房地產(chǎn)行業(yè)最重要的是3個要素：地、錢、人。都說中小房企活不下去，最大的問題就是未來他們拿不到地。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年上半年，已有34家房企的拿地金額超過百億元，其中排名靠前的30家房企拿地總金額達(dá)8726.2億元，較2016年同期的可比數(shù)據(jù)增長66.4%。
大房企拿地多了，那么留給小房企的地就少了。
小房企沒錢、沒品牌、沒規(guī)模，如果也沒有關(guān)系，拿地似乎成了不可能的事，但事實上也并非如此，凡事都有2面性，有時候劣勢也可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢。明源君根據(jù)小房企的特性總結(jié)了以下幾條拿地策略：
1、小房企不需要戰(zhàn)略
小房企不需要戰(zhàn)略，只有拿地了才有存糧才能談發(fā)展，在資金積累階段談任何戰(zhàn)略都是沒有意義的。因為規(guī)模小，只要拿對幾塊地就能活下去，在只有幾塊地的情況下，每塊地的判斷就是戰(zhàn)略，不需要大戰(zhàn)略。
2、 把握拿地窗口期，淡市買地，旺市賣房
對于小房企而言，沒有能力對沖風(fēng)險，準(zhǔn)確把握住拿地窗口期非常重要，踩準(zhǔn)點可謂就成功了一半。
選擇在房地產(chǎn)周期的下降周期拿地，這時土地市場熱度有限，土地溢價率可控。然后在調(diào)控開放后盡快完成銷售，有些四五線城市的小房企在調(diào)控放開市場回暖的時候選擇捂盤這是非常愚蠢的做法，盡快回籠資金才是王道，因為市場變化太難把控。
比如浙江百里集團(tuán)就在去年低谷期，很多房企不敢拿地的時候一口氣拿了3塊地，因為沒人與他們競爭，最后拿到的地塊樓面價都在500元/平方米以下，性價比非常高，而今年開盤銷售價格卻達(dá)到了5000元/平方米。
3、運動式拿地
運動式拿地即全國各地跑，分散布點把網(wǎng)撒開，機(jī)會也自然更多。想要獲得更多拿地機(jī)會，首先就得多布點，如果不想拿高價地，但又想盡量拿到好地，唯一方法也是多參與，多做城市布點。
拿地就跟淘筍盤一樣，多跑多看才能找到好的地塊。
4、拿大房企不想拿的地
中國很大，很多偏遠(yuǎn)的地方實際上也有居住需求或換房需求，但是大房企都不愿意去，那這些地方就會成為小房企的機(jī)會。
整個中國一共有600多個城市，目前巨頭進(jìn)入的城市非常有限。比如三四線之王碧桂園目前也才進(jìn)入了400個城市，龍湖才進(jìn)入了26個城市，所以說還有巨大的空間留給小房企。
甚至東南亞這些巨頭不愿意進(jìn)入的海外市場，這里面都有轉(zhuǎn)型的機(jī)會和可能。
5、找到別人看不到的價格洼地
經(jīng)常性在全國跑，經(jīng)常性研究全國的拿地市場，在拿地前做好充分的研究和調(diào)研，就可以找到別人看不到的價格洼地。
某個小房企在湖北一個縣級城市有一個項目在老工業(yè)區(qū)里，旁邊的房子只賣5000元/平方米，所以這塊地所有人都按照6000的房價去估，都不敢拿。而這個房企則按照7000的房價去估值并且拿下。最后，把這個項目的戶型做到90-110，單價做到了8000元，項目根本沒有同類競品，賣得非常好。
6、與路橋公司合作，參與新城的一級開發(fā)，換得核心地塊資源
比如，伴隨城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，三四線城市新老“雙城模式”比較常見，匯邦地產(chǎn)考慮到區(qū)縣政府大多沒有錢去修路、修橋、修公園等基礎(chǔ)設(shè)施，聯(lián)合本地路橋公司，請其修建基礎(chǔ)配套，匯邦替政府墊資給路橋公司代付工程款。作為回報，政府會在新城的優(yōu)勢地段或是核心地塊給予匯邦諸多支持與優(yōu)惠，匯邦地產(chǎn)也因此獲得了核心的地塊資源。這樣客觀上降低了拿地成本。
7、抱大腿聯(lián)合拿地
在一二線城市，地價越來越貴，連萬科、保利這樣的千億房企都需要聯(lián)合作戰(zhàn)才能拿到，小房企單打獨斗基本上沒戲。
如果是本土深耕的小房企，可以利用對本地市場熟悉的優(yōu)勢，加強(qiáng)與大型房企的合作。若企業(yè)資金規(guī)模不強(qiáng)，適當(dāng)和其他地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合拿地或者采取股權(quán)投資等方式做大規(guī)模。
8、做細(xì)分市場
小房企如果做細(xì)分市場，未來也大有可為。除了住宅，商辦、酒店、公寓等以往的常規(guī)項目，可以利用當(dāng)前優(yōu)勢持續(xù)探索諸如養(yǎng)老、文化旅游，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，物流地產(chǎn)等。
