最近，小伙伴們都很焦慮，大家在探討一個(gè)問題，今年房地產(chǎn)大賣，明年會(huì)不會(huì)是小年？如果是這樣的話，明年什么時(shí)候是買房的好時(shí)機(jī)？能在哪里買？
文/新城控股高級(jí)副總裁 歐陽捷
我們相信，明年兩會(huì)之前不會(huì)有絲毫放松，兩會(huì)之后到十九大之間不允許出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，十九大之后到后年兩會(huì)也不能有任何閃失，各地黨政都會(huì)繃緊神經(jīng)，因此，調(diào)整周期最少還有18個(gè)月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。
調(diào)控之后誰在焦慮？
最焦慮的是三四線城市政府，中央推動(dòng)“去庫存、降杠桿”，結(jié)果被熱點(diǎn)一二線城市拔了頭籌，不該去的庫存被去化殆盡、地方債也降了杠桿，而三四線城市還沒來得及去庫存，地方債也還沒消化，這一輪小周期就結(jié)束了。中小城鎮(zhèn)已經(jīng)失去人口內(nèi)生性增長和外來性導(dǎo)入的機(jī)會(huì)，除了拆遷幾乎再?zèng)]有新增住房消費(fèi)，而拆遷需要更多的土地財(cái)政支持，地方政府只有通過出讓土地獲得拆遷改造資金，但又陷入加庫存的囚徒陷阱。
未來絕大多數(shù)三四線城市恐怕再也沒有“去庫存、降杠桿”的機(jī)會(huì)了。人口及其背后的資本將成為未來不二的市場(chǎng)資源（礦產(chǎn)將逐漸喪失資源的原有價(jià)值），中小城市將永久性失去這一資源的青睞，去庫存、不可持續(xù)的土地財(cái)政和化解地方債將成為中小城鎮(zhèn)長期的三座大山。
更焦慮的是中小開發(fā)商，還沒有分享到普照的陽光就又見夕陽西斜了，市場(chǎng)的增長都被大房企拿走了，熱點(diǎn)城市中小房企迎來轉(zhuǎn)手退出的歷史最佳時(shí)機(jī)，但轉(zhuǎn)眼良機(jī)不再。有位同行朋友在上半年在談一個(gè)并購項(xiàng)目，馬上要簽約了，一個(gè)地王出來，小房企心態(tài)變了、價(jià)格漲了，只好重新談判。好不容易又談成了，又一個(gè)地王出來，再次重談�，F(xiàn)在的情景又不一樣了，心態(tài)還會(huì)重新調(diào)整，價(jià)格也得回調(diào)。當(dāng)然，三四線城市的中小房企就沒有這樣好的運(yùn)氣了。
現(xiàn)在熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)雖然降溫，但是小房企的心態(tài)還沒有完全降溫，明年的市場(chǎng)不會(huì)等待，對(duì)于想賣地賣項(xiàng)目的小房企來說，心理價(jià)位預(yù)期需要重新調(diào)整，非熱點(diǎn)城市機(jī)會(huì)更是越來越少，樓市降溫、市場(chǎng)規(guī)范最受傷的還是中小房企，銷售越發(fā)艱難，資金越發(fā)緊張，融資渠道越來越窄，現(xiàn)金流隨時(shí)可能斷裂。
比較焦慮的是金融機(jī)構(gòu)，銷售增速下滑已成現(xiàn)實(shí)，居民加杠桿顯然正在收縮，按揭貸款增速已經(jīng)從5月最高峰的58.5%逐月下降到9月的51.2%，四季度必然還是繼續(xù)下滑的。開發(fā)貸增速本就幾近零增長，主要是大房企轉(zhuǎn)而利用成本更低的公司債，小房企已經(jīng)被銀行拋棄、只收不放，四季度也不會(huì)有明顯增加。銀行理財(cái)資金嚴(yán)禁違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，理財(cái)產(chǎn)品無處可去，收益率也會(huì)降低。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)重新強(qiáng)調(diào)合規(guī)經(jīng)營，未來信托市場(chǎng)也難以擴(kuò)大。錢還在，人沒了（客戶），在資金潮、資產(chǎn)荒、負(fù)利率的時(shí)代，金融機(jī)構(gòu)賺錢已經(jīng)很難，再失去房地產(chǎn)的銀礦，錢無處可投、人無事可做，職工未來沒有保障，下崗裁員或?qū)⑹窃缤淼氖隆?BR> 最淡定的依然是大房企，一方面今年收成很好、現(xiàn)金充沛，銷售已經(jīng)遠(yuǎn)超預(yù)期，20強(qiáng)房企僅上半年就增長了80%，比全國平均銷售額增速高了40個(gè)百分點(diǎn)，新城控股也增長了144%。房企發(fā)債也同樣抓住了市場(chǎng)機(jī)遇，今年房企發(fā)債已經(jīng)超過9600億元。雖然目前國內(nèi)發(fā)債暫停，但海外發(fā)債又會(huì)卷土重來，在調(diào)控期間，恰恰又是手中握有大把現(xiàn)金的大房企低價(jià)拿地、并購重組的絕佳機(jī)遇，也是擴(kuò)展市場(chǎng)、延攬人才的最好時(shí)機(jī)。
