近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商青睞的細分領域，開發(fā)商紛紛布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。在商會內(nèi)部，也有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營十分出色的企業(yè)，本期封面人物，《房產(chǎn)商》雜志走進“e通世界”，探訪這家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商的發(fā)展秘訣。
《房產(chǎn)商》 ：作為領先的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，e通世界在上海取得了驕人業(yè)績，受到業(yè)內(nèi)外關(guān)注，公司目前主要聚焦哪些業(yè)務？運營哪些項目？
李喚：“e通世界”主要聚焦于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營、管理和服務。目前已經(jīng)培育出“e通世界”和“e通世界商務園”品牌，獲得市級品牌建設優(yōu)秀園區(qū)、市級孵化器、上海市生產(chǎn)性服務業(yè)功能區(qū)、上海市“四新”經(jīng)濟創(chuàng)新基地、上海市“移動醫(yī)療”經(jīng)濟創(chuàng)新基地等榮譽。
我們的母公司已經(jīng)成立了20多年，先是做實業(yè)起家，跟隨時代發(fā)展的浪潮逐步轉(zhuǎn)型發(fā)展地產(chǎn)板塊，近幾年著重向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個細分方向發(fā)展。這個不斷聚焦的過程，是我們對全球經(jīng)濟發(fā)展不斷深入認知的結(jié)果。
一個城市乃至一個國家的發(fā)展都離不開產(chǎn)業(yè)的支撐�？v觀全球經(jīng)濟實力強大的國家，都是擁有非常完備、非常強大的產(chǎn)業(yè)體系。所以，產(chǎn)業(yè)是一個國家的經(jīng)濟命脈，是一個城市、一個行業(yè)永遠不會過時的發(fā)展主題。
目前中國地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，也印證了我們的判斷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為非常重要的細分行業(yè)，和住宅、商業(yè)地產(chǎn)并駕齊驅(qū)。越來越多的開發(fā)商將資源投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。未來中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會是不斷升級，迭代出新的運營模式。
我們目前自有的主營項目主要有e通世界商務園（虹橋園）和e通世界商務園（華新園）。另外，我們還通過品牌輸出管理，運營管理著上海的其他幾個優(yōu)質(zhì)園區(qū)。
e通世界商務園（虹橋園）位于大虹橋區(qū)域，地理位置極為便利，擁有近10萬平方米體量。項目的用地性質(zhì)雖然是工業(yè)用地，但我們在打造園區(qū)的時候，是按照現(xiàn)代商務辦公樓宇來打造，所以項目品質(zhì)得到了市場非常高的認可。項目分了三期建設，前兩期建設已全部滿租，最后一期自去年春季運營以來，入駐率超過95%。
e通世界商務園（華新園）有27萬平方米的體量，項目以高標準的規(guī)劃，高起點的建設，立足區(qū)域雄厚的現(xiàn)代制造、現(xiàn)代物流、會展等產(chǎn)業(yè)基礎，打造集聚創(chuàng)新、活力、專業(yè)為一體的智慧園區(qū)。集“e通世界”多年成功運營經(jīng)驗所提煉出的“e智造、e孵化、e服務、e資本”四位一體服務發(fā)展模式，打造產(chǎn)業(yè)“互聯(lián)+”全新e平臺，創(chuàng)一站式企業(yè)運營服務體系，實現(xiàn)與企業(yè)之間的協(xié)同發(fā)展、價值共贏，成就現(xiàn)代領軍人物的商務天地。華新園更以先進的建設理念和完善的商務功能，集聚產(chǎn)業(yè)中堅力量，關(guān)注和支持企業(yè)競爭力培育，不僅有效幫助企業(yè)提升形象，更真實高效解決企業(yè)發(fā)展問題，為企業(yè)的快速成長提供全方位的支持保障。目前項目剛開園不久，市場反響非常熱烈。
《房產(chǎn)商》 ：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的成功與否，往往取決于產(chǎn)業(yè)的選擇和集聚，e通世界如何根據(jù)園區(qū)的區(qū)位，進行產(chǎn)業(yè)的選擇和集聚？
