近年來，“地產(chǎn)+X”成為了開發(fā)商最樂于嘗試的商業(yè)模式，地產(chǎn)+養(yǎng)老、地產(chǎn)+旅游、地產(chǎn)+文創(chuàng)……如今，又有了新的商業(yè)模式，“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”。
早前，已經(jīng)有綠城、中糧等房企通過和農(nóng)業(yè)科研機(jī)構(gòu)、當(dāng)?shù)卣献鞯姆绞�，試水“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型模式。2017年9月中旬，華潤(rùn)置地?cái)y手中國(guó)農(nóng)科院下屬企業(yè)中環(huán)易達(dá)發(fā)布了全新農(nóng)業(yè)品牌：耕雨，并宣布正式開始打造自己的田園綜合體……
為什么這么多的房企都看認(rèn)為農(nóng)業(yè)大有前途？“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的深度融合怎么玩？房企在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域可以怎么創(chuàng)新？
為啥這么多家房企都認(rèn)為農(nóng)業(yè)有前途？
作為近幾年房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向，越來越多房企看好地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)的融合，并從中衍生出農(nóng)副產(chǎn)品銷售、文化和生態(tài)旅游等多種盈利模式。
目前看來，盡管“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”現(xiàn)在還處在探索階段，但其已經(jīng)具備了至少兩個(gè)成功的關(guān)鍵因素：
一、符合大環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，可以享受政策紅利
一直以來，國(guó)家都在大力開展城鄉(xiāng)建設(shè)、促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，并且不斷加大政策的扶持力度。
有了國(guó)家政策的扶持、當(dāng)?shù)卣膮f(xié)助，房企在農(nóng)業(yè)方面的開發(fā)，可以更好地發(fā)揮自身統(tǒng)籌規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，不但能加快建設(shè)進(jìn)度，提高周轉(zhuǎn)效率，還可以享受諸多政策紅利，比如爭(zhēng)取一定的扶持資金、拿地方面相對(duì)有利的優(yōu)惠條件等等。
二、市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了嶄新的剛性需求
物質(zhì)條件越豐富，人的消費(fèi)需求也就越高。比如現(xiàn)在的很多客戶，不是為了解決住的問題買房，而是被居住的品質(zhì)、體驗(yàn)或者情懷打動(dòng)。
很多城市都出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：居民們?cè)絹碓较矚g購(gòu)買安全、優(yōu)質(zhì)、新鮮的農(nóng)副產(chǎn)品，也非常熱衷于到城郊采摘果蔬，親近自然。
大家都在追求更健康的生活方式和更加宜居的生活環(huán)境。被鋼筋水泥包圍的城市居民對(duì)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游都有剛性消費(fèi)需求，這是一個(gè)風(fēng)口。房企和農(nóng)業(yè)、旅游等領(lǐng)域融合可以更好的滿足這一需求。
地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)融合衍生出眾多盈利模式
地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)的融合從涉及消費(fèi)者的各個(gè)生活場(chǎng)景出發(fā)，可以抓住三個(gè)“先天優(yōu)勢(shì)”：商業(yè)、社區(qū)和產(chǎn)業(yè)開發(fā)。具體來說，不但可以讓城市居民“走出去”體驗(yàn)，還可以將農(nóng)業(yè)作為一種業(yè)態(tài)體驗(yàn)引入城市生活中來。
以華潤(rùn)置地為例，其農(nóng)業(yè)品牌“耕雨”就規(guī)劃了以“農(nóng)業(yè)+商業(yè)”（農(nóng)夫計(jì)劃）、“農(nóng)業(yè)+社區(qū)”（農(nóng)園計(jì)劃）、“農(nóng)業(yè)+產(chǎn)業(yè)”（田園計(jì)劃）為立足點(diǎn)的三種不同的產(chǎn)品線，用創(chuàng)新的產(chǎn)品對(duì)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、銷售和消費(fèi)方法加以改進(jìn)，也衍生出多種盈利模式。
一、農(nóng)業(yè)+商業(yè)：商城、寫字樓屋頂?shù)闹悄苻r(nóng)場(chǎng)
華潤(rùn)置地并不是第一家將農(nóng)業(yè)和商業(yè)融合的房企，但和別的房企不同的是，他們不僅將農(nóng)業(yè)融合到商場(chǎng)，也將農(nóng)業(yè)引入到寫字樓。利用日照充足、并且不干擾其他商業(yè)功能的屋頂進(jìn)行農(nóng)業(yè)活動(dòng)。
