國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性刺激了中國(guó)投資者在海外投資房地產(chǎn)的步伐。有跡象表明，中國(guó)高凈值人士為尋求海外穩(wěn)定的避風(fēng)港，為其資金提供庇護(hù)，在海外投資房市的熱情有增無(wú)減。
據(jù)路透社今年7月26日?qǐng)?bào)道，國(guó)際房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的《中國(guó)對(duì)外投資市場(chǎng)報(bào)告》，指出今年首五個(gè)月中國(guó)投資者在境外房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)投資達(dá)170億美元，達(dá)去年全年的65.6%，成為全球僅次于美國(guó)的第二大跨境房地產(chǎn)投資的來(lái)源。美國(guó)成為中國(guó)投資者最熱衷投資的市場(chǎng)。如下圖所示，28.3%選擇美國(guó)房產(chǎn)。
中國(guó)買家（包括中國(guó)大陸、香港和臺(tái)灣）投資美國(guó)最喜歡的就是加利福尼亞州，尤其是舊金山灣區(qū)和洛杉磯成為了中國(guó)在海外房產(chǎn)投資的“前沿陣地”。數(shù)據(jù)顯示加州占總比的32%，其次是紐約州10%、德克薩斯州8%、華盛頓州6%、新澤西州5%。
在海外置業(yè)熱潮中，由于利率等貨幣政策，就業(yè)和GDP增速等經(jīng)濟(jì)基本面，以及人口因素等，美國(guó)房?jī)r(jià)有較大的增漲空間。尤其美國(guó)經(jīng)濟(jì)正逐漸回暖，美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，意味著美元升值走強(qiáng)，“未來(lái)五年都將是美元的主場(chǎng)”。美元走強(qiáng)，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。
根據(jù)8月2號(hào)Core Logic 最新的 HPI 報(bào)告：全美市場(chǎng)的房?jī)r(jià)基本從09年之后就一直穩(wěn)定增長(zhǎng)，6月份全美中位價(jià)為$187,000，從2015年6月到2016年6月，全美房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了5.7%，而且2016年6月份環(huán)比201616年5月就增加了1.1%，并且在HPI 報(bào)告中還預(yù)測(cè)，在2016年6月至2017年6月的一年時(shí)間內(nèi)，全美房屋價(jià)格還將持續(xù)上漲5.3%。租金方面：6月份全美租金指數(shù)為$1,409，較去年同期相比上升了2.6%。
海外房產(chǎn)市場(chǎng)投資類型多樣，包括辦公樓，工業(yè)，商鋪，酒店，公寓等，本文主要針對(duì)（住宅）公寓市場(chǎng)做一下詳細(xì)介紹。下面我們主要來(lái)看一下美國(guó)三大熱門(mén)城市的房產(chǎn)市場(chǎng)狀況。
The Los Angeles洛杉磯
洛杉磯仍然是西海岸的熱門(mén)市場(chǎng)和國(guó)際化生活目的地。2015年初至今，洛杉磯的公寓市場(chǎng)表現(xiàn)不俗。（住宅）公寓市場(chǎng)的租金和出租率，在2015年都有不錯(cuò)的表現(xiàn)。租金上漲形勢(shì)喜人，平均租金報(bào)價(jià)上升0.5%，平均有效租金增長(zhǎng)0.6%。根據(jù)REIS的預(yù)測(cè)，盡管洛杉磯的租金上漲幅度相比其他市場(chǎng)并不突出，但洛杉磯的公寓出租率高，市場(chǎng)具有吸引力。2016年6月份，洛杉磯市的房屋中位數(shù)價(jià)格為$572,400，該價(jià)格較去年同期相比上升了5.9%，6月份洛杉磯市租金中位數(shù)價(jià)格為$2,574，較去年同期相比上升了4.6%。
The New York Area紐約
2015年第一季度的空置率為3.1%，比上一季度下降10個(gè)基點(diǎn)，但比一年前仍上升30個(gè)基點(diǎn)。REIS預(yù)測(cè)在2016-2018年期間，空置率會(huì)增加并保持在5.0%。平均租金報(bào)價(jià)和平均有效租金在2015年第一季度分別上漲了0.3％ 和0.4％。
2016年6月份，紐約市的房屋中位數(shù)價(jià)格為$386,800，該價(jià)格較去年同期相比上升了3.4% 6月紐約市租金中位數(shù)價(jià)格為$2,418，較去年同期相比上升了3.4%。曼哈頓仍然是美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)成交的熱門(mén)區(qū)域，房間平均銷售價(jià)格約為734,000美元，而全國(guó)平均水平僅為185,000美元。
The San Francisco Area舊金山
盡管最近幾年刮起了公寓建設(shè)風(fēng)潮，但REIS預(yù)測(cè)舊金山的公寓市場(chǎng)依然會(huì)供不應(yīng)求且價(jià)格高企。租金在就業(yè)增長(zhǎng)放緩之前不會(huì)下降�？罩寐蕰�(huì)持續(xù)上升，預(yù)計(jì)在2015年底上升到3.8%，到2017年底上升到4.2%。隨著供給的減慢，年租金收益預(yù)計(jì)會(huì)在2018年下降到略高于2%的水平。2016年6月份，舊金山市的房屋中位數(shù)價(jià)格為$812,300，該價(jià)格較去年同期相比上升了8.5% 6月份 舊金山市租金中位數(shù)價(jià)格為$3,397，較去年同期相比上升了7.4% 。
就投資項(xiàng)目而言，中資房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科在舊金山新開(kāi)發(fā)的Lumina相對(duì)于國(guó)外企業(yè)安全性更高，可以放心投資。
另外華盛頓州，德克薩斯州，以及佛羅里達(dá)州也備受中國(guó)投資者的青睞。如果自己有需求或者合適的項(xiàng)目也可以投資。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)海外房產(chǎn)投資者（包括中國(guó)大陸、香港和臺(tái)灣）最多的還是以居住為主40%，其次是住宅投資18%，然后是度假屋13%，另外就是為孩子留學(xué)提供方便的占6%。投資目的不同，投資所選擇的區(qū)域或者城市就會(huì)有所區(qū)別。那么如何根據(jù)自己的需求選擇美國(guó)房產(chǎn)呢？
1.孩子留學(xué)、居住或養(yǎng)老為目的
最吸引90后和00后的城市是弗吉尼亞州的里士滿，包括巴爾的摩、費(fèi)城東部的這些城市。一般來(lái)說(shuō)，帶著孩子的70后家庭最熱衷的是亞特蘭大，芝加哥，出租回報(bào)率可以高達(dá)14.56%�，F(xiàn)在即將退休的人大部分都選擇南方的州，其中佛羅里達(dá)是最多的選擇，租金回報(bào)率最高可以到17.86%。在房?jī)r(jià)相對(duì)較低的佛羅里達(dá)州，投資者則將目光鎖定在一些新建的高端海景別墅，因?yàn)檫@樣的房產(chǎn)更容易吸引租客以及得到更高的投資現(xiàn)金流。
2.對(duì)于長(zhǎng)期投資者
對(duì)于長(zhǎng)期投資者來(lái)講最安全的出租市場(chǎng)在西部的加州和東部的紐約州，這些州多數(shù)失業(yè)率比較低，收入比較穩(wěn)定。從地理位置上來(lái)說(shuō)加州離中國(guó)更近，而且加州的主要城市均有大量華人聚居，同時(shí)由于加州發(fā)達(dá)的高科技產(chǎn)業(yè)對(duì)來(lái)自中國(guó)的高科技人才的大量需求，促使其成為了中國(guó)人尤其喜愛(ài)的投資目的地。紐約作為金融中心，人口密集，租房市場(chǎng)火爆，尤其是曼哈頓。從曼哈頓2016年第三季度地產(chǎn)報(bào)告看，其房?jī)r(jià)持續(xù)走強(qiáng)，新開(kāi)發(fā)房?jī)r(jià)屢屢破紀(jì)錄。另外，還要關(guān)注升值潛力大及租售比高的新興地區(qū)。抓住經(jīng)濟(jì)周期，適時(shí)買入，適時(shí)賣出。
3.對(duì)于短期投資者
一些成熟的投資客不滿足于等著房屋升值所帶來(lái)的收益，選擇去買比較老但地段比較好的房子，重新裝修以后再去出租或者出售。這些投資者可以關(guān)心一下美國(guó)主要大學(xué)城周邊的投資。在賓夕法尼亞，匹茲堡大學(xué)翻修項(xiàng)目的投資回報(bào)率可以到124.77%。建議從價(jià)格不是特別高，但是投資回報(bào)率比較豐富的這種入門(mén)級(jí)項(xiàng)目開(kāi)始投資，了解美國(guó)的法律法規(guī)和美國(guó)的整個(gè)市場(chǎng)以后，再開(kāi)始向成熟型的市場(chǎng)進(jìn)展
投資有風(fēng)險(xiǎn)，不管是政策、突發(fā)事件、還是國(guó)內(nèi)的外匯管控都有可能會(huì)影響投資。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，面對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策環(huán)境，雖然美國(guó)適合投資的區(qū)域非常多，但是也有諸多的投資陷阱。對(duì)于沒(méi)有豐富海外置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，借助專業(yè)的海外置業(yè)機(jī)構(gòu)是非常有必要的。不同于一般的海外房產(chǎn)信息平臺(tái)，復(fù)星地產(chǎn)海外置業(yè)生活服務(wù)平臺(tái)——星家，立足于復(fù)星的全球化發(fā)展戰(zhàn)略，全面融通復(fù)星海外產(chǎn)業(yè)資源，并與全球優(yōu)質(zhì)企業(yè)攜手合作，在選取代理項(xiàng)目的時(shí)候會(huì)經(jīng)過(guò)層層把關(guān)，保證項(xiàng)目的真實(shí)性和投資性。為客戶提供海量房源、置業(yè)指導(dǎo)、實(shí)時(shí)咨詢、增值服務(wù)和線上交易；并通過(guò)線下為客戶提供需求分析、咨詢談判、跨境保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理、法律稅務(wù)等一站式服務(wù)。星家秉承“真房源、真價(jià)格、真服務(wù)”的原則，幫助中國(guó)投資者在海外無(wú)憂安家。
文/策源房產(chǎn)研究部
