【編者按】
瑞安房地產(chǎn)是香港瑞安集團(tuán)在內(nèi)地的旗艦公司，總部設(shè)立于上海。多年來，瑞安房地產(chǎn)以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進(jìn)行項目的整體規(guī)劃，開發(fā)了一系列蜚聲中外的項目，尤其是瑞安房地產(chǎn)子公司中國新天地的“天地系列”項目，成為多個城市的時尚地標(biāo)。公司目前在內(nèi)地主要城市的中心地段擁有八個處于不同開發(fā)階段的項目，總建筑面積達(dá)1,320萬平方米（包括其他投資者權(quán)益）。在上海，瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的太平橋項目（新天地）、瑞虹新城月亮灣、虹橋天地、創(chuàng)智天地都是標(biāo)桿性的商業(yè)地產(chǎn)項目，且多個項目均有獨特的創(chuàng)新性模式。
作為瑞安房地產(chǎn)的執(zhí)行董事，王穎早在1997年就加入瑞安集團(tuán)，先后負(fù)責(zé)管理上海太平橋項目、瑞虹新城項目及大連天地項目，擁有非常豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗。在不久前成立的上海工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會上，王穎當(dāng)選為商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主任，本期封面人物，王穎將向讀者解析瑞安房地產(chǎn)獨到的開發(fā)模式，同時展望商會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的工作計劃。
《房產(chǎn)商》：每家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都有自己獨特的開發(fā)模式，瑞安房地產(chǎn)相比其他開發(fā)商，有哪些特色和創(chuàng)新？
王穎：瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)主要分為三條產(chǎn)品線，城市中心總體規(guī)劃社區(qū)、交通樞紐綜合體和知識型社區(qū)。
城市中心總體規(guī)劃社區(qū)是瑞安項目最多的產(chǎn)品線，也是大家對瑞安最為熟悉的產(chǎn)品線，像上海的太平橋，也就是新天地項目，還有瑞虹新城、武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地都屬于城市中心總體規(guī)劃社區(qū)。
城市中心總體規(guī)劃社區(qū)主要針對的是國際商務(wù)人士，我們運用現(xiàn)代化的設(shè)計理念與建筑設(shè)施，讓城市中心老社區(qū)在現(xiàn)代建筑中煥發(fā)新生，再造集住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化為一體的綜合性城市中心社區(qū)，是一個城市更新的開發(fā)模式。
交通樞紐綜合體是瑞安房地產(chǎn)一個全新的嘗試，是在一個全新的地方，打造一個商業(yè)模式，它和城市中心總體規(guī)劃社區(qū)對于老建筑的保護(hù)和開發(fā)是完全不同的理念。
交通樞紐綜合體是緊鄰大型交通樞紐，連接商務(wù)與都市生活，集展示辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝為一體的一站式生活中心和商務(wù)、休閑平臺，為城市脈絡(luò)注入新力量的多功能體驗區(qū)。目前瑞安做的這個產(chǎn)品線的代表項目是虹橋天地，它和上海最大的交通樞紐“大虹橋”無縫連接，為消費者提供高品質(zhì)的消費體驗。
瑞安的第三個產(chǎn)品線是知識型社區(qū)，主要針對的客群是知識型工作者。項目延續(xù)悠遠(yuǎn)的學(xué)府文脈，融匯現(xiàn)代知識的動力，集聚科技創(chuàng)新精神和創(chuàng)意文化，融匯知識分享、創(chuàng)新孵化、溝通交流、休閑居住為一體，打造不設(shè)邊界的大型知識型綜合社區(qū)。像上海楊浦區(qū)的創(chuàng)智天地、大連的大連天地都是知識型社區(qū)的代表項目。
《房產(chǎn)商》：城市中心總體規(guī)劃社區(qū)是瑞安產(chǎn)品最多的條線，在城市更新中做的非常出色，瑞安如何做到了新商業(yè)和傳統(tǒng)文化的結(jié)合，讓城市舊有的文化在新時代中煥發(fā)生機(jī)？此外，從上海新天地到瑞虹天地，瑞安房地產(chǎn)做了哪些延續(xù)，哪些提升？
