編者按：
未來幾年內(nèi)，中國(guó)的住宅開發(fā)將會(huì)在逐步走高后，碰到天花板，并在之后新開發(fā)量開始下滑，向存量房轉(zhuǎn)移。從政策層面來看，當(dāng)前政府加大開發(fā)商持有物業(yè)比重與年限也將引發(fā)開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。那么，在具體操作過程中，開發(fā)商如何向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型呢？
從2010年萬科提出做城市運(yùn)營(yíng)商開始，開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型的探索早已開始，萬科、綠地、綠城、龍湖等企業(yè)紛紛推出自己的模式，不一而足。
從各家企業(yè)讓人眼花繚亂的模式中進(jìn)行梳理，不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，要點(diǎn)在于：從簡(jiǎn)單的住宅開發(fā)，向住宅+服務(wù)轉(zhuǎn)型，從房地產(chǎn)開發(fā)的前端，逐步向房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的后端轉(zhuǎn)移。
開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，具體模式上，可分為：社區(qū)服務(wù)型，城市商業(yè)型、產(chǎn)城融合型等不同做法。
所謂社區(qū)服務(wù)型，即從傳統(tǒng)的一次性向購房者賣房子，轉(zhuǎn)向?yàn)橘彿空咛峁┵徫铩⒔鹑�、健康、物流、休閑、教育、文化等等多元服務(wù)，將開發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)，向后期運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)移，形成持久的商業(yè)性收益。
在行業(yè)中，萬科是較早探索社區(qū)服務(wù)的開發(fā)商，2015年上半年，萬科推出V-Link體系，完善了生活配套功能。V-Link體系由三大部分組成：第一部分為商業(yè)地產(chǎn)，萬科生活廣場(chǎng)、鄰里家等，主要為自己開發(fā)的購物中心或社區(qū)商業(yè)，為住戶提供休閑購物；第二部分為萬科自營(yíng)的服務(wù)，如咖啡廳、菜市場(chǎng)、食堂；第三部分為學(xué)校、醫(yī)療、養(yǎng)老等項(xiàng)目，主要是和政府合作。
V-Link社區(qū)商業(yè)包括了V-Learn（萬科學(xué)習(xí)成長(zhǎng)中心）、V-Fun（萬科兒童成長(zhǎng)中心）、V-Health（社區(qū)集中運(yùn)動(dòng)健康mall）、V-Club（社區(qū)交流中心）、V-Food（社區(qū)集中餐飲mall）、V-Service（社區(qū)服務(wù)中心）等模塊。
其中尤為讓外界稱道的是萬科第五食堂。什么是“第五食堂”？“第五食堂就是在家庭、單位、學(xué)校、街市酒樓之外，為社區(qū)居民開設(shè)的第五個(gè)就餐空間。第五食堂秉承“微利經(jīng)營(yíng)、服務(wù)社區(qū)”的理念，由萬科物業(yè)自己組建廚師隊(duì)伍，自己運(yùn)營(yíng)管理，嚴(yán)格保證食品的質(zhì)量，做好社區(qū)服務(wù)。
此外還有萬科倉，為業(yè)主提供物流服務(wù)。萬科倉儲(chǔ)物空間分為儲(chǔ)物柜和儲(chǔ)物倉兩個(gè)種類。儲(chǔ)物柜較小，可以存放衣物、書籍、玩具等；儲(chǔ)物倉則相對(duì)較大，家具、家電都能存放。萬科倉采用24小時(shí)自助式服務(wù)，業(yè)主刷卡進(jìn)入。
除了像萬科這樣以獨(dú)立的方式撬動(dòng)社區(qū)服務(wù)，一些開發(fā)商則主動(dòng)和其他行業(yè)的大牌公司跨界合作，打造智慧型社區(qū)，如奧園和騰訊合作打造的AO公寓，是跨界結(jié)合的典型產(chǎn)物。AO公寓包括5種業(yè)務(wù)模塊——養(yǎng)生健康服務(wù)平臺(tái)AOLife、社區(qū)物業(yè)服務(wù)平臺(tái)AOClub、地產(chǎn)銷售信息平臺(tái)AOYuan、網(wǎng)上商城服務(wù)平臺(tái)AOMall、文化旅游服務(wù)平臺(tái)AOTour。
住在AO公寓的人能自己制定自己喜歡的生活模式。奧園聯(lián)合其他行業(yè)的產(chǎn)品、軟件提供商，通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將小區(qū)中的多種日常必須的服務(wù)互聯(lián)到一起，可提供停車位提示、停車指引、智能安防等智能硬件以及傳統(tǒng)行業(yè)維修、投訴、通知、繳費(fèi)等智慧服務(wù)，以及網(wǎng)上約會(huì)、交流、鄰里聚會(huì)、會(huì)議洽談、共享云資源等智愛生活。
利用互聯(lián)網(wǎng)+、O2O的方式，延伸物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造利潤(rùn)點(diǎn)的企業(yè)還有很多，如龍湖、金科、彩生活等，從軟件方面為業(yè)主提供服務(wù)，一旦運(yùn)營(yíng)成熟后，可以向相關(guān)的商家收費(fèi)，從而讓開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“靠APP躺著賺錢”。
