自2016年7月，住建部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作》的通知以來，特色小鎮(zhèn)成為開發(fā)商追捧的開發(fā)領域。有數(shù)據(jù)顯示，國內百強地產企業(yè)，過半參與或正謀劃做特色小鎮(zhèn)。
目前，我會也有多個會員企業(yè)正在大力拓展特色小鎮(zhèn)，或即將進入這個領域。我們關注到，從今年6月開始，我會會員單位先后落地了4個特色小鎮(zhèn)項目，而這4個項目，均為企業(yè)首個特色小鎮(zhèn)項目，可謂是開啟了企業(yè)轉型升級發(fā)展的新通途。
與傳統(tǒng)的房地產開發(fā)不同，特色小鎮(zhèn)更注重產業(yè)規(guī)劃，也因此每家開發(fā)商的思路和模式均迥然不同。本期《房地產》將聚焦幾家涉水特色小鎮(zhèn)的會員企業(yè)，看看他們如何利用特色產業(yè)，撬動小鎮(zhèn)的開發(fā)。
碧桂園：科技小鎮(zhèn)產業(yè)先行，先產后城
碧桂園算是第一批進軍特色小鎮(zhèn)的開發(fā)商，而且動作異常迅猛，截止2017年7月，碧桂園已經有5個科技小鎮(zhèn)落地。
碧桂園“科技小鎮(zhèn)”一般選址一線城市周邊和強二線城市的30-80公里重要區(qū)域，占地兩至五平方公里。模式上，根據(jù)碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略，科技小鎮(zhèn)是產業(yè)先行，先產后城，對于每個項目，公司都將因地制宜地突出主導科技產業(yè)，以主導產業(yè)為支撐，引入龍頭企業(yè)和產業(yè)發(fā)展基金，孵化和扶持全產業(yè)鏈發(fā)展。
以惠州潼湖科技小鎮(zhèn)為例，小鎮(zhèn)成功招商到了華興資本、軟通動力、創(chuàng)新工場、明匠集團、深圳無人機協(xié)會等近80家企業(yè)機構現(xiàn)場簽約進駐碧桂園創(chuàng)新小鎮(zhèn)。這些企業(yè)均為國內有名的創(chuàng)新企業(yè)或者創(chuàng)新協(xié)會。
有了這些大牌站臺，碧桂園創(chuàng)新小鎮(zhèn)借助這些合作伙伴在移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)及智慧城市等方面的領先優(yōu)勢，將形成以物聯(lián)網、移動互聯(lián)及大數(shù)據(jù)為核心主導產業(yè)，智能控制、智能制造及科技服務為配套產業(yè)的發(fā)展平臺，目標是成為世界級的物聯(lián)網和智能控制產業(yè)基地，總投資約300億元。
除了軟通動力、明匠集團這樣的行業(yè)龍頭企業(yè)外，項目還引入了中城新產業(yè)控股、無錫物聯(lián)網產業(yè)研究院、深圳市物聯(lián)網智能技術應用協(xié)會等10余家平臺機構，智璟科技、廣東泰一高科技、深圳樂行天下等很多成長型創(chuàng)新類中小企業(yè)也將在該項目落地發(fā)展，使得整個小鎮(zhèn)的發(fā)展具有立體性。
為何碧桂園科技小鎮(zhèn)能吸引這些科技企業(yè)入駐，碧桂園的邏輯很簡單：在高房價、高物價的城市周邊建造科技小鎮(zhèn)，用一系列的低成本吸引這些企業(yè)過來，低房價、低消費。
值得關注的是，碧桂園在特色小鎮(zhèn)開發(fā)中采用了“重產業(yè)、輕住宅”的開發(fā)，比如惠州潼湖科技小鎮(zhèn)，首先啟動的便是產業(yè)地塊，且整個項目規(guī)劃中，住宅的占比不超過30%。
以產業(yè)用地為主，意味著科技小鎮(zhèn)將是一個重資產、長周期的項目。碧桂園集團副總裁劉寧指出，科技小鎮(zhèn)的商業(yè)模式很清晰，那就是重資產長期持有。隨著園區(qū)的發(fā)展，盈利的方向和模式也將隨之變化，第一階段是筑巢引鳳，引入IP；第二階段是為鳳筑巢，捆綁IP，最終要達到的目標是筑巢生鳳或者筑巢產鳳，也就是創(chuàng)造和培育IP。