王穎：大家提到瑞安，下意識就會聯(lián)想到新天地項目，它是我們城市中心總體規(guī)劃社區(qū)的代表性項目。
我們在做新天地規(guī)劃的時候，聘請了國際上最為知名的建筑事務(wù)所，確定將現(xiàn)代商業(yè)與地域傳統(tǒng)文化結(jié)合的總方針。
圍繞中共“一大”會址，并根據(jù)周邊建筑風(fēng)貌的現(xiàn)狀，瑞安房地產(chǎn)對整個新天地區(qū)域進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)劃，將整個新天地的商業(yè)版圖分為南里與北里兩個部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔，北里地塊則以保留石庫門舊建筑為主。兩大商業(yè)板塊新舊對話、交相輝映。
新天地在實踐中探索和總結(jié)出三種開發(fā)性保護(hù)的模式：第一類：加固地基、加固結(jié)構(gòu)、更換木梁，對建筑的細(xì)部按當(dāng)年設(shè)計修復(fù)，并按現(xiàn)代都市生活的要求進(jìn)行適度改造。這類代表案例是壹號會所；第二類：保留外墻和屋頂，內(nèi)部結(jié)構(gòu)拆除重建。只保留整排石庫門樓和屋頂，建筑內(nèi)部全部拆除，按商業(yè)場所的要求用鋼筋混凝土重建，對原來屋頂?shù)哪窘Y(jié)構(gòu)，拆除后更換全新鋼架結(jié)構(gòu)，在二樓與三樓之間采用挑空方式，留出了舞臺的空間，并對原天井部位加蓋玻璃棚，使室內(nèi)通透明亮。這類代表案例是Green&Safe；第三類：基本拆除，只保留門樓。改建中，將三座老房子合為一座建筑，它的西北面采用一道現(xiàn)代的玻璃幕墻，與周圍的歷史建筑形成反差。顧客用餐時可通過玻璃一覽無遺地欣賞兩側(cè)歷史建筑。當(dāng)然顧客自己也成了別人的一道風(fēng)景線。這類代表案例是Oreno。
在商業(yè)定位階段，瑞安房地產(chǎn)前瞻性的將新天地定位于強(qiáng)調(diào)過程的休閑商業(yè)綜合體，“讓人們重回石庫門吃飯”的創(chuàng)意打破了當(dāng)時傳統(tǒng)商業(yè)的格局，最終創(chuàng)立一個集餐飲、零售、娛樂和文化為一體的組合型商業(yè)項目。
最終，呈現(xiàn)出的商業(yè)格局是：新天地北里及南里的商業(yè)步行街部分，融合著深厚的石庫門文化，著力打造休閑餐飲為主、文化零售為輔的特色商業(yè)街。而此后開業(yè)的新天地時尚與湖濱道購物中心，在瑞安的精心打造之下同樣形成了錯位與互補(bǔ)。新天地時尚聚焦創(chuàng)意零售，引進(jìn)大量時尚品牌，吸引高端的年輕客戶；而湖濱道則匯集家居、親子等主題業(yè)態(tài)，成為周邊高端居民又一全新的消費場所。
通過一系列多元化的商業(yè)活動，為老建筑注入新的活力，讓潮流與歷史在上海新天地不斷碰撞，為整個城市呈現(xiàn)一場又一場的藝術(shù)人文盛宴。正是這種不可替代的體驗，使新天地不僅成為了上海的名片，更成為了全中國的地標(biāo)。
瑞虹天地和新天地一脈相承，但是所在的區(qū)域不同，面對的消費人群不同，瑞虹天地客群會更年輕，更摩登，更具備活力，所以瑞虹天地的打造上會更關(guān)注于這類人群的需求，比如說瑞虹天地的四個地塊都有各自特色。在2015年開業(yè)的，我們就有偏向于家庭需求親子體驗類的街區(qū)商業(yè)：星星堂。而超過16萬方的太陽宮，則是一個一站式的購物中心，它有亞洲最具特色、最大的美食市場�？梢哉f瑞虹天地和新天地既有相通之處，又有各自特色。
《房產(chǎn)商》：在瑞安房地產(chǎn)的交通樞紐綜合體和知識型社區(qū)的條線中，我們看到公司的項目往往是和城市需要承載的交通或產(chǎn)業(yè)功能相結(jié)合的，公司如何精心打造這兩類項目？
王穎：先談?wù)劷煌屑~綜合體，這方面我們的代表性項目是虹橋天地。虹橋天地是虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一一個與虹橋交通樞紐直接相連的一站式新生活中心，項目集辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝于一體，為虹橋商務(wù)區(qū)的辦公人群、西上海居民及高鐵一小時經(jīng)濟(jì)圈所輻射的7500萬人口提供全新的商務(wù)、休閑及娛樂體驗。
從這里出發(fā)，步行1分鐘即可抵達(dá)地鐵站，五條地鐵線讓你30分鐘輕松抵達(dá)上海各區(qū)域；步行2分鐘可達(dá)高鐵站，只需1小時就能漫步在長三角各城市；步行9分鐘到達(dá)虹橋機(jī)場，2小時現(xiàn)身東亞各大城市，與日本、韓國、臺灣的客戶們面對面洽談。無論你是商人、旅客或是購物達(dá)人，無論你是會商、轉(zhuǎn)機(jī)、休閑亦或娛樂，來到虹橋天地，你將驚嘆其便利的交通，無縫式的連接，以及人性化的設(shè)計。
