7月7日 ，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱 《規(guī)劃》),正式發(fā)布�！兑�(guī)劃》提出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以民生優(yōu)先、增加供應(yīng)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)為出發(fā)點(diǎn)。預(yù)期到2020年，基本形成符合市情、購(gòu)租并舉的住房體系，實(shí)現(xiàn)住房總量平穩(wěn)增長(zhǎng)、住房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定、住房困難有效緩解、住房結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化、居住條件明顯改善、管理能力顯著提升的總體目標(biāo)。
從《規(guī)劃》的具體目標(biāo)來(lái)看，涉及住房供應(yīng)量的提升、市場(chǎng)秩序的規(guī)范、租賃市場(chǎng)的培育及保障性住房工程的推進(jìn)等五大亮點(diǎn)。
亮點(diǎn)一：供給側(cè)調(diào)控的思路
凸顯了住宅“供給側(cè)”改革的思路，以供需結(jié)合的雙向調(diào)控手段來(lái)保障上海住宅市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。規(guī)劃最大的亮點(diǎn)就是明確給出了“十三五”期間住房用地供應(yīng)量5500公頃，比“十二五”期間增加20%。首先穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，消除了市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)上海供地將會(huì)緊張的情緒。
從總量上來(lái)看，不僅不會(huì)供地緊張，在“十二五”供應(yīng)量的基礎(chǔ)上還增長(zhǎng)20%；從“十三五”住房新增供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，新增住房目標(biāo)為170萬(wàn)套，中小套比例增加，較“十二五”期間增加11%（折合面積12750萬(wàn)平米，較“十二五”期間小幅增加2.8%）；從住房覆蓋率來(lái)看，按照上海到2020年人口規(guī)劃2500萬(wàn)上限來(lái)算，新增人口最多為80萬(wàn)，以170萬(wàn)套新增住房計(jì)算，人均2.13套房，完全能夠覆蓋新增住房需求。
從以往房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)來(lái)看，調(diào)控側(cè)重需求端。通過(guò)限購(gòu)、限貸等行政手段，短期內(nèi)部分需求被抑制。從抑制住需求后的樓市表現(xiàn)來(lái)看會(huì)有一定的降溫作用。但是，從長(zhǎng)期來(lái)看，這部分被抑制的需求只是被后置，一旦樓市調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)，這部分需求就會(huì)再次集中涌入樓市，對(duì)于市場(chǎng)造成比以前更大的沖擊。本次上海以增加供應(yīng)量的方式，在根本上解決了市場(chǎng)需求問(wèn)題，對(duì)于穩(wěn)定樓市起到?jīng)Q定性的作用。
亮點(diǎn)二：預(yù)期管理與強(qiáng)化市場(chǎng)秩序
把預(yù)期管理納入到房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入強(qiáng)化秩序規(guī)范時(shí)代。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)除了受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)供需的影響以外，還會(huì)受到市場(chǎng)輿論及心理預(yù)期的影響。輿論和心理預(yù)期往往交叉在一起，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格起到推波助瀾的作用。本次規(guī)劃中明確未來(lái)清晰的供地計(jì)劃，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開(kāi)、透明并且保證信息的充分性。避免片面信息造成市場(chǎng)的誤解。同時(shí)強(qiáng)調(diào)了要規(guī)范市場(chǎng)秩序，強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，明確細(xì)化房地產(chǎn)交易規(guī)則，規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)違法行為，堅(jiān)決從重打擊中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)違法行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。落實(shí)各區(qū)對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的職責(zé)，維護(hù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序。
亮點(diǎn)三：購(gòu)租并舉下，力推公共租賃住房
上海在“十三五”規(guī)劃中公共租賃住房的供地計(jì)劃1700公頃，租賃用地占住宅全部供地的30.9%，“十二五”該比例僅為5.9%。公共租賃住房成為上海未來(lái)商品住宅市場(chǎng)重要的補(bǔ)充。大力發(fā)展公共租賃住房能夠有效的疏導(dǎo)當(dāng)前的過(guò)熱住房需求，通過(guò)疏導(dǎo)的方式緩解供需緊張?jiān)斐傻姆績(jī)r(jià)快速上漲，短期內(nèi)能夠糾正供需失衡，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