碧桂園集團助理總裁兼產城發(fā)展事業(yè)部總經理向俊波表示，具體到盈利點，科技小鎮(zhèn)的城市綜合運營可以產生很多經濟效益，公司也有計劃成立產業(yè)基金，進行相關產業(yè)的孵化。此外，探索大比例重資產自持物業(yè)的資產證券化也是一個路徑�！拔覀儗κ找娴念A期還是比較樂觀的，用時間換空間。”
中銳：落地首個教育小鎮(zhèn)
2017年8月14日，黃山中銳教育小鎮(zhèn)項目簽約儀式在黃山昱城皇冠假日酒店舉行。
黃山中銳教育小鎮(zhèn)位于黃山市屯溪中心城區(qū)西，距離黃山市屯溪機場3.5公里，黃山火車站5公里，處于黃山旅游休閑度假區(qū)核心，周邊坐擁黃山文化中心、徽州文化博物館、徽商創(chuàng)業(yè)園，臨近度假酒店、黃山高爾夫球場等，總占地近550畝，總投資約30億元人民幣。憑借中銳集團二十余載在地產和教育領域的經驗以及徽文化廣博、深邃的人文底蘊，黃山中銳教育小鎮(zhèn)將建設成為一個融合高端國際學校、青少年教育營地和親子樂園、國際培訓交流中心及度假休閑社區(qū)為一體的綜合教育類項目。
其中，國際學校將面對華東地區(qū)招生，以IB課程為基礎，培養(yǎng)中西融合、具有國際視野、創(chuàng)新精神和領導能力的精英學子。教育營地作為正在中國逐步興起的新生事物，將依托黃山得天獨厚的人文和旅游資源，結合國際化的管理團隊，為全球國際學校提供安全、獨特、充滿刺激和技巧的戶外體驗，幫助青少年達到生理、心理、社交及領導能力等多方面的成長，成為真正對接國際化的全能教育基地。
三盛宏業(yè)：大力拓展文旅競技小鎮(zhèn)
2017年6月28日，我會副會長單位三盛宏業(yè)與金華市金義都市新區(qū)簽訂了投資金額逾百億的金華科創(chuàng)文旅小鎮(zhèn)項目投資協(xié)議，啟動了三盛宏業(yè)集團首個特色小鎮(zhèn)項目。
三盛宏業(yè)將投資百余億元在浙中金義都市新區(qū)建設金華科創(chuàng)文旅小鎮(zhèn)項目，在該地區(qū)重點打造一個動漫科創(chuàng)研發(fā)產業(yè)、電子競技產業(yè)的集聚基地，最終將項目打造成為金義都市群文娛中心、人文居住中心、酒店商務中心、大數(shù)據(jù)科創(chuàng)服務中心。
在金華科創(chuàng)文旅小鎮(zhèn)項目上，三盛宏業(yè)將引進包括控股上市公司中昌數(shù)據(jù)在內的科技公司建立研發(fā)中心，為金華傳統(tǒng)實業(yè)提供大數(shù)據(jù)支持，通過大數(shù)據(jù)推進工業(yè)轉型升級。而中昌數(shù)據(jù)，是三盛宏業(yè)剛收購不久的控股公司。
此外，三盛宏業(yè)將依托成熟的杭州動漫業(yè)、浙中旅游業(yè)、橫店影視業(yè)為產業(yè)基礎，以浙中便捷的交通廊道為物流載體，以扶植電競動漫產業(yè)的會場和自主研發(fā)AR、VR游戲、人臉識別應用為亮點，并結合航天航空工業(yè)技術打造以“嫦娥奔月”為主題的、以世界頂尖技術呈現(xiàn)的中華五千年飛天夢、中國夢。
保集：順勢而為以PK競藝帶旅游觀光
2017年8月16日上午，我會副會長單位保集控股集團武義PK競藝小鎮(zhèn)項目簽約儀式在武義縣政府舉行，預示著保集控股的第一個特色小鎮(zhèn)正式啟動。
保集控股為何要選擇在浙江武義做特色小鎮(zhèn)？為何將產業(yè)定位在PK競藝？
這一切需要從武義說起，武義位于浙江省中部，金華市南部，距離杭州150公里，上海300公里。金麗溫高速公路橫穿境北、金溫鐵路過境，對外交通便捷。武義撲克產業(yè)始于1970年，發(fā)展至今已有30多年。武義業(yè)已連續(xù)舉辦過九屆全國橋牌混雙公開賽和第二屆亞洲杯橋牌錦標賽，撲克競技的文化氛圍業(yè)已形成，奠定了武義PK競藝小鎮(zhèn)向競技產業(yè)發(fā)展的文化基礎。因此，保集控股做PK競藝小鎮(zhèn)，可謂是順勢而為。