我們特設(shè)了“遠(yuǎn)程值機(jī)”服務(wù)及“行李托運”功能，基本覆蓋所有國內(nèi)航班�？梢宰屜M者在這里就提前值機(jī)，然后輕松樂享周圍的休閑生活。
虹橋天地的購物中心是國內(nèi)首個直連綜合交通樞紐的大型購物中心，400多家國內(nèi)外品牌為顧客帶來了休閑、娛樂、購物、親子一站式的全新生活方式。
虹橋天地的購物中心演藝中心是設(shè)計獨具匠心的專業(yè)演出建筑，擁有可容納超過1000人的多功能空間，每年將上演上百場海內(nèi)外頂級演出和展覽，是未來西上海文娛新地標(biāo)。
接下來說說瑞安房地產(chǎn)的知識型社區(qū)。創(chuàng)智天地是瑞安房地產(chǎn)知識型社區(qū)的代表。項目主要由四大功能區(qū)塊組成：創(chuàng)智天地廣場、創(chuàng)智坊、科技園和江灣體育中心。包含商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、住宅等業(yè)態(tài)。
四大功能區(qū)片有著具體的分工。創(chuàng)智天地廣場是該項目的商業(yè)中心及神經(jīng)中樞，由辦公樓、學(xué)習(xí)中心、展覽館、會議設(shè)施、零售及餐飲設(shè)施組成，重點引進(jìn)以跨國公司為主的總部級研發(fā)中心。創(chuàng)智坊屬于多用途區(qū)，以乙級辦公樓和公寓式辦公樓為主，重點引進(jìn)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，外包服務(wù)企業(yè)等�？萍紙@在創(chuàng)智天地廣場以北的區(qū)域，旨在成為中國數(shù)碼小區(qū)發(fā)展的基地，并有高科技公司研發(fā)中心基地的設(shè)立。江灣體育場有“遠(yuǎn)東第一體育場”之稱，為項目主要的公共活動中心。
知識型社區(qū)核心理念：營造產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)——三區(qū)融合（園區(qū)，校區(qū)，社區(qū)），聯(lián)動發(fā)展。三區(qū)即校區(qū)、社區(qū)、科技園區(qū)。創(chuàng)智天地要打造的是“創(chuàng)新，創(chuàng)業(yè)，樂活；融合工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂于一體的知識社區(qū)”。創(chuàng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的搭建必不可少。
創(chuàng)智天地本身有地利的優(yōu)勢，周邊復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)等10余所高校和百余家科研院所的環(huán)繞，并與校區(qū)的資源做了鏈接。
同時，創(chuàng)智天地還有著自己的新型創(chuàng)業(yè)社區(qū)InnoSpace+，最早起源于2011年8月成立的IPOclub創(chuàng)業(yè)咖啡和2012年11月成立的InnoSpace創(chuàng)業(yè)孵化器。InnoSpace當(dāng)中包括了包括了InnoSpace孵化平臺、InnoWork聯(lián)合辦公、IPOclub創(chuàng)業(yè)咖啡、InnoMaker創(chuàng)客空間、InnoLive創(chuàng)業(yè)公寓等多種創(chuàng)業(yè)功能載體。
InnoSpace孵化器是科技部認(rèn)定的國家級眾創(chuàng)空間。區(qū)別于國內(nèi)一般的企業(yè)孵化器，它除了滿足創(chuàng)業(yè)者需要的軟件硬件之外，該平臺還是一個整合各方面資源的開放性孵化平臺，可以提供給創(chuàng)業(yè)企業(yè)更為全面的孵化服務(wù)。
對于進(jìn)入當(dāng)中的創(chuàng)業(yè)者而言，創(chuàng)智天地提供的是連鎖式成長的產(chǎn)業(yè)鏈：首先，年輕人可以在創(chuàng)智坊里成長，繼而搬入創(chuàng)智天地廣場辦公，規(guī)模擴(kuò)大后，科技園里可以量身定制公司的總部辦公大樓。
《房產(chǎn)商》：瑞安房地產(chǎn)的項目開發(fā)節(jié)奏一般較慢，精工細(xì)作，產(chǎn)品設(shè)計時尚而又有文化內(nèi)涵，且每個項目都有特色，不重復(fù)，公司是如何做到這一點的，有哪些獨到奧秘？
王穎：針對城市中心總體規(guī)劃社區(qū)類的項目，最重要的上就是抓住城市的文化脈絡(luò)，讓當(dāng)?shù)厝丝吹綄儆谧约旱牡胤角閼眩屚獾厝祟I(lǐng)略向往已久的地方特色。如此一來，便形成了新天地的核心競爭力。
