謝謝，我這是第一次到長三角論證，我只是一個(gè)教書匠，講的不一定對(duì)。現(xiàn)在房地產(chǎn)的格局基本有兩句話形容：叫開盤如打劫，買房如偷情。什么叫開盤如打劫呢？有的人說我一萬七拿的地，開盤一萬五，很正常，這就是打劫你。為什么？政府層層有壓力。買房如偷情什么意思呢？在一些重點(diǎn)區(qū)域，供不應(yīng)求的區(qū)域，開盤基本上五點(diǎn)半之前和晚上七點(diǎn)半之后，見不得人。這是我們看到房地產(chǎn)的一些變化。
接下來我向大家匯報(bào)三部分的內(nèi)容。因?yàn)闀r(shí)間有限，我有大概40分鐘的時(shí)間匯報(bào)一下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的看法。
第一個(gè)向大家匯報(bào)的是，中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)怎么樣呢？
怎么看待從現(xiàn)在到今后2049年和2025年經(jīng)濟(jì)增長，我們大概可以這么理解。
第一點(diǎn)，一定要記住中國經(jīng)濟(jì)增長是新常態(tài)，是供給側(cè)改革。因此，中國經(jīng)濟(jì)在未來這一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)增速適中將不斷的下行，每十年下行一個(gè)百分點(diǎn)�，F(xiàn)在有大約7%的增長，到2050年勉強(qiáng)維持在不到4%的增長，這個(gè)趨勢(shì)是不會(huì)變化的。當(dāng)我們中國的經(jīng)濟(jì)增速從當(dāng)前的7%，每十年下一個(gè)臺(tái)階，到2050年只有4%的時(shí)候，中國GDP占全球的占比每年上升0.5個(gè)點(diǎn)，所以，中國經(jīng)濟(jì)的增速在放慢，但是中國經(jīng)濟(jì)的體量對(duì)全球占比在不斷的上升，這是一個(gè)重要的點(diǎn)。
第二個(gè)，2020，2020意味著什么？意味著中國的GDP占全球的占比大約在18%，比目前美國占比全球24%還低一些，但是在2020年中國的人均GDP大約有1.1-1.2萬美元，達(dá)到發(fā)達(dá)國家的下限。大約到2020年，中國的GDP全球排位在50位左右，這才是一個(gè)全民小康的實(shí)現(xiàn)，2020年中國基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的底線，就是跟墨西哥、土耳其差不多。
2035年有什么重要性？如果沒有意外的話，2035年中國的GDP總量將超過美國，所以在2035年前后，中國當(dāng)之無愧的從總量和GDP來講都是世界第一，這個(gè)目標(biāo)可能提前實(shí)現(xiàn)，2035年我們基本完成現(xiàn)代化。2035年的時(shí)候中國的GDP大概30萬億，2050年中國的GDP大概60萬億，每15年大概翻一番。到2050年中國的GDP在全球的占比大約35%左右，所以在2020到2035年中國逐漸回歸到世界舞臺(tái)的中心，在2050年中國是世界舞臺(tái)的主角。
回到1840年前的中國，應(yīng)該有的歷史地位，為這個(gè)中國付出了差不多整整兩百年的努力。兩個(gè)世紀(jì)以來，中國從來沒有如此接近民族復(fù)興的偉業(yè)，中國奇跡很大程度上難以被其他任何一個(gè)國家所復(fù)制的，這是我們看到關(guān)于十九大報(bào)告的一些特點(diǎn)。
現(xiàn)在我們看看2018年、以及2018到2020年的經(jīng)濟(jì)增長會(huì)是什么樣。
第一點(diǎn)，從現(xiàn)在到2035或者更長的時(shí)間，中國的經(jīng)濟(jì)增速是向下的。但是從現(xiàn)在到2020，中國經(jīng)濟(jì)的增速穩(wěn)定在6%—7%，所以中國經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)新周期和新平臺(tái)的階段。2018年的中國經(jīng)濟(jì)增長會(huì)不如2017年，2018年中國的挑戰(zhàn)，投資的增速可能會(huì)放緩，其中民間投資熱情是不足的，比如外貿(mào)的出口可能會(huì)受到抑制。明年的金融和房地產(chǎn)都是小年，能夠固守原來的陣地就不錯(cuò)了，甚至可能有所后退。金融、外貿(mào)、地產(chǎn)都是向下的。什么是向上的呢？消費(fèi)。因?yàn)楝F(xiàn)在都是80后、90后的時(shí)代，消費(fèi)增長很快。中國經(jīng)濟(jì)增長60%以上的動(dòng)力已經(jīng)是來自于消費(fèi)了，2018年的第一個(gè)特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增速略有下行。
第二個(gè)，物價(jià)。物價(jià)跟資金的價(jià)格有關(guān)系，今年全年的CPI在1.7或者1.8，明年CPI比今年高0.5個(gè)百分點(diǎn)， 2017年的PPI大約是6.5到7，明年的PPI大概在略高于4的水平，明年的CPI向上，PPI向下。這些枯燥的詞兒跟大家有什么關(guān)系呢？當(dāng)CPI向上的時(shí)候，意味著央行的放流動(dòng)性、寬松的貨幣政策、降準(zhǔn)降息幾乎是不可能的，所以諸位開發(fā)商或者實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，要籌集資金，今年年內(nèi)把資金籌集到位比明年籌集資金要?jiǎng)澦�。因�(yàn)槊髂甑馁Y金更緊、價(jià)格更高，CPI是向上的，不要指望央行能夠全面降準(zhǔn)，很困難。