李喚：確實，園區(qū)的發(fā)展定位非常關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)的選擇和集聚做得好了，往往會放大園區(qū)的價值。比如我們周邊的一個園區(qū)，產(chǎn)業(yè)定位于醫(yī)療器械，只有一幢樓，3萬平方米不到的體量，一年的稅收，能達到0.5億，這就是一個運營得非常出色的案例。
對于“e通世界”而言，我們主要聚焦的產(chǎn)業(yè)有：現(xiàn)代物流、智慧醫(yī)療、“互聯(lián)網(wǎng)+”以及高端智能裝備。
第一塊是現(xiàn)代物流。得益于我們特殊的地理區(qū)位，“e通世界商務園（虹橋園）”地處大虹橋交通樞紐，是長三角區(qū)域和上海交通的咽喉。隨著電商的發(fā)展，現(xiàn)代物流行業(yè)迎來了發(fā)展的春天，在這樣的市場背景下，我們園區(qū)聚集發(fā)展了現(xiàn)代物流行業(yè)，取得了較好的成果。
比如入駐我們園區(qū)的安能物流，它是中國最大的零擔貨運網(wǎng)絡平臺，從入駐園區(qū)時的估值7000萬元，到現(xiàn)在市場估值達到100億元，整體估值翻了100多倍。
第二塊是智慧醫(yī)療。智慧醫(yī)療產(chǎn)業(yè)也是我們重點打造的行業(yè)。一方面，生物醫(yī)療是青浦區(qū)重點發(fā)展的行業(yè)，聚集發(fā)展這個行業(yè)有更多政策優(yōu)惠。另外一方面，隨著老齡化的到來，大健康、智慧醫(yī)療行業(yè)成為最受關(guān)注的新興產(chǎn)業(yè)，很多國內(nèi)的巨頭已經(jīng)有先見地進入了這塊領域，我們也進行了積極的布局。目前，我們是上�！八男隆苯�(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地里的移動醫(yī)療創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地。
《房產(chǎn)商》 ：對于入駐e通世界商務園的企業(yè)而言，他們選擇你們，可以獲得哪些在其他園區(qū)不具備的優(yōu)勢？
李喚：這主要分為兩個方面，硬件環(huán)境和軟件環(huán)境。首先從硬件環(huán)境上來說，e通世界商務園本身的定位、規(guī)劃、建設標準都很高，塑造了高端商務辦公的氛圍。我們園區(qū)的定位是總部園區(qū)，意味著物流企業(yè)、智慧醫(yī)療企業(yè)主要把中樞部分放到我們這里，而廠房、倉庫這些放到其他區(qū)域，這從商業(yè)氛圍上保證了我們這里的高端商務辦公氛圍。為了讓入駐企業(yè)有更好的體驗，我們聘請了五大行的物業(yè)管理公司、重金打造了卓越的保潔、安保系統(tǒng)。這些都讓入駐企業(yè)一旦踏足園區(qū)，會有非常舒適的辦公體驗。
其次，從軟件環(huán)境上來說，我們讓整個園區(qū)的物理空間進行拓展、升級成為一個智慧園區(qū)，讓入駐企業(yè)的服務無微不至。舉個簡單的例子，我們這里入駐了一個公司，叫“壹米滴答”。入駐園區(qū)的時候，只有2個人，經(jīng)過半年的發(fā)展，現(xiàn)在他租下了我們虹橋園B座九樓一整層，面積達到1000多平方米。在他快速發(fā)展的過程中，他遇到了所有小公司成長過程中遇到的問題，從企業(yè)注冊、財務管理、人員招聘到專利申請等等，這些所有后勤的保障，我們都替他完成了。讓他們可以心無旁騖地開展業(yè)務。
我們有一個企業(yè)服務中心，專注于為入駐的企業(yè)提供各種服務。比如專利申請。很多入駐的企業(yè)其實不知道、或者說不重視自己的企業(yè)發(fā)展過程中的專利保護，我們會有人員去他們企業(yè)進行走訪、收集素材、進行文字整理、申報，答辯的時候，我們還會陪同企業(yè)一起去做，可以說，我們就是企業(yè)無微不至的保姆，他們發(fā)展過程中想得到的、想不到的，我們都幫他們準備了。
另外，我們還有投資基金，對一些成長性好的企業(yè)，我們會進行投資，提供從天使輪、PRE-A到A輪的投資，為企業(yè)的發(fā)展提供資金支持。目前，我們自有的基金包括三銀貝祥創(chuàng)投基金、e 通創(chuàng)投基金、三銀股權(quán)投資基金。這些基金針對不同的企業(yè)類型和成長階段，會對企業(yè)進行投資，幫他們“扶上馬、送一程”。
《房產(chǎn)商》 ：在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域、華夏幸福、聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城這些企業(yè)都有獨特的模式，e通世界和他們有什么不同的地方，獨特點在哪里？