比如繼上海新天地之后，我們相繼打造結(jié)合了江岸文化的武漢天地、吊腳樓文化的重慶天地、嶺南文化的佛山嶺南天地，在保留城市記憶的同時，引領(lǐng)新的消費方式，這樣的創(chuàng)新手法使得“新天地”成為了更多城市的代表名片，也使得瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地實現(xiàn)了持續(xù)的發(fā)展。
近幾年來，瑞安近一步結(jié)合、深化新天地開發(fā)理念，根據(jù)不同城市、不同區(qū)域的特性，從產(chǎn)業(yè)定位的角度出發(fā)，打造出了交通樞紐綜合體及智慧社區(qū)等地標(biāo)項目，使天地項目與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展，并成就企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
《房產(chǎn)商》：我們來談?wù)勑鲁闪⒌纳虡I(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會吧。在揭牌當(dāng)天，委員會就做了內(nèi)部閉門的業(yè)務(wù)分享，反響效果相當(dāng)不錯。未來，商業(yè)地產(chǎn)委員會的工作計劃和打算是什么？
王穎：商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會建立的目的，就是為了把具備一定規(guī)�；蛞欢ㄌ厣纳虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中起來，經(jīng)常商討商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展前景，解決發(fā)展中遇到的共性問題。在商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會成立之后，我們會通過各種方式增強(qiáng)會員企業(yè)之間的凝聚力，讓大家摒棄同行是對頭的舊觀念。通過各種形式的活動（如研討會、專家講座、項目參觀等），增進(jìn)企業(yè)之間的交流，拉近不同規(guī)模、不同特色的會員企業(yè)之間的距離。通過企業(yè)之間的相互交流、相互學(xué)習(xí)，更進(jìn)一步的實現(xiàn)資源共享乃至項目的合作，從而為會員企業(yè)帶來真正的“共贏”。
關(guān)于未來商業(yè)委員會的工作打算，我們計劃從下面5個方面來開展：
第一個方面是我們會定期組織小型研討，一次一個主題，例如實體商業(yè)與電商的關(guān)系、消費者需求的進(jìn)化、定制化商業(yè)服務(wù)、持有商業(yè)的資產(chǎn)運作等問題進(jìn)行研究與探討；第二個方面是推選委員會中規(guī)模性、專業(yè)性、特色性等不同類別的企業(yè)介紹他們產(chǎn)品的先進(jìn)理念和操作方式；還可以組織優(yōu)秀項目的實地參觀；第三方面是邀請專家進(jìn)行有針對性的小型講座，內(nèi)容可以包括對先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)的運營理念，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的政策解讀，對未來政策及市場趨勢的預(yù)判，政府層面對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范及期望等等；第四方面是請律師談商業(yè)地產(chǎn)操作中應(yīng)如何防范和解決遇到的矛盾；第五方面是將會議商討的主要結(jié)果及相關(guān)信息，通過商會雜志和網(wǎng)站刊登，在長三角范圍內(nèi)進(jìn)行拓展。
總而言之，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會做好會員服務(wù)、為會員創(chuàng)造價值。在此基礎(chǔ)上，我們會吸納更多的會員加入我們，讓商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的規(guī)模和影響力更大，也基于此，我們也會打出商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的品牌，讓商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會在長三角乃至全國為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
文/本刊編輯部
