經(jīng)歷上半年的火熱后，上海樓市格局進(jìn)入了下半場(chǎng)。下半年的表現(xiàn)如何，需要我們綜合上半年的情況來分析。
首先，我們來看2016年上半年上海樓市的四個(gè)特征。
第一、上半年上海交易量已經(jīng)呈現(xiàn)出倒“V”特征
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止6月26日，2016年1-6月上海商品住宅成交面積726.88萬平方米，同比上漲29%，成交均價(jià)34867元/平方米，同比上漲14%。盡管上半年商品住宅銷售量?jī)r(jià)出現(xiàn)齊升，但是，“滬九條”前后的市場(chǎng)交易量的表現(xiàn)來看已經(jīng)發(fā)生明顯的變化。數(shù)據(jù)顯示，2016年4月商品住宅成交面積約97.21萬平方米，較去年同期下跌21.78%，環(huán)比2016年3月220萬平方米的高峰值下跌56.08%(這跌幅算暴跌)，而5月交易量98萬平方米，6月即使有房企沖刺半年報(bào)的因素，前26天也僅僅有96.34萬平方米。
總體來看，由于2015年下半年以來的市場(chǎng)需求透支與“滬九條”等政策面的調(diào)整，上半年上海新建商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)呈現(xiàn)出倒“V”的特征。
第二，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)博弈
“滬九條”之后，上海二手房市場(chǎng)也進(jìn)入觀望狀態(tài)，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)博弈。由于置換房屋的需要，二手房上家掛牌價(jià)格開始松動(dòng)了，部分下家買房也進(jìn)入觀望狀態(tài)，二手房由3月份的5.66萬套急劇將至4月份的1.8萬套，5月份成交2.31萬套，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月的成交套數(shù)也會(huì)有原來平均每個(gè)月3萬多套的成交量降至每個(gè)月2萬套左右，市場(chǎng)交易也出現(xiàn)迅速降溫，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)博弈，也即將步入“有價(jià)無市”的狀態(tài)。中介們?nèi)ツ暄杆贁U(kuò)張的局面就此而至，筆者可以預(yù)言，下半年上海二手中介將出現(xiàn)大面積關(guān)店潮。
第三、政府強(qiáng)化中介監(jiān)管，中介們紛紛被罰
中介們的“哄抬房?jī)r(jià)”的現(xiàn)象少了很多，有幾家中介也被上海銀監(jiān)局暫停了1個(gè)月貸款業(yè)務(wù)；首付貸雖然只是市場(chǎng)的鳳毛麟角，但是政府還是把它當(dāng)做正事來處理，對(duì)于中介來講，現(xiàn)在也全面“停止”了首付貸業(yè)務(wù)。雖然首付貸現(xiàn)在不能明著干了，不過想方設(shè)法也變通操作了，地下操作繼續(xù)進(jìn)行，看來不是行政化手段可以解決所有問題的。
第四、改善仍然為上海主流，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)未受影響
頂級(jí)豪宅仍然繼續(xù)火爆，從2016年單價(jià)10萬元/平方米以上天價(jià)豪宅成交套數(shù)情況來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止6月26日，2016年1-6月上海市單價(jià)10萬元/平方米天價(jià)豪宅累計(jì)成交654套，其中，公寓599套，別墅55套。而2015年同期天價(jià)豪宅成交套數(shù)僅為170套，其中，公寓121套，別墅49套。從上述數(shù)據(jù)來看，2016年上海天價(jià)豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象，并且大幅超出2010-2015年近6年202的年均套數(shù)，也超過2015年“天價(jià)豪宅”元年611套。從2016年1-6月上海天價(jià)豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)來看，已經(jīng)達(dá)到歷年同期豪宅成交套數(shù)總量新高值，火爆程度可以說是 “亮瞎眼”。
第五、限購(gòu)從嚴(yán)后，辦公產(chǎn)權(quán)迎來火熱的局面
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止6月26日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積僅為159萬平方米，按照近3個(gè)月平均去化速度，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)降至10.6個(gè)月，在商品住宅供應(yīng)稀缺、價(jià)格快速上漲的市場(chǎng)背景下，公寓式辦公（小面積低總價(jià)）因此而銷售火熱�，F(xiàn)在市場(chǎng)去化周期基本合理，沒有去庫存壓力， “滬九條”新政之后，由于限購(gòu)條件的提高，這類物業(yè)也會(huì)因?yàn)椴幌拶?gòu)再次迎來了新的去化機(jī)會(huì)，這類項(xiàng)目在接下來市場(chǎng)當(dāng)中會(huì)成為市場(chǎng)的新寵。
那么，接下來上海樓市是否看好呢？下半年上海商品住宅政策面、市場(chǎng)面會(huì)呈現(xiàn)什么樣的特征？
首先，下半年調(diào)控會(huì)繼續(xù)收緊
我們來看上海商品住宅政策面的特征。從政策面來看，由于上海樓市仍然沒有實(shí)質(zhì)性降溫，4月份以來的“地王”的頻現(xiàn)也延后的樓市調(diào)整期的到來，因此，從抑制投資投機(jī)與“滬九條”政策持續(xù)性的角度考慮，下半年上海商品住宅調(diào)控政策仍然有繼續(xù)從嚴(yán)的可能性。
6月18日，上海市貫徹中央城市工作會(huì)議精神推進(jìn)大會(huì)昨舉行。上海市委書記韓正強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的住房市場(chǎng)體系不動(dòng)搖，堅(jiān)定不移減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。房地產(chǎn)市場(chǎng)“滬九條”不是權(quán)宜之計(jì)，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持，實(shí)施過程中要做到違規(guī)必處，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從官方表態(tài)來看，下半年上海樓市調(diào)控政策仍然會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行。
其次，貨幣政策正在轉(zhuǎn)向