李喚：在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里，華夏幸福、聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城這些企業(yè)都取得了很好的成績。我們和他們相比，不同的地方是，在“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”四個字，我們更注重產(chǎn)業(yè)，而他們更注重地產(chǎn)。
一般傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，雖然冠以產(chǎn)業(yè)二字，但還是行地產(chǎn)之實。他們可以為企業(yè)專業(yè)化定制廠房、定制企業(yè)總部，但很多是通過銷售的方式來推出。但我們所有的物業(yè)都是自持的，我們不銷售，所以我們能對園區(qū)進行集中規(guī)劃、招商，讓企業(yè)在我們這里得到長足發(fā)展。
其次，他們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚程度沒有我們高。他們很多園區(qū)可能更關(guān)注銷售、關(guān)注出租率，行業(yè)的集聚程度并不高，并不會根據(jù)當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)進行單獨的規(guī)劃。而我們進入一個城市，一個區(qū)域，首先考慮的是當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)，因地制宜地進行規(guī)劃招商，所以我們的園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集的特性很明顯。
《房產(chǎn)商》 ：您剛才也提到，e通世界的園區(qū)都是自持，并不出售，這會沉淀企業(yè)的大量資金、無法形成滾動開發(fā)，企業(yè)如何在發(fā)展中平衡這個問題？
李喚：確實，不銷售，沒有資金讓我們形成滾動開發(fā)。但這并不代表我們的發(fā)展就被限制住了。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商的收入來源有三塊。第一塊就是銷售收入，因為我們不做銷售，所以這一塊我們的收入沒有。
第二塊收入來源于升值。有人或許不解，你不出售，怎么會產(chǎn)生升值，升值有什么意義？舉個很簡單的例子，比如銀行對某個物業(yè)估值是2億，按照50%—60%的比例，銀行會給我1個億到1.2個億的貸款。但通過良好的招商運營，這塊園區(qū)做得非常好，銀行對園區(qū)的估值就會上升，比如我們園區(qū)，銀行對我們的估值有8個億，我就能從銀行貸到4億的款項。
第三塊的收入是運營收入，它的來源非常多,這也是我們非�？粗氐氖杖�。其中一方面，我們有很多的服務平臺，為企業(yè)提供各種各樣的服務，這些服務有免費的也有收費的，收費的項目會為我們帶來一定收入；另外一方面，我們園區(qū)是一個很大的平臺，很多第三方機構(gòu)，如金融、服務等行業(yè)想進入園區(qū)進行商業(yè)拓展，這樣也會為我們帶來一定的收入；第三方面，由于我們產(chǎn)業(yè)聚集，為政府貢獻了大量的稅收，這些稅收會有返稅，這也是我們的收入之一。所以，通過運營收入細水長流，為我們企業(yè)長足發(fā)展提供了可靠的保障。
《房產(chǎn)商》 ：e通世界的發(fā)展目標是什么，中長期或者短期有沒有確切的發(fā)展目標，用什么步驟來實現(xiàn)這個目標？
李喚：我們公司經(jīng)歷了從實業(yè)到地產(chǎn)，從地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合運營商的發(fā)展。下一步，我們的目標是產(chǎn)業(yè)資本運營商，向產(chǎn)業(yè)資本的方向進發(fā)。
任何行業(yè)的發(fā)展，都離不開金融的支持。如果沒有金融支持，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會緩慢、會受到限制甚至倒閉。同時，離開了產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)也沒有發(fā)揮的空間，成為無源之水。所以，我們下一步的計劃是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎上，融合產(chǎn)業(yè)與資本兩大板塊，讓他們相互交融、產(chǎn)生化學反應。
