時間進入2017年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)迎來模式之變：由于“五限”政策、土地競拍環(huán)節(jié)現(xiàn)房銷售、自持面積增加、部分熱點城市類住宅（商改住）整改等因素，導(dǎo)致“高周轉(zhuǎn)”成為偽命題，促使行業(yè)發(fā)展模式不得不加速向“自持+運營”進一步轉(zhuǎn)變，未來房地產(chǎn)市場“老大”極有可能會呈現(xiàn)出多個細分市場領(lǐng)域的“老大”，并且單個房企很難在多個領(lǐng)域并駕齊驅(qū)做“老大”。
房企未來怎么走？規(guī)模化雖然仍是未來趨勢，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的市場容量一年也就10萬億左右，如果未來3-5年出現(xiàn)2-3家萬億的房企，再有20家左右的千億房企，那么，也就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢，對于中小企業(yè)房企來講要么被洗牌被擠出市場，要么在“自持+運營”轉(zhuǎn)型（無論是商辦、養(yǎng)老還是其他自持物業(yè)運營）的道路上做的小而美，在行業(yè)中仍然有自己的一席之地。
對于大型房企來講，從開發(fā)商到運營商的轉(zhuǎn)變，萬科并購印力集團、萬達并購文旅上下游產(chǎn)業(yè)的系列公司、恒大并購醫(yī)療行業(yè)公司等外延式擴張顯然加速了公司轉(zhuǎn)型的速度，顯然，外延式擴張顯然要比內(nèi)生式擴張來得快，并且也避免走很多彎路，也節(jié)省了自身探索帶來的成本，或許，在養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型，并購或合作在未來對于大型品牌房企來講更為重要。
此外，房企走向“輕資產(chǎn)”也成為一種選擇，比如當前的萬達，正在逐步從重資產(chǎn)向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，這樣，萬達作為全國名副其實“最大招商公司”，未來會更多地輸出標準化的商業(yè)管理。即由合作方投資，萬達進行商業(yè)設(shè)計、運營和管理等，萬達由此實現(xiàn)從賺取資產(chǎn)升值收益（重資產(chǎn)模式）走向賺取增值服務(wù)收益（輕資產(chǎn)模式）轉(zhuǎn)變，賺取包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益。
同時，在眾多新業(yè)務(wù)領(lǐng)域中，代建可以說是發(fā)展較為迅速的一個，從行業(yè)龍頭到區(qū)域性標桿，紛紛以“輕資產(chǎn)”方式上陣代建市場。綠城代建成為“輕資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型標桿，目前，綠城代建通過產(chǎn)品分級標準、供應(yīng)商認證體系、地產(chǎn)基金等的系統(tǒng)性的打造，在最大化實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)上形成了“輸出品牌、輸出管理、輸出團隊、輸出資源體系”的輕資產(chǎn)模式。
房企布局大金融的步伐也不示弱。除了萬科、恒大、綠地、萬達、保利地產(chǎn)、泛�？毓傻绕放品科笤诜e極布局“大金融”轉(zhuǎn)型， 2015年以來表態(tài)要轉(zhuǎn)型金融的中小房企也是不勝枚舉，比如，新城、泰禾、陽光城、中天城投、上海大名城、蘇寧環(huán)球、金科控股等等。
就房企積極布局“大金融”來講，主要體現(xiàn)其五大戰(zhàn)略圖謀：一是多元化業(yè)務(wù)謀求較高的投資回報收益；二是通過“大金融”的戰(zhàn)略布局，提供融資的便利，降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資成本；三是與房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略形成協(xié)同發(fā)展格局，促進地產(chǎn)與金融的協(xié)同發(fā)展；四是以物業(yè)服務(wù)為接口，賺取增值服務(wù)收益；五是促使市場向“金融業(yè)+加工業(yè)”變革。
當然，房企布局“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”當中任何一個產(chǎn)業(yè)最關(guān)鍵的還是“人”， 有專業(yè)的人才支撐才是關(guān)鍵。目前行業(yè)人房企之間、房企和轉(zhuǎn)型關(guān)聯(lián)公司間“挖墻腳”的事件頻出，比如近期陽光城引進碧桂園的核心高管，萬達也獵尋了銀行、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)高管加盟公司布局轉(zhuǎn)型等等。即使短期內(nèi)通過這樣的方式可以解決行業(yè)內(nèi)人才稀缺的問題，但是，整個行業(yè)的人才還是稀缺的，無論地產(chǎn)行業(yè)本身，還是房企轉(zhuǎn)型的相關(guān)產(chǎn)業(yè)中，“人”的因素成為現(xiàn)階段房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。
有了“人”之后，才是“資金”和“資源”，至于是資金驅(qū)動還是資源驅(qū)動房企轉(zhuǎn)型，還是資金+資源驅(qū)動房企轉(zhuǎn)型，這個雖然很大程度上取決于市場環(huán)境，但在特定的市場背景下，“人”有了之后才能夠快速激活“資金”和“資源”，使“資金”和“資源”變得更有市場價值，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型才會更有效，“自持+運營”才會變得更有實際意義。
盡管房企轉(zhuǎn)型步履維艱，甚至還會走彎路，但是未來房企轉(zhuǎn)型的趨勢是必然的，并且未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標準，也不一定以規(guī)�；癁闃藴�。未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位標準可能更加多元化，在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域多個“老大”同時出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 “老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”，或者其他細分地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”。