另一個(gè)就是PPI向下，PPI一般來講跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)的盈利狀況是高度一致的。當(dāng)我們回顧過去三年的時(shí)候，2015、2016、2017年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的利潤增速是-2%，+8%，今年以來是+22%，所以說明年實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利增速向下，明年賺錢沒有今年賺得多。由于PPI往下走主要是上游的PPI，因此，明年的資源類企業(yè)效益明顯不及今年，總體上來講，明年是資金價(jià)格貴、量緊，無論是金融地產(chǎn)還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效益都略微遜色于今年，這是我們看到的服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
中國的第二產(chǎn)業(yè)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)曾經(jīng)高達(dá)55%，現(xiàn)在約是43%，服務(wù)業(yè)從40%上升到現(xiàn)在大約53%-55%。因此，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)日益交叉融合，服務(wù)業(yè)賺取的利潤在上升，尤其是相對(duì)復(fù)雜的生產(chǎn)型的服務(wù)業(yè)和技術(shù)型的服務(wù)業(yè)在上升。我舉一個(gè)例子，未來你做一臺(tái)電梯，掙的錢可能不如安裝、維護(hù)和遠(yuǎn)程控制這個(gè)電梯的收益率高。
第二個(gè)部分金融，金融機(jī)構(gòu)在十九大報(bào)告中被定義為服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，所以讓金融機(jī)構(gòu)少掙錢，讓出來的錢給實(shí)體經(jīng)濟(jì)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)最后一個(gè)特色就是，除了提貨幣和宏觀損失的雙制度之外，還提出了一個(gè)守住金融，不發(fā)生金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。因此，金融行業(yè)在未來三年，強(qiáng)監(jiān)管、守風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不出亂子就可以了，這就是金融的定位。既然是這樣的話，大家可以想像，在今后兩三年，金融機(jī)構(gòu)是不會(huì)有非常驚人的顯著的增長。
由于CPI明年比今年高，因此，明年的資金價(jià)格總體比今年高，很難想象人民銀行有大規(guī)模的降準(zhǔn)、降息。
下面我們看到金融和地產(chǎn)對(duì)GDP增速的影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)的增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，大約是5到6，全球大約是8到10，所以中國地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的增加值和貢獻(xiàn)度，其實(shí)只有西方的一半。但是，有一個(gè)指標(biāo)不對(duì)等，中國建筑業(yè)的增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西方，因此，我們大概可以這么講，未來幾年金融以穩(wěn)為主，地產(chǎn)還有一定的增長空間，建筑業(yè)尤其是普通的公民建，產(chǎn)能過剩行業(yè)洗牌的壓力比房地產(chǎn)要大。
再看看房價(jià)，房子用來住的不是用來炒的，已經(jīng)定位了，還指望房價(jià)暴漲嗎？政府在層層考核的壓力之下，在各城市漲幅有明顯抑制的情況下，是不敢讓本城市的房價(jià)的排名在全國居于前列的，那個(gè)時(shí)候開發(fā)商有沒有利潤，跟政府完成調(diào)控目標(biāo)之間，一定是政府要完成調(diào)控目標(biāo)優(yōu)先，房地產(chǎn)企業(yè)有沒有利潤，這當(dāng)然很重要，但與大目標(biāo)相比，沒有那么重要。
在長效機(jī)制也就是以房產(chǎn)稅為核心的長效機(jī)制出臺(tái)之前，目前各種限制的政策你別指望從現(xiàn)在到2020會(huì)放松，因?yàn)槲夜烙?jì)房產(chǎn)稅到2020年之前出不來，為什么呢？要讓廣大人民有獲得感，你一出房產(chǎn)稅就變成剝奪感了，所以房產(chǎn)稅這個(gè)事情大概2020之后再議也來得及，在此之前都是高壓限制為主。
高壓限制是不是一成不變的？不是，限過頭了，也會(huì)稍微松一點(diǎn)，但是不會(huì)有方向性的大幅度的放松，這是我們看到的從現(xiàn)在到2020年特點(diǎn)，長效機(jī)制還沒有，調(diào)控政策穩(wěn)中略升，差異化放松。目前房屋的供應(yīng)94%商品房，6%是各級(jí)政府的保障性自建。但是一個(gè)國家總有30%的人是買不起房的，這個(gè)時(shí)候中低收入階層怎么辦？只靠商品房能解決他們的問題嗎？不能，所以未來的供應(yīng)主體，過去過于強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)了，未來的供應(yīng)主題，各級(jí)政府也是非常重要的房屋的供應(yīng)主體。