華潤(rùn)置地計(jì)劃運(yùn)用創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)和農(nóng)業(yè)種植管理技術(shù)，給遠(yuǎn)離田園的都市白領(lǐng)、親子家庭和青少年提供親近自然的都市農(nóng)場(chǎng)。
在工作之余不用走出大樓就可以親近自然，是華潤(rùn)城屋頂農(nóng)場(chǎng)的價(jià)值所在。除了常見的蔬菜培育，屋頂農(nóng)場(chǎng)可以提供很多農(nóng)耕體驗(yàn)，例如親子農(nóng)莊職業(yè)體驗(yàn)、智慧農(nóng)業(yè)科技體驗(yàn)、即采即食體驗(yàn)等等。考慮到天氣因素，很多體驗(yàn)場(chǎng)地都定在溫室或者室內(nèi)進(jìn)行，并應(yīng)用多種農(nóng)業(yè)科技給屋頂農(nóng)場(chǎng)的管理和體驗(yàn)加分。
這些體驗(yàn)不但可以滿足客戶對(duì)農(nóng)業(yè)的消費(fèi)需求，也給寫字樓、商場(chǎng)帶來一種差異化的新戰(zhàn)略，通過情感體驗(yàn)，讓客戶的感受提升。
二、農(nóng)業(yè)+社區(qū)：提高居民生活品質(zhì)、增加社區(qū)交流
很多房企都曾將農(nóng)田引入社區(qū)，比如萬科的一米菜園。作為住宅配套、物業(yè)增值服務(wù)，農(nóng)業(yè)進(jìn)社區(qū)，可以提高居民生活品質(zhì)，增進(jìn)社區(qū)交流。小徑灣社群農(nóng)園是華潤(rùn)置地“農(nóng)園計(jì)劃”的落地項(xiàng)目，將在社區(qū)內(nèi)引入農(nóng)場(chǎng)、自然學(xué)校、生態(tài)餐廳等。把客群鎖定在高檔社區(qū)居民、家庭，健康生活、品質(zhì)生活追隨者以及慕名而來的游客。
社群農(nóng)園的盈利主要來自產(chǎn)銷、深度體驗(yàn)、自然教育等手段的結(jié)合，具體可以通過農(nóng)產(chǎn)品銷售、深加工產(chǎn)品制作/銷售、社區(qū)餐飲、社區(qū)商超、中央廚房體驗(yàn)/租賃團(tuán)體供給、場(chǎng)地租賃、游客門票、住宿等多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)。
三、農(nóng)業(yè)+產(chǎn)業(yè)：打造田園社區(qū)引入城市消費(fèi)人群
華潤(rùn)置地的田園計(jì)劃建設(shè)農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)。以現(xiàn)代科技打造高效農(nóng)業(yè)生產(chǎn)系統(tǒng)，同時(shí)做好相關(guān)的生活配套服務(wù)設(shè)施，打造田園生活社區(qū)與田園教育社區(qū)；并利用當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)資源及自然圣光打造養(yǎng)生體驗(yàn)中心、田園綜合體，設(shè)置綠色休閑體驗(yàn)活動(dòng)。
田園計(jì)劃的盈利方式主要是農(nóng)產(chǎn)品銷售、深加工產(chǎn)品銷售、租賃、銷售、招商運(yùn)營(yíng)、土地溢價(jià)、品牌溢價(jià)、觀光門票、住宿、餐飲、產(chǎn)銷、體驗(yàn)、娛樂等。據(jù)了解，“田園計(jì)劃”將落地惠州羅浮山耕雨小鎮(zhèn)。
農(nóng)業(yè)+產(chǎn)業(yè)，看起來很簡(jiǎn)單，真要做好，非常不容易……
做好“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”要懂政策有幫手
地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)的融合和創(chuàng)新看起來不難，實(shí)際上，需要房企做足準(zhǔn)備功夫。
具體需要哪些硬性條件呢？下面，明源君結(jié)合華潤(rùn)置地在田園綜合體的創(chuàng)新規(guī)劃進(jìn)行說明。
一、充分理解政策核心意義，創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式
今年年初，中央一號(hào)文件明確表示：“支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的田園綜合體，通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點(diǎn)示范。”
這一政策的核心意義是幫助提升鄉(xiāng)村商業(yè)價(jià)值，更好地帶動(dòng)新農(nóng)村的建設(shè)發(fā)展。房企需要充分理解這一點(diǎn)，不能以延長(zhǎng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的形式來變相拿地，忽視農(nóng)民的切身利益。房企需要在土地流轉(zhuǎn)模式上進(jìn)行創(chuàng)新。
華潤(rùn)置地的田園綜合體項(xiàng)目在拿地方面，首先考慮的是原始村落盡量以改代遷，最大限度保留鄉(xiāng)村田園的原始風(fēng)貌；其次，讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民成為經(jīng)營(yíng)主體，發(fā)揮農(nóng)民的主觀能動(dòng)性，增加農(nóng)民收益；最后用地產(chǎn)配套反哺產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成可持續(xù)的商業(yè)模式。（具體如圖1）
