近年來，長租公寓成為開發(fā)商大力拓展的領(lǐng)域，包括萬科、招商、遠洋、旭輝、陽光城、景瑞等一眾房企都爭相扎堆兒“長租公寓” 。來自策源的數(shù)據(jù)顯示，在中國排名前三十的房企中，已經(jīng)有三分之一進入這個領(lǐng)域。
那么，開發(fā)商為何如此青睞長租公寓，進入長租公寓領(lǐng)域，有哪些模式可以借鑒，有哪些機遇可以把握，又有哪些風(fēng)險需要謹慎？
本期《房產(chǎn)商》分別從動力、機遇、模式、風(fēng)險和思考等四個方面，分別給予分析，給予會員企業(yè)一些思考建議。
和一些二線城市，土地出讓的時候，很多地塊會對開發(fā)商自持物業(yè)有一定的比例要求，大多為15%的自持物業(yè)。
很多開發(fā)商頭疼這15%怎么辦。一般房企會把這15%的開發(fā)成本先攤到85%可銷售面積上，先賣85%，15%的留待規(guī)劃。而將這15%的物業(yè)做成長租公寓，可以說很好地解決了開發(fā)商拿地后的物業(yè)規(guī)劃問題。
第二，開發(fā)商有較大的轉(zhuǎn)型升級需求。目前，無論是大中小型房企，都面臨較大的轉(zhuǎn)型升級需求。房地產(chǎn)市場越來越不好做，利潤空間越來越小，房產(chǎn)增量空間越來越小，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)實難題。
未來怎么做？每一個房企都在思考。向長租公寓方向轉(zhuǎn)型，對于開發(fā)商而言就是一個再合適不過的選擇。開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的熟悉和優(yōu)勢，會很好地遷移到長租公寓市場。
機遇：國家鼓勵市場需求
顯然僅僅是開發(fā)商自我的動因，不足以解釋開發(fā)商對長租公寓市場的一擁而上，事實上，無論是政策層面，還是市場需求，長租公寓都有很大的市場想象空間。
一方面是國家的大力鼓勵和提倡。2016年至今，中央的多次經(jīng)濟工作會議中，購租并舉也被提到了顯著的位置。從去年年底至今，北京、上海相繼推出了租賃住房用地的指導(dǎo)性意見。2017年，上海推出多塊市區(qū)核心地塊，將全部用于租賃用途。
可以說，國家層面對于“租售并舉”的定性，對于政策非常敏感、依賴的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)商而言，大力拓展租賃型物業(yè)就成為一個很好的選擇。
另一方面是市場的需求。據(jù)行業(yè)研究機構(gòu)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院推出的《中國互聯(lián)網(wǎng)＋長租公寓產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與投資機會研究報告》數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2015年，我國房屋租賃的交易額總規(guī)模就達到8000億元左右。目前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口約7.7億人，按30%的租房率來算，大概有2.3億的人口需求，租賃市場未來的租金規(guī)�？蛇_萬億的級別，因此長租公寓前景被普遍寄予厚望。
Wind和華菁證券研究所一組數(shù)據(jù)也顯示，中國目前的租賃市場GMV（成交總額）為1萬億元，相比美國和日本的7萬億元和2萬億元還有很大的發(fā)展空間，預(yù)計到2030年將達到5萬億元。
此外，目前中國的高品質(zhì)租賃市場還處于一個成長階段。高品質(zhì)、統(tǒng)一管理的租賃房房源數(shù)量較少，此前大多面向外企高管、集中于外資的服務(wù)式公寓，面對白領(lǐng)階層的高品質(zhì)公寓房源是一個市場空白，這一需求直接促成了一些品牌長租公寓市場的起飛。
模式：需要有明確的品牌特色
開發(fā)商進入長租公寓領(lǐng)域，主要有兩種模式，一種是開發(fā)自有的品牌，比如萬科、龍湖都是這樣的代表。萬科開發(fā)自有的品牌“泊寓”，龍湖開發(fā)了自有品牌“冠寓”，而其他一些開發(fā)商則是選擇以合作的方式進入長租公寓領(lǐng)域，比如世茂房地產(chǎn)與凱信亞洲的合作，復(fù)星與途家、未來域等合作，陽光城與寓見合作等等。在合作模式上，開發(fā)商和長租公寓品牌各自發(fā)揮長處，如陽光城何寓見的合作模式為：陽光城負責(zé)為寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負責(zé)進行標(biāo)準(zhǔn)化運營和項目管理，包括售前的咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約到售后的維修、保潔、換房等提供一站式服務(wù)。
相比傳統(tǒng)中介租房，長租公寓的優(yōu)勢本應(yīng)在于統(tǒng)一管理和服務(wù)。開發(fā)商的長處在于整體品質(zhì)的塑造和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供，因此，在長租公寓的模式策劃中，需要有清晰的定位和服務(wù)思路。
以萬科旗下位于廣州的泊寓為例，它主要面向35歲以下、有固定工作的年輕人或在校學(xué)生。20平方米左右的租賃價格每月在1500元左右，同時還有超過200元的物業(yè)管理費、水費、電費等支出，每月居住成本超過2000元，比周邊普通租賃住房要明顯高出一些，并無太多優(yōu)勢。但正是由于看中相對干凈、舒適的環(huán)境，所以很多年輕人依然愿意留下來。
為確保公寓整體環(huán)境，以及定位的準(zhǔn)確，對租客進行必要的篩選不可或缺。以萬科驛項目為例，希望租賃公寓者需要首先進行面試。在招租過程中，萬科驛更偏愛年齡35歲以下、單身無子女、積極上進的新青年群體，這都體現(xiàn)在面試環(huán)節(jié)。同時，萬科驛與租客達成協(xié)議“客戶在租賃期內(nèi)上述條件發(fā)生變化，須提前結(jié)束租期，雙方友好解除租約”，這都確保了長租公寓主題鮮明，同時打造優(yōu)越的環(huán)境。
YOU＋青年國際公寓創(chuàng)始人之一劉昕也曾表示，產(chǎn)品意在打造社交平臺和創(chuàng)業(yè)港灣，而并非單純的居住產(chǎn)品。倡導(dǎo)社交功能未來有望成為長租公寓的品牌主打方向，后期的增值服務(wù)值得期待。
風(fēng)險：盈利太難虧損不斷
對于開發(fā)商而言，進入長租公寓領(lǐng)域面臨的第一大難題是盈利太難，很多企業(yè)幾乎是虧損著進入行業(yè)并一直虧損到現(xiàn)在。
已經(jīng)試水長租公寓市場兩年有余的世聯(lián)行，該業(yè)務(wù)目前仍然處于虧損階段。長租公寓的虧損主要受困于其高額的經(jīng)營成本。世聯(lián)行集團副總經(jīng)理兼董秘袁鴻昌袁鴻昌透露，目前，世聯(lián)行紅璞公寓的收房成本占總成本的55%，裝修約20%，此外還有人工等成本。經(jīng)他測算，紅璞公寓的回報率約為10%。袁鴻昌稱，從實際運營情況看，單個項目是可以賺錢的。但整體而言，公寓出租需要周期，并且還處在擴張階段，還需要加大投入和資本支出。如果想要盈利，要等到紅璞公寓停止擴張的時候。
此外，在現(xiàn)有市場環(huán)境下，要能達到盈利，長租公寓對入住率有很高的要求。鏈家旗下 “自如”品牌項目負責(zé)人稱，長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%，才能實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。據(jù)他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。
關(guān)于長租公寓的盈利情況，萬科董事會主席、CEO郁亮的表態(tài)似乎更代表市場的真實情況。郁亮稱，很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了租賃市場的發(fā)展空間，但實際布局長租公寓的話，主要是因為回報率很低，導(dǎo)致企業(yè)沒有意愿做。“從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經(jīng)很滿意了。”郁亮表示，隨著政府出臺相關(guān)的扶持政策，長租公寓回報率低的情況會慢慢有所改變�！拔磥黹L租公寓回報率6%-8%是正常（水平）的話，我們就往這個方向走�！�
思考：占據(jù)市場空間審慎前行
巨大的盈利難題并沒有困住開發(fā)商拓展長租公寓的步伐，相反，無論是萬科、龍湖這些的長租公寓先行者，還是后面陸續(xù)進入的開發(fā)商，在長租公寓領(lǐng)域的擴張呈現(xiàn)出越來越快的態(tài)勢。
這種現(xiàn)象的背后是什么緣由？
其一，長租公寓是一個新生行業(yè)，但它的盈利模式卻很多元，且有想象空間。目前所有基于長租公寓虧損的測算，大多將租金列為惟一的收入來源。但事實上，除了租金收入以外，長租公寓未來可以通過衍生產(chǎn)品實現(xiàn)創(chuàng)收甚至盈利。家具租賃、產(chǎn)品銷售、廣告植入等等衍生服務(wù)都可以成為長租公寓的利潤來源。
其二，對于長租公寓這樣符合國際大勢的新興行業(yè)而言，初始階段跑馬圈地比盈利本身更重要。房東東創(chuàng)始人全靂分析，對開發(fā)商來說，現(xiàn)在不進入長租公寓市場圈地，可能最后連機會都沒有，只有先做，往前跑才有機會，待在原地就歇菜。在行業(yè)的發(fā)力期，努力沖到市場占有率的前幾名，這樣才能贏得政府支持和規(guī)模利潤，如果排名一直在市場20開外，基本就被市場淘汰了。
當(dāng)然，對于開發(fā)商而言，保持冷靜的心態(tài)和沖鋒的步伐，在長租公寓的這個市場培育期，顯然同樣重要。
文/本刊編輯部
