自2014年以來，大中型的品牌房企紛紛進(jìn)行 “大金融”戰(zhàn)略。所謂“大金融戰(zhàn)略”，即開發(fā)商通過參股、收購銀行、保險公司等金融企業(yè)，或通過發(fā)行互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品等方式，進(jìn)入金融生態(tài)圈的戰(zhàn)略布局。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，目前國內(nèi)排名前50的房企中，已有近50%的企業(yè)通過各種方式進(jìn)入到金融領(lǐng)域。恒大、萬達(dá)、泰禾、綠地等房企紛紛進(jìn)軍大金融，我會會員單位新城控股、復(fù)地集團(tuán)、三盛宏業(yè)、世茂股份、保集集團(tuán)、正榮集團(tuán)、碧桂園等企業(yè)也紛紛進(jìn)行了金融領(lǐng)域的布局。
什么驅(qū)使房企紛紛涉足金融
眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，通過與金融業(yè)的結(jié)合，可以獲得更加暢通的融資渠道。房企通過各種方式進(jìn)入金融領(lǐng)域，究竟背后有多大利可圖？
其一，高利潤，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合。近年來，房企拿地成本高、周轉(zhuǎn)慢等各種原因，使得近年來利潤逐漸下滑，而金融行業(yè)的平均利潤率可達(dá)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)倍。此外，房企通過這一平臺，既能實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)的合理延伸，也能達(dá)到產(chǎn)業(yè)鏈整合的目標(biāo)。
其二，以自身品牌做背書，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。房企自身背后有著強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐、資金雄厚，相較于中小型金融機(jī)構(gòu)更具有品牌信任度。在專注于房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)同時，不斷將規(guī)模做得更大，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢最大化。
其三，提升品牌形象，增加用戶粘度。對于房企而言，用戶通常都是一次性購買。然而，推出自己的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺后，可以加強(qiáng)用戶對自身企業(yè)品牌的認(rèn)可，達(dá)成潛在用戶的深度挖掘。
房企如何布局金融產(chǎn)業(yè)
相信未來金融將是房企的標(biāo)準(zhǔn)配置，但目前的房企集團(tuán)布局金融，各自的定位差別很大，各家都有不同的的定位和考慮。
其一，成立自己的金融公司
通常采用這一模式的房企具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，同時通過多渠道布局，能促進(jìn)多項(xiàng)業(yè)務(wù)間產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。目前，綠地、恒大、萬達(dá)等房企都成立了金融集團(tuán)，不同程度地布局“銀證�！钡群诵慕鹑谂普�。
例如，恒大金服，其定位并非“公司金融”，也不僅為自身產(chǎn)業(yè)提供融資便利，而是作為“金融公司”，為市場提供服務(wù)。
其二，控股或參股金融機(jī)構(gòu)
房企用的較多的策略是參股銀行，目的是為了自身和上下游企業(yè)提供合作便利。當(dāng)然，也有野心勃勃的房企會廣撒網(wǎng)，對證券、信托等都進(jìn)行投資。
例如，萬科以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發(fā)行，認(rèn)購8.84億股，涉資約30.67億港元，從而成為其控股股東。恒大則斥資36.5億元，在4個多月時間內(nèi)舉牌增持了華夏銀行5%的股份，一舉成為華夏銀行第五大股東。
萬科通過徽商銀行，能為其合作方提供融資便利，進(jìn)而拉長了自身的付款周期，以及能夠作為談判優(yōu)勢壓低合作費(fèi)用等。恒大亦如此，同時，華夏銀行的規(guī)模較徽商銀行更大，因此能為恒大提供更多的關(guān)聯(lián)貸款，滿足其擴(kuò)張需求。
其三，進(jìn)入保險行業(yè)
2016年6月，我會會長單位新城控股與紅星美凱龍、紅豆集團(tuán)等7家公司共同聯(lián)合發(fā)起設(shè)立 “國峰人壽”。新城控股董事長王振華在接受媒體采訪時表示，房地產(chǎn)與金融雙向融合是未來行業(yè)發(fā)展的大趨勢，而且房地產(chǎn)具有金融屬性，金融化的趨勢十分明顯。這也是新城今年的發(fā)展基調(diào)。新城正在積極布局“大金融”,除了可以獲得穩(wěn)定的財務(wù)投資回報，還可以實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展。
王振華指出，公司通過聯(lián)合發(fā)起國峰人壽布局保險業(yè)務(wù)，就是瞄準(zhǔn)該項(xiàng)投資在獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立后，能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)�；杖氩�(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利。中國保險業(yè)發(fā)展處黃金期，凈利潤預(yù)計增長近73%,另外，國家也在出臺各項(xiàng)扶持和政策，鼓勵民營資本進(jìn)入保險業(yè)務(wù)，勢必推動保險業(yè)的迅速發(fā)展，在這樣的背景下發(fā)起成立保險業(yè)務(wù)，也是公司從長遠(yuǎn)發(fā)展考慮的戰(zhàn)略布局。
其四，與銀行以及現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)合作。
房企會與私募基金、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、REITs等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，或者P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺。房企能利用這些機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，獲得更多元的收益。
與母公司合作：讓原先獨(dú)立發(fā)展的業(yè)務(wù)相互支持，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的整合。通常采用這一方式的是央企，具有雄厚的背景和資金實(shí)力。
與基金合作：引用外部基金入股，減少重資產(chǎn)帶來的壓力，以減少的自有資金撬動大規(guī)模。在構(gòu)建自己輕資產(chǎn)模式的同時，獲取了多元化的收益渠道，降低了資金壓力啊運(yùn)行風(fēng)險。
與P2P合作：在房企的擔(dān)保或房產(chǎn)的抵押下，網(wǎng)貸平臺將款項(xiàng)貸給購房者，促進(jìn)房企項(xiàng)目的去化。幫助開發(fā)商資金回款的同時，也解決購房者首付問題。
房企+金融未來如何走
未來，在經(jīng)濟(jì)“去杠桿化”和金融“雙重脫媒”的趨勢下，會有越來越多的房企向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，希望更快回籠資金，將更多與基金公司進(jìn)行合作。這些都給房地產(chǎn)金融帶來了更多的機(jī)會，房企+金融依然擁有很大的發(fā)展空間。
一是房企與金融企業(yè)不斷進(jìn)行整合并購。行業(yè)環(huán)境變化使得一些房企面臨生存困境不得已斷臂求生，而不少企業(yè)為提升競爭力也在謀求戰(zhàn)略調(diào)整，這些都推動了房地產(chǎn)并購重組的增加�！按篝~吃小魚”、資源重組整合以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整，將會越來越多。
二是打造互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)圈。目前房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)進(jìn)行了較多的試水，并取得較好的效果，但還不夠成熟，政策和監(jiān)管體系也還不完善，因此，存在的機(jī)會也比較多。同時，互聯(lián)網(wǎng)可結(jié)合方向較多，可融合內(nèi)容也較為豐富，多種需求或可相互嫁接結(jié)合，可構(gòu)建出房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)圈。
三是房企重資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化是房企金融創(chuàng)新的重要方向，對于重資產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，回收期長，資金沉淀壓力較大，資產(chǎn)證券化方式將是緩解資產(chǎn)壓力和撬動發(fā)展的重要方式。
“房地產(chǎn)+金融”正在創(chuàng)造著新的時代，相信不久之后，中國房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入用互金融再造的階段。