近日“權(quán)威人士”發(fā)表對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)看法之后，中國(guó)的貨幣政策也正在轉(zhuǎn)向。從國(guó)內(nèi)來看，央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示，2016年5月M2同比增長(zhǎng)11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月M2高達(dá)13.4%的增速更是不能相比�！皺�(quán)威人士”表態(tài)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)看法之后貨幣政策確實(shí)開始出現(xiàn)“收緊”的轉(zhuǎn)向。這對(duì)于今年下半年及2017年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)來講不是一件好事情。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，下半年防止房?jī)r(jià)反彈仍然為政策面的重中之重，因此，在未來仍然有不確定因素（比如經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行、貨幣政策開始轉(zhuǎn)向、下半年“地王”仍會(huì)出現(xiàn)）影響的市場(chǎng)背景下，一方面土地供應(yīng)量會(huì)繼續(xù)增加，另外一方面，“滬九條”的執(zhí)行力度仍然會(huì)繼續(xù)加大，中介公司在下半年仍然會(huì)受到比較嚴(yán)厲的監(jiān)管，可能還要查出一批典型中介的違規(guī)的問題，屆時(shí)，市場(chǎng)去化周期將回升至12個(gè)月以上，市場(chǎng)由此而會(huì)繼續(xù)降溫（即使由于經(jīng)濟(jì)壓力等因素有央行降準(zhǔn)，只不過是將降溫的時(shí)間向后推遲3-6個(gè)月的時(shí)間，市場(chǎng)調(diào)整和降溫遲早還是會(huì)來的）。
第三、樓市階段性調(diào)整：量跌價(jià)穩(wěn)
從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，在上述政策面不變的市場(chǎng)背景下，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之時(shí)，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。從時(shí)間的角度來看，三季度將繼續(xù)延續(xù)二季度供求博弈的趨勢(shì)，量跌價(jià)穩(wěn)將是這個(gè)階段的主要特征，10月份開始至2016年上半年，新一輪的市場(chǎng)調(diào)整期即將來臨，屆時(shí)，如果企業(yè)沒有做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題，甚至個(gè)案價(jià)格從今年10月份開始會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象。
第四，金融管控增加
“滬九條”之后，上海樓市下半年面臨調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，銀行資產(chǎn)面臨縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)央行上�？偛恐贫松虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，在全國(guó)率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，也是為了防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
央行上�？偛抗嫉臄�(shù)據(jù)顯示，個(gè)人房貸方面，2015年全市新增本外幣個(gè)人住房貸款1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個(gè)人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。
此外，央行上�？偛�4月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海本外幣個(gè)人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據(jù)此計(jì)算，3月滬上新增個(gè)人住房貸款361.4億元。這一數(shù)據(jù)刷新了2009年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新增滬上個(gè)人住房貸款的記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出臺(tái)前市場(chǎng)的火熱狀態(tài)，從3月滬上個(gè)人按揭貸款可見一斑。
表面上來看，去年下半年以來，上海商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“地王”頻出也推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但是，這背后潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)也在積累：“滬九條”樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊、市場(chǎng)需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素上海樓市預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，上海樓市的房?jī)r(jià)必然面臨著下降，對(duì)于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房?jī)r(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年房?jī)r(jià)開始下降時(shí)，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然首先收口子，收什么？答：開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款。
從3月25日出臺(tái)了“滬九條”樓市新政內(nèi)容來看，在個(gè)人按揭貸款方面已經(jīng)開始收緊，比如，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。隨后，包括金融監(jiān)管部門逐步對(duì)新政進(jìn)一步落地，也叫停了“首付貸”產(chǎn)品，并且隨后也對(duì)相關(guān)公司做了嚴(yán)厲的處罰。
從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動(dòng)作來看，據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開始上調(diào)利率。
這說明，由于市場(chǎng)過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，上海樓市即將步入調(diào)整期，此時(shí)，央行上�？偛繂�(dòng)上海房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理系統(tǒng)，對(duì)占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動(dòng)實(shí)施全方位監(jiān)測(cè)與管理，也是為了防止由于房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致的銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