在此基礎(chǔ)上，不同的地塊條件直接影響是否做田園綜合體，以及如何進(jìn)行定位和規(guī)劃�？偟膩碚f，田園綜合體的地塊需要從五個(gè)方面進(jìn)行考量：
·土地區(qū)位：包括交通便利程度、周邊重大城市、區(qū)位發(fā)展；
·旅游資源：包括自然、文化、生態(tài)、歷史等多方位的資源；
·生產(chǎn)資源：農(nóng)用面積、是否適合有機(jī)種植或工廠化種植等；
·當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：特色產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平；
·當(dāng)?shù)卣С殖潭龋赫?guī)劃、相關(guān)補(bǔ)貼政策。
二、擁有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力和開發(fā)實(shí)力
房企做田園綜合體，至少需要運(yùn)營(yíng)三大板塊：農(nóng)業(yè)、旅游、地產(chǎn)。
在和地方政府合作、多方共建的同時(shí)，在運(yùn)營(yíng)的過程中，還需要以農(nóng)民合作社為主要載體，讓農(nóng)民充分參與和收益。（圖2）
華潤(rùn)置地的田園綜合體是通過農(nóng)民及村集體、華潤(rùn)置地、金融機(jī)構(gòu)三方合作，通過改善鄉(xiāng)村面貌、激活產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏。
其中，農(nóng)民的土地所有權(quán)不變，自愿以土地入股，成為雇員參與農(nóng)田種植和農(nóng)莊運(yùn)營(yíng)，獲得股份分紅、工資性收入，改善居住條件。金融機(jī)構(gòu)提供資金支持，獲得投資收益。華潤(rùn)置地則在田園綜合體的打造過程中，通過注入資源及開發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力，獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)性收入和投資收益。
需要注意的是，由于農(nóng)業(yè)是短期利潤(rùn)相對(duì)較少的產(chǎn)業(yè)，房企在打造田園綜合體的過程中還需要強(qiáng)大的資金、資源等多重支持。
三、通過合作，獲得多方位的資源支持，形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)
在文章的開頭，我們提到了早前綠城、中糧等房企已經(jīng)在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域試水，他們通過和農(nóng)業(yè)科研機(jī)構(gòu)合作來生產(chǎn)和銷售農(nóng)副產(chǎn)品，這也是現(xiàn)在房企打造田園綜合體的方向——借助外部力量，共同發(fā)展。
在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面，華潤(rùn)置地與有農(nóng)科院學(xué)術(shù)背景的中環(huán)易達(dá)合作。作為我國(guó)最早從事人工光植物工廠、無土水耕栽培、立體種植等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)研究與商業(yè)孵化的農(nóng)業(yè)科技公司，中環(huán)易達(dá)的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)椤俺鞘修r(nóng)業(yè)”全新模式的實(shí)現(xiàn)提供技術(shù)與體系支撐。
銷售方面，華潤(rùn)置地的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)非常明顯，集團(tuán)目前已經(jīng)擁有成熟的銷售渠道：華潤(rùn)五豐、華潤(rùn)萬家，以此形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。
總而言之，地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)，考驗(yàn)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的開發(fā)商實(shí)力，不僅要能吃透政策，還需要有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，以及找到產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈其他環(huán)節(jié)的強(qiáng)有力伙伴來支持。
從另一方面來說，地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)一方面準(zhǔn)入門檻有一定高度，但同時(shí)這里也是一片未開發(fā)的處女地，屬于行業(yè)藍(lán)海，開發(fā)商一旦進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域并形成成熟模式，還是有可觀前景。
文/本刊編輯部