另外，我們計劃在現(xiàn)代物流、智慧醫(yī)療、“互聯(lián)網(wǎng)+”等產(chǎn)業(yè)聚集的基礎上，進一步集聚文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。目前文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)是個很熱門的行業(yè)，也是能產(chǎn)生持續(xù)效益的朝陽行業(yè)，國家也出臺了一系列的政策扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在此基礎上，我們希望通過文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集，來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)再上新臺階。
e通世界商務園項目簡介:
虹橋園
經(jīng)過e通世界商務園多年的成功運營，園區(qū)在電子商務、高新技術(shù)、現(xiàn)代會展業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)等行業(yè)都已確立強大影響力，并大幅度推升了所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)形象，受到韓正書記等市、區(qū)級領導的認可與鼓勵。e通世界商務園虹橋園因此在市、區(qū)以及眾多行業(yè)協(xié)會、社會組織獲嘉獎無數(shù)，以高起點刷新產(chǎn)業(yè)新高度、引領區(qū)域經(jīng)濟騰飛。
虹橋園三大主導產(chǎn)業(yè)，互聯(lián)運營平臺
1、科技創(chuàng)新企業(yè)
2、互聯(lián)網(wǎng)+ 物流企業(yè)
3、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)鏈集聚
虹橋園（北區(qū)）
高新技術(shù)企業(yè)總部集群
發(fā)揮園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中、人才密集的優(yōu)勢，積極引導高新技術(shù)企業(yè)開拓國內(nèi)外市場，促進產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，加快園區(qū)的國際化進程。
虹橋園（南區(qū)）
現(xiàn)代物流 產(chǎn)業(yè)集群
助推互聯(lián)網(wǎng)+流通行動計劃，將產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，起到1＋1>2的功效�，F(xiàn)已有安能物流、壹米滴答、運聯(lián)傳媒等物流行業(yè)領軍企業(yè)入駐園區(qū)。
華新園
e通世界商務園華新園位于大虹橋區(qū)域華新鎮(zhèn)，南鄰S26滬常高速、西控環(huán)城高速、東守嘉松公路，東南快速接通虹橋樞紐，向西輻射江浙區(qū)域，輕松實現(xiàn)一小時長三角經(jīng)濟生活圈。同時擁超立體多維交通，軌交、公路、航空、高鐵等8種出行方式，北翟、嘉閔、延安高架快速接駁，外環(huán)5分鐘車程，中環(huán)8分鐘車程，便捷通勤全球。園區(qū)班車亦對接多個地鐵站點，與地鐵17號線（已規(guī)劃）咫尺之距。
園區(qū)在功能規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)整合、招商運營全程得到仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、高力國際等行業(yè)巨頭鼎力支持。園區(qū)內(nèi)17席大虹橋頂級生態(tài)企業(yè)總部級獨棟辦公排布其中，智慧醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中心與物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)中心領航7幢高層國際產(chǎn)業(yè)大廈，1幢外觀極具現(xiàn)代設計感的高端商務綜合體傲視群雄。
華新園重點集聚智慧醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，以集聚產(chǎn)業(yè)相關(guān)上下游企業(yè)和資源，助推產(chǎn)業(yè)通過“互聯(lián)網(wǎng)+”，來實現(xiàn)醫(yī)療資源的優(yōu)化配置。華新園分別與在全國醫(yī)療行業(yè)屬領先地位的中興集團、國藥集團達成戰(zhàn)略合作。聯(lián)手中興集團打造西上海唯一的“國際醫(yī)療器械展示中心”、以地方政府為主體的“國際醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)孵化器”，引入“復旦-中興國際醫(yī)療產(chǎn)業(yè)研究院”，打造智慧醫(yī)療高端孵化器，并整合國藥集團雄厚產(chǎn)業(yè)資源基礎，建立“e通世界-醫(yī)療健康城”，形成強大的智慧醫(yī)療產(chǎn)業(yè)帝國。