如龍湖地產(chǎn)在2013年建立了社區(qū)服務(wù)平臺(tái)“生活幫”，引入各類生活服務(wù)商，提供包括生活必需品訂購、快遞代收代送、定制旅游、家居美化等在內(nèi)的一系列服務(wù)。據(jù)龍湖地產(chǎn)官方提供的數(shù)據(jù)，僅水果訂購一項(xiàng)，“生活幫”一年的銷售額就超過500萬。
商業(yè)街區(qū)型根據(jù)撬動(dòng)項(xiàng)目的大小，共分為兩種做法，一種是做區(qū)域的商業(yè)地標(biāo)，以優(yōu)質(zhì)的商業(yè)綜合體，吸引周邊消費(fèi)，從而通過運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，賺取穩(wěn)定的租金收益和商業(yè)升值收益，這部分的典型做法是萬達(dá)。
坊間曾經(jīng)有種說法：“萬達(dá)在哪里，哪里就是城市中心”，通過締造區(qū)域商業(yè)中心綜合體，萬達(dá)周圍聚集了一大批優(yōu)質(zhì)商家，這些商家的入駐，保障了萬達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)服務(wù)品質(zhì)，從而牢牢將消費(fèi)者聚集在商業(yè)中心里。預(yù)計(jì)到2017年底，全國(guó)將有230多家萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，這些項(xiàng)目成為萬達(dá)的聚寶盆，為公司賺取不菲收益。
另外一種是城區(qū)的商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)，具體做法是：與政府簽約，進(jìn)行大面積片區(qū)（街區(qū)）的老城改造、升級(jí)，結(jié)合城市文化主題，建設(shè)新的主題式商業(yè)街區(qū)。
這種做法一方面為開發(fā)商賺取了開發(fā)的收益，同時(shí)通過大面積街區(qū)的綜合運(yùn)營(yíng)，也實(shí)現(xiàn)了收益的穩(wěn)定。如我會(huì)會(huì)員單位瑞安房地產(chǎn)就是此類做法。
相較更靠近市區(qū)的城市商業(yè)型的項(xiàng)目，產(chǎn)城融合型的做法更多是在郊區(qū)。
產(chǎn)城融合的開發(fā)商依靠導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，從而以園區(qū)運(yùn)營(yíng)或是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的方式，實(shí)現(xiàn)盈利。某種意義上說，社區(qū)服務(wù)型是針對(duì)C端的商業(yè)模式，而產(chǎn)城融合型是針對(duì)B端的商業(yè)模式。
產(chǎn)城融合方面，主要是通過具體的主題產(chǎn)業(yè)，如醫(yī)療、IT、養(yǎng)老、文旅等產(chǎn)業(yè)，先筑巢開發(fā)物業(yè)，再引入產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。這方面的代表企業(yè)是華夏幸福，具體做法是：首先，與政府簽約，壟斷片區(qū)一級(jí)開發(fā)，進(jìn)行土地整理與配套設(shè)施建設(shè)，政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級(jí)開發(fā)的成本；其次，代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并為園區(qū)提供服務(wù)；再次，利用一級(jí)開發(fā)優(yōu)勢(shì)低價(jià)獲取大片房地產(chǎn)開發(fā)用地、通過住宅銷售回籠資金并為政府提供GDP和稅收；最后，做好已開發(fā)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，利用園區(qū)運(yùn)營(yíng)的一系列配套服務(wù)，賺取穩(wěn)定利潤(rùn)。
無論哪種方式，開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，考驗(yàn)的是開發(fā)思路的轉(zhuǎn)變程度、團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力、企業(yè)的現(xiàn)金流把控、商業(yè)服務(wù)能力等多項(xiàng)綜合能力，對(duì)于傳統(tǒng)開發(fā)商而言，需要統(tǒng)籌考量，逐步實(shí)施，完成有步驟、有計(jì)劃的轉(zhuǎn)型。
社區(qū)服務(wù)型：一次性收費(fèi)，向永久性收費(fèi)的轉(zhuǎn)變
商業(yè)街區(qū)型：創(chuàng)造區(qū)域地標(biāo)，用虹吸效應(yīng)賺取財(cái)富
產(chǎn)城融合型：以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)贏得利潤(rùn)
文/本刊編輯部