樓市調(diào)控已經(jīng)明顯見效，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下降，地王潮也已經(jīng)消散，我們預(yù)計(jì)，調(diào)控的范圍不會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，除非個(gè)別城市仍然出現(xiàn)頂風(fēng)漲價(jià)，但出來一個(gè)就會(huì)按住一個(gè)。調(diào)控的力度也不會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，現(xiàn)行的政策還會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。土地供應(yīng)會(huì)有所增加，特別是二線的省會(huì)和特大城市。
明年是關(guān)鍵的一年，應(yīng)對(duì)調(diào)控，房企有什么策略呢？
1讀懂政策，研透市場(chǎng)中央政府既希望房地產(chǎn)托住GDP，又不愿經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”，既希望房地產(chǎn)消化超發(fā)貨幣，又不能容忍資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，平衡實(shí)在不易。而熱點(diǎn)城市地方政府土地財(cái)政盆滿缽滿，沒有與中央政府博弈的動(dòng)力，也不想當(dāng)問責(zé)的出頭鳥，維持樓市穩(wěn)定是當(dāng)前最大的政治正確。今年市場(chǎng)大幅增長，明年必然面臨深度調(diào)整，所謂深度并不意味著銷量和房?jī)r(jià)的大幅下探，而是周期較長，考驗(yàn)房企的不是群狼般的抗壓能力而是駱駝隊(duì)在沙漠中的耐饑渴能力。
市場(chǎng)分化依然繼續(xù)，“人、地、錢”的匹配關(guān)系不僅體現(xiàn)在大城市，也體現(xiàn)在中小城市，還體現(xiàn)在區(qū)域板塊，城市研究要深入到城市及板塊的人口流動(dòng)、市場(chǎng)供求、政策走向、政府動(dòng)作，特別是人口、待售、新開工、土地購置、房企的存量與增量。
2聚焦東南、重點(diǎn)省會(huì)人口仍然流向胡煥庸線東南的長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)的超大特大城市及其周邊的中小城鎮(zhèn)，國務(wù)院《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》更使得省會(huì)和特大城市獲得新一輪人口增長的機(jī)遇，中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口將更有意愿落戶大城市進(jìn)而獲得職業(yè)成長、教育公平、醫(yī)療保障、改變命運(yùn)的機(jī)會(huì)，人口帶著資本流動(dòng)到這些城市，未來這些城市會(huì)隨著人地掛鉤而增加土地供應(yīng)，并增加限購城市不限購的戶籍人口購房需求，超大特大城市與中小城鎮(zhèn)的馬太效應(yīng)將愈發(fā)明顯。
一二線城市的銷售額已經(jīng)超過50%，這些東南省會(huì)城市也是未來房企的主戰(zhàn)場(chǎng)。人地掛鉤將改變特大城市土地減量化供應(yīng)格局，二線熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)或?qū)⒃黾庸⿷?yīng)，也會(huì)促進(jìn)住房銷售并穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
3有保有壓、因城施策城市分化已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的房?jī)r(jià)馬太效應(yīng)，一線城市未來不會(huì)增加土地供應(yīng)，京滬深的供應(yīng)及成交還會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)減量化趨勢(shì)，因此在目前限價(jià)政策下，一些房企已經(jīng)在考慮調(diào)整建設(shè)進(jìn)度、延緩開工開盤、實(shí)行保價(jià)策略。