例如在新加坡，政府的供應(yīng)量達(dá)到70%-80%，剩下20%-30%是商品房的市場(chǎng)。在中國，我估計(jì)商品房在市場(chǎng)的占比會(huì)下降，下降到85%到90%，由政府供給的部分是10%到15%，這就是多主體供給。
多渠道保障呢？現(xiàn)在開發(fā)商很簡單，通過公開市場(chǎng)獲得土地，然后蓋房賣掉，未來不是的，未來由于要通過多主體供給，因此，我們?yōu)槌霈F(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙軌制。目前只有一軌市場(chǎng)，未來還有一軌，準(zhǔn)市場(chǎng)或者政府，另一軌不完全按照市場(chǎng)規(guī)律來供應(yīng)，所以未來土地供應(yīng)會(huì)因?yàn)槲磥懋a(chǎn)品不一樣，出現(xiàn)差異化土地供應(yīng)。譬如有公開市場(chǎng)的招牌掛，有非公開市場(chǎng)的特色小鎮(zhèn)，還有農(nóng)村建設(shè)做的長租公寓等等，土地被分化，分的很細(xì)。
資金也一樣，開發(fā)貸可能會(huì)很貴，但是開行的資金可能會(huì)很便宜，最后產(chǎn)品的樣態(tài)也會(huì)多軌化。所以多渠道保障一定會(huì)形成市場(chǎng)和準(zhǔn)市場(chǎng)的兩軌，而對(duì)后面的那一軌現(xiàn)在我們研究的特別少。
再接下來租購并舉，請(qǐng)注意沒有提租購?fù)瑱?quán)，租購?fù)豢赡艿�，你不可能通過房地產(chǎn)的問題，來解決醫(yī)療、教育、交通資源的不足問題。租購?fù)瑱?quán)在西方國家也不可能實(shí)現(xiàn)，所以，我們講的是租購并舉。未來，不是快速開發(fā)的銷售式的由多功能的政府提供房屋的重要性在市場(chǎng)上會(huì)逐漸增強(qiáng)。
中國在過去一段時(shí)間，由于快速的城市化進(jìn)程，所以中國的房價(jià)漲的比較多，其中尤其是一線和準(zhǔn)一線城市會(huì)漲的特別多。這種形式會(huì)延續(xù)嗎？一定程度上會(huì)延續(xù)，但是如果放三十年后或者五十年，房地產(chǎn)作為最好的投資標(biāo)的，在中國可能已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)了，除非是在一線城市的部分核心區(qū)域，所以我們大概可以肯定，有一些以農(nóng)村包圍城市，快速拿地，大規(guī)模開發(fā)，快速銷售的，迅速的排名中國第一的這樣的開放模式在未來很難走的很遠(yuǎn)，因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)不支持這樣的模式長期的滾動(dòng)下去，快周轉(zhuǎn)模式在中國是比較困難的，這就是區(qū)域的分化，三四線受到的抑制尤其之大。
最后，給大家?guī)讉�(gè)建議，第一個(gè)是存量市場(chǎng)的分析，有什么重要性呢？第一，我們看所有的同步走好的市場(chǎng)當(dāng)中，有分化，我們整體不看好，但是局部比較好的趨勢(shì)。有可能是哪些呢？例如，京滬東線高鐵開通之日，將會(huì)帶來沿線一帶房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，得益于京滬東線高鐵的開通。同時(shí)，城市更新改造帶來的機(jī)會(huì)也越來越重要，我們開發(fā)商要與政府去合作或者和政策性金融機(jī)構(gòu)去合作。
第二，我們看到行業(yè)洗牌，要快投還是要效益。未來這段時(shí)間排名20到50位的開發(fā)商日子是相對(duì)比較好的，因?yàn)樗麄儾恍枰非笠?guī)模成為前十強(qiáng)，會(huì)更多踏踏實(shí)實(shí)的做項(xiàng)目。同時(shí)排名10位之后或者50位之前的這段開發(fā)商的洗牌兼并重組是最快的。
第三，產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈整體的打破，使得我們不得不考慮對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行細(xì)分進(jìn)行深耕，例如房地產(chǎn)行業(yè)過去是快增長，快速開發(fā)的，現(xiàn)在要做一部分自持、商業(yè)、小區(qū)的物業(yè)等等。作為房地產(chǎn)企業(yè)而講，應(yīng)該從集團(tuán)化的大一統(tǒng)的框架當(dāng)中，分成功能模塊，例如附加模塊、小區(qū)商業(yè)模塊、金融模塊等等。這樣不同模塊的估值是不一樣的，而其中很有可能房地產(chǎn)開發(fā)模塊的估值是最低的，要做小區(qū)經(jīng)營模塊就不一樣了，承載著小區(qū)的商業(yè)配送，小區(qū)的金融服務(wù)等等，那一塊的估值也可能開發(fā)的估值要貴，如果做的好未來有可能上升。
一個(gè)優(yōu)秀的大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它整個(gè)業(yè)務(wù)架構(gòu)會(huì)模塊化、功能化。從估值角度來說，模塊化、功能化是對(duì)于統(tǒng)一在開發(fā)商名義下的企業(yè)的再估值和再細(xì)分，這是未來房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型必由的路線。
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