōu)先，房地產企業(yè)有沒有利潤，這當然很重要，但與大目標相比，沒有那么重要。
在長效機制也就是以房產稅為核心的長效機制出臺之前，目前各種限制的政策你別指望從現(xiàn)在到2020會放松，因為我估計房產稅到2020年之前出不來，為什么呢？要讓廣大人民有獲得感，你一出房產稅就變成剝奪感了，所以房產稅這個事情大概2020之后再議也來得及，在此之前都是高壓限制為主。
高壓限制是不是一成不變的？不是，限過頭了，也會稍微松一點，但是不會有方向性的大幅度的放松，這是我們看到的從現(xiàn)在到2020年特點，長效機制還沒有，調控政策穩(wěn)中略升，差異化放松。目前房屋的供應94%商品房，6%是各級政府的保障性自建。但是一個國家總有30%的人是買不起房的，這個時候中低收入階層怎么辦？只靠商品房能解決他們的問題嗎？不能，所以未來的供應主體，過去過于強調市場了，未來的供應主題，各級政府也是非常重要的房屋的供應主體。
例如在新加坡，政府的供應量達到70%-80%，剩下20%-30%是商品房的市場。在中國，我估計商品房在市場的占比會下降，下降到85%到90%，由政府供給的部分是10%到15%，這就是多主體供給。
多渠道保障呢？現(xiàn)在開發(fā)商很簡單，通過公開市場獲得土地，然后蓋房賣掉，未來不是的，未來由于要通過多主體供給，因此，我們?yōu)槌霈F(xiàn)房地產市場的雙軌制。目前只有一軌市場，未來還有一軌，準市場或者政府，另一軌不完全按照市場規(guī)律來供應，所以未來土地供應會因為未來產品不一樣，出現(xiàn)差異化土地供應。譬如有公開市場的招牌掛，有非公開市場的特色小鎮(zhèn)，還有農村建設做的長租公寓等等，土地被分化，分的很細。
資金也一樣，開發(fā)貸可能會很貴，但是開行的資金可能會很便宜，最后產品的樣態(tài)也會多軌化。所以多渠道保障一定會形成市場和準市場的兩軌，而對后面的那一軌現(xiàn)在我們研究的特別少。
再接下來租購并舉，請注意沒有提租購同權，租購同全不可能的，你不可能通過房地產的問題，來解決醫(yī)療、教育、交通資源的不足問題。租購同權在西方國家也不可能實現(xiàn)，所以，我們講的是租購并舉。未來，不是快速開發(fā)的銷售式的由多功能的政府提供房屋的重要性在市場上會逐漸增強。
中國在過去一段時間，由于快速的城市化進程，所以中國的房價漲的比較多，其中尤其是一線和準一線城市會漲的特別多。這種形式會延續(xù)嗎？一定程度上會延續(xù)，但是如果放三十年后或者五十年，房地產作為最好的投資標的，在中國可能已經漸行漸遠了，除非是在一線城市的部分核心區(qū)域，所以我們大概可以肯定，有一些以農村包圍城市，快速拿地，大規(guī)模開發(fā)，快速銷售的，迅速的排名中國第一的這樣的開放模式在未來很難走的很遠，因為目前的市場不支持這樣的模式長期的滾動下去，快周轉模式在中國是比較困難的，這就是區(qū)域的分化，三四線受到的抑制尤其之大。
最后，給大家?guī)讉�建議，第一個是存量市場的分析，有什么重要性呢？第一，我們看所有的同步走好的市場當中，有分化，我們整體不看好，但是局部比較好的趨勢。有可能是哪些呢？例如，京滬東線高鐵開通之日，將會帶來沿線一帶房地產價格會上升，得益于京滬東線高鐵的開通。同時，城市更新改造帶來的機會也越來越重要，我們開發(fā)商要與政府去合作或者和政策性金融機構去合作。
第二，我們看到行業(yè)洗牌，要快投還是要效益。未來這段時間排名20到50位的開發(fā)商日子是相對比較好的，因為他們不需要追求規(guī)模成為前十強，會更多踏踏實實的做項目。同時排名10位之后或者50位之前的這段開發(fā)商的洗牌兼并重組是最快的。
第三，產業(yè)的供應鏈整體的打破，使得我們不得不考慮對產業(yè)進行細分進行深耕，例如房地產行業(yè)過去是快增長，快速開發(fā)的，現(xiàn)在要做一部分自持、商業(yè)、小區(qū)的物業(yè)等等。作為房地產企業(yè)而講，應該從集團化的大一統(tǒng)的框架當中，分成功能模塊，例如附加模塊、小區(qū)商業(yè)模塊、金融模塊等等。這樣不同模塊的估值是不一樣的，而其中很有可能房地產開發(fā)模塊的估值是最低的，要做小區(qū)經營模塊就不一樣了，承載著小區(qū)的商業(yè)配送，小區(qū)的金融服務等等，那一塊的估值也可能開發(fā)的估值要貴，如果做的好未來有可能上升。
一個優(yōu)秀的大的房地產開發(fā)企業(yè)，它整個業(yè)務架構會模塊化、功能化。從估值角度來說，模塊化、功能化是對于統(tǒng)一在開發(fā)商名義下的企業(yè)的再估值和再細分，這是未來房地產企業(yè)的轉型必由的路線。
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