公共租賃住房也將有助于上海未來(lái)城市發(fā)展所需要的人才建設(shè)。這兩年有關(guān)“逃離北上廣”的話題被廣泛討論，并且這也成為一種社會(huì)現(xiàn)象，面對(duì)大城市的高房?jī)r(jià)、生活壓力大，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)人才流失的現(xiàn)象。如果高端人才、專業(yè)人才流出一個(gè)城市，這終將導(dǎo)致一個(gè)城市的衰敗。
大力發(fā)展公共租賃住房有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立。我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前一項(xiàng)重要的任務(wù)是要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)?shù)南拶?gòu)等行政調(diào)控手段肯定要逐漸退出市場(chǎng)，更多的要以市場(chǎng)的手段來(lái)規(guī)范市場(chǎng)。如果引導(dǎo)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求是長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的核心內(nèi)容之一，如果給公共租賃住房和住房投資合理的設(shè)計(jì)一套規(guī)則，就可以實(shí)現(xiàn)把投資需求引導(dǎo)到公共租賃住房體系中，政府借助社會(huì)投資主體的力量實(shí)現(xiàn)了保障房體系建設(shè)，社會(huì)投資群體通過(guò)國(guó)家政策實(shí)現(xiàn)住房投資收益，真正的實(shí)現(xiàn)雙贏。
亮點(diǎn)四：保障房構(gòu)建多元化住房體系
在培育租賃市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，加大保障房工程建設(shè)與供給，以改善中低收入群體居住條件為目標(biāo)。《規(guī)劃》指出，將優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。同時(shí)加大土地、金融、財(cái)稅的支持力度。《規(guī)劃》中指出，預(yù)計(jì)在“十三五”期間，上海將新增供應(yīng)各類(lèi)保障性住房約55萬(wàn)套。其次，納入保障性安居工程的舊住房綜合改造項(xiàng)目完成30萬(wàn)戶，建筑面積約1500萬(wàn)平方米。
與“十二五”規(guī)劃相比，“十三五”期間保障房新增供應(yīng)量有所下降，這是在過(guò)去大力推進(jìn)保障房建設(shè)的前提下所形成的，這也反映了群眾居住水平需保障的比例在下降，應(yīng)運(yùn)了市場(chǎng)的需求，同時(shí)防止大改大建造成供大于求的局面。此外，在土地供應(yīng)、金融、及財(cái)稅將得到加大，對(duì)后續(xù)保障房建設(shè)的推進(jìn)給予了支持和保障。
亮點(diǎn)五：建筑文化傳承
《規(guī)劃》中提出持續(xù)對(duì)現(xiàn)有住房居住條件的改善。將按照“留、改、拆并舉，以保留保護(hù)為主”的原則，5年預(yù)計(jì)實(shí)施約5000萬(wàn)平方米的各類(lèi)舊住房的修繕改造。這不僅對(duì)上海歷史建筑文化、里弄文化的保護(hù)，同時(shí)也對(duì)改善民生工程起到推動(dòng)作用。上海城市較老，老舊里弄較多，原有的生活設(shè)施已經(jīng)相當(dāng)陳舊，且與現(xiàn)代生活需要差距較大，其次老舊里弄年久失修，安全性也是首要考慮的問(wèn)題。
上海未來(lái)土地供應(yīng)會(huì)因房地產(chǎn)市場(chǎng)租售結(jié)合的方式而發(fā)生改變。租賃市場(chǎng)的培育主要滿足低收入家庭居住問(wèn)題，其次是通過(guò)租賃市場(chǎng)滿足人才導(dǎo)入的需求，例如在張江、漕河涇等高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。租賃市場(chǎng)與原有銷(xiāo)售市場(chǎng)形成未來(lái)上海住房供應(yīng)的新體系。
其次，且從近日推出的兩宗全自持住宅用地來(lái)看，政府在推出該類(lèi)土地時(shí)起始樓板價(jià)并不高，這也是大力培育上海住房租賃市場(chǎng)所透露出的信息。
在一二線城市土地供應(yīng)日益稀缺的當(dāng)下，設(shè)定自持面積，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金占用，實(shí)際上變相抬高了企業(yè)資金實(shí)力的門(mén)檻，是希望減少房企的競(jìng)爭(zhēng)，降低地價(jià)上漲預(yù)期，另一方面，實(shí)力不濟(jì)的中小房企無(wú)法分得一杯羹，也將被擠出核心城市。所以“只租不售”的形式不失為樓市調(diào)控的一種新的嘗試。未來(lái)，這種“租賃型”用地比例也很可能進(jìn)一步提升。
對(duì)于企業(yè)而言，“只租不售”的土地出讓實(shí)質(zhì)上也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了新的考驗(yàn)，銷(xiāo)售收入的下降會(huì)使得房企現(xiàn)金流下降，另外，由于租賃投資回報(bào)率低會(huì)使利潤(rùn)減少，而住房長(zhǎng)期租賃也需要一定運(yùn)營(yíng)能力。所以，未來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地不僅需要有“造房子”的能力，同時(shí)也要兼具資金運(yùn)作的投融資能力以及項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。
