就房企積極布局“大金融”來講，主要體現(xiàn)其五大戰(zhàn)略圖謀：一是多元化業(yè)務謀求較高的投資回報收益；二是通過“大金融”的戰(zhàn)略布局，提供融資的便利，降低房地產(chǎn)業(yè)務的融資成本；三是與房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略形成協(xié)同發(fā)展格局，促進地產(chǎn)與金融的協(xié)同發(fā)展；四是以物業(yè)服務為接口，賺取增值服務收益；五是促使市場向“金融業(yè)+加工業(yè)”變革。
房企“大金融”戰(zhàn)略之一：布局多元化業(yè)務謀求較高的投資回報收益
從目前房企布局“大金融”的領(lǐng)域來看，已經(jīng)有銀行、保險、券商、交易所、信托基金等等，幾乎涉及金融領(lǐng)域的方方面面。
以房企入股銀行為例，自2009年開始，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢，就相繼有中國泛海控股集團、魯能集團、綠地集團、復地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、越秀集團、星河集團、萊蒙集團、新華聯(lián)、萬科、恒大等進入銀行業(yè)。
從房企布局“大金融”主要的目的來看，主要還是利益驅(qū)動。當前，隨著樓市進入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐步下滑已經(jīng)成為共識，房企的傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務已經(jīng)變化薄利甚至無利可圖，而銀行保險等“大金融”領(lǐng)域仍然為盈利水平較高。此時，房企積極布局“大金融”，除了可以獲得穩(wěn)定的財務投資回報，還可以實現(xiàn)其自身業(yè)務多元化向投融資方向轉(zhuǎn)變。而從投資的時機來講，當銀行等金融機構(gòu)處于估值水平較低之時入股，比如萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行等行為，可視為“抄底”投資轉(zhuǎn)投金融行業(yè)的最佳時機，未來房企可以據(jù)此獲得溢價收益。
房企“大金融”戰(zhàn)略之二：通過“大金融”的戰(zhàn)略布局，提供融資的便利，降低房地產(chǎn)業(yè)務的融資成本
從房地產(chǎn)主營業(yè)務來講，地產(chǎn)巨頭正在將目光投向銀行、保險公司等金融機構(gòu)，無疑是沖著降低項目開發(fā)融資成本的目的。房企與銀行等金融機構(gòu)合作后，縮短開發(fā)企業(yè)融資談判時間，資金可以更快速度到位，這樣，項目馬上可以開工進入銷售狀態(tài)。對于企業(yè)來講，融資談判時間縮短降低企業(yè)運營成本，提高了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)效率。同時，周轉(zhuǎn)率的提高，也就意味著未來投資回報率會提升。
此外、房企與銀行合作后，互信程度增強，房企可以獲得更多的授信額度或直接貸款金額，或者，可以與銀行合作利用基金、信托等形式介入房地產(chǎn)投資，并且從融資成本角度考慮是低于行業(yè)水平的。這樣，房企“就地取材”融資，成本可以適度降低，與銀行合作之后，具有更強的市場競爭力。
房企“大金融”戰(zhàn)略之三：與房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略形成協(xié)同發(fā)展格局，促進地產(chǎn)與金融的協(xié)同發(fā)展，加速當前市場重新洗牌的進程。
對于房企“大金融”戰(zhàn)略來講，無論是主動收購銀行、保險公司等金融機構(gòu)，還是被保險公司等金融機構(gòu)舉牌被動進入“大金融”領(lǐng)域，對于房企來講，利用好現(xiàn)有金融資源，形成對公司養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等現(xiàn)有業(yè)務的金融支持，抓緊時機謀求“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進一步提升行業(yè)競爭力才是關(guān)鍵。
房企“大金融”戰(zhàn)略之四：以物業(yè)服務為接口，賺取增值服務收益
從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀來講，單純依靠物業(yè)管理是很難實現(xiàn)盈利的。對于萬科、中海、保利、綠城等品牌開發(fā)商來講，當前大規(guī)模布局物業(yè)管理項目打造萬億大平臺，其實是資本市場“風口”來臨的階段，為了獲得更多的客戶服務接口(社區(qū)業(yè)主)，為了更好的把握好C端消費者需求的接口，從而可以在此基礎(chǔ)上為這些客戶提供增值服務（尤其是以社區(qū)金融為主的消費金融服務），最終獲得增值服務收益。
從業(yè)主的需求來看，其實，業(yè)主的需求是繁雜的，除了最基礎(chǔ)的安保需求外，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。開發(fā)商們要加碼生活服務領(lǐng)域，那么首先就要看房企的洞察力和整合資源的能力，開發(fā)商能否從中挖掘共性的、高價值的需求，并在服務載體上緊跟時代創(chuàng)新，形成自己的增值服務的特色，是決定這個模式能否成功的關(guān)鍵。
從物業(yè)公司增值服務收益來源來講，大體上可以分為三類，大部分和房企“大金融”業(yè)務布局有關(guān)：
第一、社區(qū)增值服務收入分成，包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務、O2O服務等。
開發(fā)商在開發(fā)階段其實就開始積累了大量用戶數(shù)據(jù)，進入物業(yè)服務階段后，除基礎(chǔ)的生活服務功能外，物業(yè)公司可以構(gòu)建社區(qū)O2O平臺，展開與社區(qū)周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構(gòu)建社區(qū)一公里微商圈。隨后，物業(yè)公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財務狀況等信息對用戶進行精準分類，以此分析用戶精準需求，并通過推送等形式將服務信息精準呈現(xiàn)給住戶，物業(yè)公司在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務收入的分成。
第二、金融收入，主要是以社區(qū)金融為主的消費金融服務。包括提供買房首付貸、裝修貸、結(jié)婚貸款等小額貸款服務，為社區(qū)服務產(chǎn)業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務等等，物業(yè)公司可以在小額貸款服務過程中獲得息差收益。
第三、資產(chǎn)收入，包括房屋買賣、房屋租賃、白領(lǐng)公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運營性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)本身的增值收益兩方面，也基本屬于“大金融”業(yè)務的范疇。
房企“大金融”戰(zhàn)略之五：促使市場向“金融業(yè)+加工業(yè)”變革
從發(fā)展趨勢來看，房企收購銀行等進入“大金融”領(lǐng)域的動作，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。與此同時，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，整個行業(yè)也會因此逐漸發(fā)生變革。
其實，當前一些有遠見的企業(yè)已經(jīng)開始嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化，比如萬科、遠大等等，這些企業(yè)正在引領(lǐng)整個房地產(chǎn)開發(fā)模式變革，也將逐漸改變當前房企主要依靠土地升值房價上漲的盈利模式。
總的來看，房企頻頻收購銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。與此同時，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的試點逐漸推進，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“加工業(yè)”的特征，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，整個行業(yè)也會因此逐漸發(fā)生變革。
文/同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉
