近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓成為開(kāi)發(fā)商大力拓展的領(lǐng)域，包括萬(wàn)科、招商、遠(yuǎn)洋、旭輝、陽(yáng)光城、景瑞等一眾房企都爭(zhēng)相扎堆兒“長(zhǎng)租公寓” 。來(lái)自策源的數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)排名前三十的房企中，已經(jīng)有三分之一進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。
那么，開(kāi)發(fā)商為何如此青睞長(zhǎng)租公寓，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，有哪些模式可以借鑒，有哪些機(jī)遇可以把握，又有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎？
本期《房產(chǎn)商》分別從動(dòng)力、機(jī)遇、模式、風(fēng)險(xiǎn)和思考等四個(gè)方面，分別給予分析，給予會(huì)員企業(yè)一些思考建議。
和一些二線城市，土地出讓的時(shí)候，很多地塊會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)有一定的比例要求，大多為15%的自持物業(yè)。
很多開(kāi)發(fā)商頭疼這15%怎么辦。一般房企會(huì)把這15%的開(kāi)發(fā)成本先攤到85%可銷售面積上，先賣85%，15%的留待規(guī)劃。而將這15%的物業(yè)做成長(zhǎng)租公寓，可以說(shuō)很好地解決了開(kāi)發(fā)商拿地后的物業(yè)規(guī)劃問(wèn)題。
第二，開(kāi)發(fā)商有較大的轉(zhuǎn)型升級(jí)需求。目前，無(wú)論是大中小型房企，都面臨較大的轉(zhuǎn)型升級(jí)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越不好做，利潤(rùn)空間越來(lái)越小，房產(chǎn)增量空間越來(lái)越小，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)難題。
未來(lái)怎么做？每一個(gè)房企都在思考。向長(zhǎng)租公寓方向轉(zhuǎn)型，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言就是一個(gè)再合適不過(guò)的選擇。開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熟悉和優(yōu)勢(shì)，會(huì)很好地遷移到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
機(jī)遇：國(guó)家鼓勵(lì)市場(chǎng)需求
顯然僅僅是開(kāi)發(fā)商自我的動(dòng)因，不足以解釋開(kāi)發(fā)商對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的一擁而上，事實(shí)上，無(wú)論是政策層面，還是市場(chǎng)需求，長(zhǎng)租公寓都有很大的市場(chǎng)想象空間。
一方面是國(guó)家的大力鼓勵(lì)和提倡。2016年至今，中央的多次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，購(gòu)租并舉也被提到了顯著的位置。從去年年底至今，北京、上海相繼推出了租賃住房用地的指導(dǎo)性意見(jiàn)。2017年，上海推出多塊市區(qū)核心地塊，將全部用于租賃用途。
可以說(shuō)，國(guó)家層面對(duì)于“租售并舉”的定性，對(duì)于政策非常敏感、依賴的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，大力拓展租賃型物業(yè)就成為一個(gè)很好的選擇。
另一方面是市場(chǎng)的需求。據(jù)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院推出的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)＋長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年，我國(guó)房屋租賃的交易額總規(guī)模就達(dá)到8000億元左右。目前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人口約7.7億人，按30%的租房率來(lái)算，大概有2.3億的人口需求，租賃市場(chǎng)未來(lái)的租金規(guī)模可達(dá)萬(wàn)億的級(jí)別，因此長(zhǎng)租公寓前景被普遍寄予厚望。
Wind和華菁證券研究所一組數(shù)據(jù)也顯示，中國(guó)目前的租賃市場(chǎng)GMV（成交總額）為1萬(wàn)億元，相比美國(guó)和日本的7萬(wàn)億元和2萬(wàn)億元還有很大的發(fā)展空間，預(yù)計(jì)到2030年將達(dá)到5萬(wàn)億元。
此外，目前中國(guó)的高品質(zhì)租賃市場(chǎng)還處于一個(gè)成長(zhǎng)階段。高品質(zhì)、統(tǒng)一管理的租賃房房源數(shù)量較少，此前大多面向外企高管、集中于外資的服務(wù)式公寓，面對(duì)白領(lǐng)階層的高品質(zhì)公寓房源是一個(gè)市場(chǎng)空白，這一需求直接促成了一些品牌長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的起飛。
模式：需要有明確的品牌特色
開(kāi)發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，主要有兩種模式，一種是開(kāi)發(fā)自有的品牌，比如萬(wàn)科、龍湖都是這樣的代表。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)自有的品牌“泊寓”，龍湖開(kāi)發(fā)了自有品牌“冠寓”，而其他一些開(kāi)發(fā)商則是選擇以合作的方式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，比如世茂房地產(chǎn)與凱信亞洲的合作，復(fù)星與途家、未來(lái)域等合作，陽(yáng)光城與寓見(jiàn)合作等等。在合作模式上，開(kāi)發(fā)商和長(zhǎng)租公寓品牌各自發(fā)揮長(zhǎng)處，如陽(yáng)光城何寓見(jiàn)的合作模式為：陽(yáng)光城負(fù)責(zé)為寓見(jiàn)公寓提供更多的房源，寓見(jiàn)公寓則負(fù)責(zé)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目管理，包括售前的咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約到售后的維修、保潔、換房等提供一站式服務(wù)。
相比傳統(tǒng)中介租房，長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)本應(yīng)在于統(tǒng)一管理和服務(wù)。開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)處在于整體品質(zhì)的塑造和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供，因此，在長(zhǎng)租公寓的模式策劃中，需要有清晰的定位和服務(wù)思路。
以萬(wàn)科旗下位于廣州的泊寓為例，它主要面向35歲以下、有固定工作的年輕人或在校學(xué)生。20平方米左右的租賃價(jià)格每月在1500元左右，同時(shí)還有超過(guò)200元的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等支出，每月居住成本超過(guò)2000元，比周邊普通租賃住房要明顯高出一些，并無(wú)太多優(yōu)勢(shì)。但正是由于看中相對(duì)干凈、舒適的環(huán)境，所以很多年輕人依然愿意留下來(lái)。
為確保公寓整體環(huán)境，以及定位的準(zhǔn)確，對(duì)租客進(jìn)行必要的篩選不可或缺。以萬(wàn)科驛項(xiàng)目為例，希望租賃公寓者需要首先進(jìn)行面試。在招租過(guò)程中，萬(wàn)科驛更偏愛(ài)年齡35歲以下、單身無(wú)子女、積極上進(jìn)的新青年群體，這都體現(xiàn)在面試環(huán)節(jié)。同時(shí)，萬(wàn)科驛與租客達(dá)成協(xié)議“客戶在租賃期內(nèi)上述條件發(fā)生變化，須提前結(jié)束租期，雙方友好解除租約”，這都確保了長(zhǎng)租公寓主題鮮明，同時(shí)打造優(yōu)越的環(huán)境。
YOU＋青年國(guó)際公寓創(chuàng)始人之一劉昕也曾表示，產(chǎn)品意在打造社交平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)港灣，而并非單純的居住產(chǎn)品。倡導(dǎo)社交功能未來(lái)有望成為長(zhǎng)租公寓的品牌主打方向，后期的增值服務(wù)值得期待。
風(fēng)險(xiǎn)：盈利太難虧損不斷
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域面臨的第一大難題是盈利太難，很多企業(yè)幾乎是虧損著進(jìn)入行業(yè)并一直虧損到現(xiàn)在。
已經(jīng)試水長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)兩年有余的世聯(lián)行，該業(yè)務(wù)目前仍然處于虧損階段。長(zhǎng)租公寓的虧損主要受困于其高額的經(jīng)營(yíng)成本。世聯(lián)行集團(tuán)副總經(jīng)理兼董秘袁鴻昌袁鴻昌透露，目前，世聯(lián)行紅璞公寓的收房成本占總成本的55%，裝修約20%，此外還有人工等成本。經(jīng)他測(cè)算，紅璞公寓的回報(bào)率約為10%。袁鴻昌稱，從實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況看，單個(gè)項(xiàng)目是可以賺錢的。但整體而言，公寓出租需要周期，并且還處在擴(kuò)張階段，還需要加大投入和資本支出。如果想要盈利，要等到紅璞公寓停止擴(kuò)張的時(shí)候。
此外，在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下，要能達(dá)到盈利，長(zhǎng)租公寓對(duì)入住率有很高的要求。鏈家旗下 “自如”品牌項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，長(zhǎng)租公寓做不到90%的入住率是一件很危險(xiǎn)的事情。只有入住率達(dá)到95%，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。據(jù)他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。
關(guān)于長(zhǎng)租公寓的盈利情況，萬(wàn)科董事會(huì)主席、CEO郁亮的表態(tài)似乎更代表市場(chǎng)的真實(shí)情況。郁亮稱，很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了租賃市場(chǎng)的發(fā)展空間，但實(shí)際布局長(zhǎng)租公寓的話，主要是因?yàn)榛貓?bào)率很低，導(dǎo)致企業(yè)沒(méi)有意愿做。“從回報(bào)率來(lái)說(shuō)，我們能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，就已經(jīng)很滿意了�！庇袅帘硎�，隨著政府出臺(tái)相關(guān)的扶持政策，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低的情況會(huì)慢慢有所改變�！拔磥�(lái)長(zhǎng)租公寓回報(bào)率6%-8%是正常（水平）的話，我們就往這個(gè)方向走�！�
思考：占據(jù)市場(chǎng)空間審慎前行
巨大的盈利難題并沒(méi)有困住開(kāi)發(fā)商拓展長(zhǎng)租公寓的步伐，相反，無(wú)論是萬(wàn)科、龍湖這些的長(zhǎng)租公寓先行者，還是后面陸續(xù)進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的擴(kuò)張呈現(xiàn)出越來(lái)越快的態(tài)勢(shì)。
這種現(xiàn)象的背后是什么緣由？
其一，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)新生行業(yè)，但它的盈利模式卻很多元，且有想象空間。目前所有基于長(zhǎng)租公寓虧損的測(cè)算，大多將租金列為惟一的收入來(lái)源。但事實(shí)上，除了租金收入以外，長(zhǎng)租公寓未來(lái)可以通過(guò)衍生產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收甚至盈利。家具租賃、產(chǎn)品銷售、廣告植入等等衍生服務(wù)都可以成為長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)來(lái)源。
其二，對(duì)于長(zhǎng)租公寓這樣符合國(guó)際大勢(shì)的新興行業(yè)而言，初始階段跑馬圈地比盈利本身更重要。房東東創(chuàng)始人全靂分析，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)圈地，可能最后連機(jī)會(huì)都沒(méi)有，只有先做，往前跑才有機(jī)會(huì)，待在原地就歇菜。在行業(yè)的發(fā)力期，努力沖到市場(chǎng)占有率的前幾名，這樣才能贏得政府支持和規(guī)模利潤(rùn)，如果排名一直在市場(chǎng)20開(kāi)外，基本就被市場(chǎng)淘汰了。
當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，保持冷靜的心態(tài)和沖鋒的步伐，在長(zhǎng)租公寓的這個(gè)市場(chǎng)培育期，顯然同樣重要。
文/本刊編輯部