二線熱點(diǎn)調(diào)控城市，由于限購限貸限價(jià)政策，高價(jià)土地將面臨要么延遲開工、要么調(diào)整產(chǎn)品的命運(yùn)，對(duì)于看重現(xiàn)金流的房企，或?qū)⑨槍?duì)最大基數(shù)的剛需客戶群體重新制訂或調(diào)整規(guī)劃、調(diào)整產(chǎn)品，為明年的市場(chǎng)和企業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張做好準(zhǔn)備。而落戶政策帶給二線城市更多的購房需求，這些城市住房供應(yīng)增加不會(huì)很快見效，供不應(yīng)求的局面仍會(huì)持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間，當(dāng)然房?jī)r(jià)也不會(huì)真實(shí)的下降。
三四線城市，房企只能采取割韭菜的模式開發(fā)銷售，一茬收獲之后，至少需要三年才能培養(yǎng)新的批量客戶。有個(gè)同行朋友問我，庫存大的城市如何去化？我答：對(duì)于5年內(nèi)看不到市場(chǎng)反轉(zhuǎn)前景的，只有一個(gè)字：“逃”！當(dāng)然，除非你能調(diào)整產(chǎn)品進(jìn)而獲得差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，那確是有本事、值得點(diǎn)贊的。不過，恐怕客戶群基數(shù)不會(huì)太大。
4抓銷售、回籠現(xiàn)金這個(gè)就不用說了，現(xiàn)金流一旦斷裂，所有金融機(jī)構(gòu)都會(huì)擠兌、所有供應(yīng)商都會(huì)列隊(duì)、所有客戶都會(huì)群訴、所有媒體都會(huì)搶報(bào)、所有政府部門都會(huì)如臨大敵，只有自己救自己，但一定是斷流之前。
5質(zhì)量?jī)?yōu)先、提升滿意雖然明年的市場(chǎng)不會(huì)再現(xiàn)2008年，但也不會(huì)風(fēng)平浪靜，工程進(jìn)度還要抓緊，工程質(zhì)量也不能下降。明年很可能會(huì)有大房企搶先降價(jià)、搶占市場(chǎng)，也會(huì)有小房企挺不住、甩貨出逃，而一旦形成降價(jià)風(fēng)波，就會(huì)引發(fā)針對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的群體性投訴，影響客戶滿意度，更干擾正常的銷售節(jié)奏，這是品牌房企的大忌。
6看準(zhǔn)時(shí)機(jī)、適時(shí)補(bǔ)倉
前期熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的瘋狂，令大家都很焦慮，現(xiàn)在熱點(diǎn)城市正在經(jīng)歷調(diào)控，但多數(shù)房企依然處于饑渴之中，對(duì)未來土地市場(chǎng)依然一致看好（詳見10月16日文章“樓市調(diào)控，早比晚好”），目前房企在熱點(diǎn)城市依然存在補(bǔ)倉的強(qiáng)烈意愿，地價(jià)雖然不會(huì)再瘋狂，但搶地依舊。越是大多數(shù)房企一直看好，越是要謹(jǐn)慎拿地。
到明年中期，實(shí)力不濟(jì)的房企將無力再拿土地，土地市場(chǎng)終究還要回歸土地投資價(jià)值體系，一般城市市場(chǎng)價(jià)占房?jī)r(jià)1/3、一線城市地價(jià)占預(yù)期房?jī)r(jià)50%將逐漸成為公認(rèn)的合理價(jià)值邏輯。
7增加融資、確保現(xiàn)金
在一些熱點(diǎn)城市，住房已經(jīng)不是建筑產(chǎn)品，而是標(biāo)準(zhǔn)的金融產(chǎn)品，因?yàn)榻ò渤杀局挥?000元/平米左右，而樓面價(jià)達(dá)到了3-5萬元/平米，房企資金支出主要用于土地和稅收，如果想要保持繼續(xù)增長，就必須多渠道融資，市場(chǎng)調(diào)整期間，越是手持大把現(xiàn)金的公司，越是可能在彎道實(shí)現(xiàn)更快的發(fā)展。
目前融資渠道收緊，會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生一些明顯影響，一是部分房企原有發(fā)債、增發(fā)的融資計(jì)劃基本暫停，融資目標(biāo)難以兌現(xiàn)，現(xiàn)金流需要重新測(cè)算、維持平衡。二是資金渠道收窄，銀行貸款又將成為大房企開發(fā)資金的主要來源，開發(fā)貸或?qū)慕咏阍鲩L重新回升。信托資金也可能又會(huì)成為香餑餑，一些房企需要信托作為過橋資金，另一些房企儲(chǔ)備現(xiàn)金以備拿地、并購。其它融資渠道也會(huì)成為發(fā)債暫停之后新的選擇。三是資金成本肯定會(huì)上升，銷售減速，回籠放緩，但土地款不能緩付、工程款不能拖欠，沒有了低成本公司債，銀行資金和信托資金的高利率將明顯拉升整體財(cái)務(wù)成本。
但是，不論如何，手中有糧、心里不慌，在調(diào)控周期，不僅要保持現(xiàn)金流的平衡，更需要儲(chǔ)備余糧，在緊要關(guān)頭，不僅能救自己，還能撿便宜。