武義PK競藝小鎮(zhèn)項目規(guī)劃用地面積3.7平方公里，總投資90億元，定位為中國首個以競藝文化為核心，融合大健康產業(yè)、文化創(chuàng)意、旅游度假于一體的PK競藝小鎮(zhèn)。啟動區(qū)占地425畝（其中住宅274畝，可售商業(yè)88畝），投資額29億元，重點打造白陽山文商旅綜合體、會展競技旅游綜合體、產業(yè)鏈轉型升級示范區(qū)三大項目。
模式上，武義PK競藝小鎮(zhèn)通過承辦國際國內以及區(qū)域范圍的牌類比賽、電競比賽，提升區(qū)域在撲克衍生休閑游戲競技市場的號召力，展現(xiàn)區(qū)域形象，打造永不落幕的競技場。形成撲克競藝文化園（小鎮(zhèn)客廳）、撲克休閑游樂島、白陽山撲克文化創(chuàng)意園、撲克產業(yè)中心、運動健康總部園、PK競藝小鎮(zhèn)休閑商業(yè)街六大項目推進PK競藝小鎮(zhèn)落地，融合生產、生活、生態(tài)功能。
此外，武義PK競藝小鎮(zhèn)還將大力發(fā)展旅游觀光。規(guī)劃中的武義城市客廳是集旅游集散、體育休閑、會展商業(yè)于一體的會展競技旅游綜合體。通過主辦世界級電競大賽，擴大撲克小鎮(zhèn)影響力，吸引游客到訪，帶動酒店、餐飲消費（WCA是全賽制、全天候、全平臺、高獎金的全球電競大賽）。打造全新的娛樂商業(yè)產業(yè)鏈，覆蓋電競、機器人、體驗等各方面。
陽光城：聯(lián)合電影學院打造影視小鎮(zhèn)
就在保集控股的武義PK競藝小鎮(zhèn)落地后的一周，2017年8月23日，我會理事單位陽光城控股聯(lián)合北京電影學院在常州落地了“常州?北影陽光影視城”，
陽光城將在該影視城片區(qū)內打造互動體驗平臺、影視創(chuàng)作平臺、培育創(chuàng)新平臺和配套服務等4大平臺，在此基礎上形成運河主題影視樂園、北影長三角影視拍攝中心、小型影視企業(yè)孵化中心、北影陽光國際學校等15大重點項目。
事實上，這只是陽光城聯(lián)合北京電影學院打造的第一個特色小鎮(zhèn)項目。在之前雙方簽訂的戰(zhàn)略協(xié)議上，雙方約定，將共建“北京電影學院青年電影人才培訓基地”和“北京電影學院產學研創(chuàng)作實踐基地”，包括但不限于繼續(xù)教育、職業(yè)培訓、組建影視新媒體學院等；人才培訓和教學實踐內容包括但不限于編劇、導演、制片、攝影、影視特效制作等內容。
此外，通過“影視小鎮(zhèn)”的產業(yè)概念及新型園區(qū)運營模式，合作申報、啟動一系列特色小鎮(zhèn)項目。而常州影視城項目，是雙方合作落定的第一個影視小鎮(zhèn)項目。
綜上所述，我會會員單位先后依托自身優(yōu)勢，在電子競技、動漫、科技、影視等行業(yè)，或是獨立開發(fā)，或是借助一些優(yōu)勢企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)，開啟了特色小鎮(zhèn)的新征途。
對于會員企業(yè)而言，在目前地價高昂的時代，在一線城市高價拿地負擔極重且風險較高。由于特色小鎮(zhèn)土地價格較為便宜，因此，能通過特色小鎮(zhèn)進行新項目開發(fā)，不失為轉型升級的好去處。且特色小鎮(zhèn)一般總體體量較大，一旦落成一個項目，可以解決企業(yè)在較長時間內的土地發(fā)展空間。
此外，特色小鎮(zhèn)相比住宅開發(fā)，更考驗會員企業(yè)的綜合運營能力，也迫使企業(yè)在人才儲備、綜合管理方面做出升級，倒逼企業(yè)的發(fā)展。
目前我會會員單位涉足特色小鎮(zhèn)，還處于起步階段，但無疑為后來者開了個好頭，也會帶動其他會員企業(yè)一起進入這個行業(yè)，取得更大發(fā)展。
文/本刊編輯部
