目前的住房市場(chǎng)陷入兩大怪圈。
一是漲房?jī)r(jià)冷熱不均。有些人問(wèn)：我們那里的房?jī)r(jià)為什么不漲？
其實(shí)，不漲的城市還有很多。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年全國(guó)樓市全面回暖，但仍有更多的城市仍處在不溫不火的狀態(tài)，甚至有些城市房?jī)r(jià)還在下行之中。僅就二線城市就有8個(gè)二線城市房?jī)r(jià)是下跌的，至少19個(gè)三四線城市的房?jī)r(jià)也是下降的。
而且，很多城市包括二線城市房?jī)r(jià)只有6000元/平米左右，相對(duì)人均收入水平已經(jīng)是偏低的了。換句話說(shuō)，許多城市包括三四線城市都沒有房?jī)r(jià)泡沫。
當(dāng)然，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飛漲、地王頻現(xiàn)，今年以來(lái)，全國(guó)也有3個(gè)一線城市、12個(gè)二線城市、14個(gè)三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)15%。
房?jī)r(jià)快速上漲引來(lái)投資客搶先入場(chǎng)，帶動(dòng)剛需和改善性需求恐慌性入市，循環(huán)推高房?jī)r(jià)。
城市分化日趨嚴(yán)重。更火熱的是土地市場(chǎng)。今年已有23個(gè)城市成交了3宗以上溢價(jià)率超過(guò)100%的地王項(xiàng)目，共計(jì)262宗。
但是，地王主要集中在二十幾個(gè)少數(shù)熱點(diǎn)城市，這些城市的地價(jià)都成為推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期力量。
二是去庫(kù)存饑飽自知。去庫(kù)存已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，不該去庫(kù)存的城市庫(kù)存越來(lái)越少，20個(gè)一二線城市可售面積相比去年同期減少了6156萬(wàn)平米，導(dǎo)致供求嚴(yán)重失衡，出清周期普遍低于9個(gè)月。
而該去庫(kù)存的二線以下城市庫(kù)存不減反增，今年以來(lái)商品住宅待售面積仍然保持了42544萬(wàn)平米（去年同期為43276萬(wàn)平米），考慮到一二線城市庫(kù)存是減少的，因而三四線城市庫(kù)存實(shí)際上是增加的，而且三四線城市累計(jì)新開工面積中的未銷售面積也幾乎沒有減少，中小城市還沒有真正啟動(dòng)去庫(kù)存。
造成住房市場(chǎng)怪象的根源主要有二：
一是貨幣超發(fā)大水漫灌。我在3月24號(hào)的《歐陽(yáng)先聲》“房?jī)r(jià)泡沫的真相與應(yīng)對(duì)之策”、4月17號(hào)“一季度的火爆，會(huì)不會(huì)帶來(lái)今年的‘瘋狂’”兩篇短文中早已闡述過(guò)，現(xiàn)在已成共識(shí)。
但是，貨幣超發(fā)并非主要因?yàn)橘Q(mào)易順差、央行回收外匯發(fā)鈔所致。今年1-8月，我國(guó)進(jìn)出口總值15.6萬(wàn)億元人民幣，其中出口8.95萬(wàn)億元，進(jìn)口6.72萬(wàn)億元，外貿(mào)順差2.23億元人民幣，而M2超發(fā)11.8萬(wàn)億元（今年1-8月M2總量-去年底M2總量），顯示了貿(mào)易順差并不是印鈔的借口。
不僅如此，在本月初的G20會(huì)議上，財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀說(shuō)：“現(xiàn)在全球的金融市場(chǎng)方面特別是在歐央行和日本的中央銀行都在持續(xù)的支持著負(fù)利率，這種負(fù)利率確實(shí)值得我們重視和研究”。央行副行長(zhǎng)易綱表示：“負(fù)利率在理論和實(shí)踐上都是一個(gè)合理的政策選擇，但有其局限性”。美聯(lián)儲(chǔ)前主席伯南克兩天前還提出：“相比提高通脹目標(biāo)，應(yīng)優(yōu)先考慮負(fù)利率”。大佬們的意思，大家都不難理解。
政策選項(xiàng)已不僅僅是量化寬松，假如四大經(jīng)濟(jì)體的央行集體實(shí)行負(fù)利率政策，您還能把錢放到哪里？
二是土地供應(yīng)冷熱不均。有人問(wèn)我，上海買不起了，回老家買房如何？如果您覺得現(xiàn)在便宜、未來(lái)也不指望漲價(jià)，那沒問(wèn)題。
但是，國(guó)土資源部已經(jīng)告訴我們，中小城市土地敞開供應(yīng)，但熱點(diǎn)城市無(wú)地可供�！度珖�(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006～2020年）調(diào)整方案》中已經(jīng)明確：“嚴(yán)格控制超大城市、特大城市用地規(guī)模，合理安排大中小城市用地，報(bào)國(guó)務(wù)院審批土地利用總體規(guī)劃的超大和特大城市中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模原則上不增加”。
因此，我們看到超大和特大城市不僅是現(xiàn)在、而且在未來(lái)都不會(huì)增加住宅用地供應(yīng)，供求失衡的局面將會(huì)長(zhǎng)期存在，只要政策不發(fā)生改變。
房地產(chǎn)的核心是“人、地、錢”三者之間的匹配關(guān)系，我們一直強(qiáng)調(diào)“人口流向大城市是世界性趨勢(shì)”，人口流動(dòng)的背后是資本的流動(dòng)，去年底北上廣深杭寧等六大城市人口占全國(guó)比重為6.4%，住戶存款余額占比達(dá)到15.8%，資金流向了大城市。大城市的土地供應(yīng)卻是稀缺的，六大城市住宅用地供應(yīng)僅為4.6%。
如果我們不增加大城市的道路建設(shè)用地，道路擁堵就無(wú)法消解；如果我們不增加住房建設(shè)用地，住房稀缺就會(huì)加劇，房?jī)r(jià)泡沫就會(huì)持續(xù)膨脹。
房?jī)r(jià)泡沫膨脹風(fēng)險(xiǎn)不得不防。其實(shí)，政府要防控房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)并不太難。
這兩年，因?yàn)槿A人大量涌入，溫哥華房?jī)r(jià)大漲，現(xiàn)在溫哥華政府不僅對(duì)外國(guó)人額外征收高達(dá)15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，明年1月還要對(duì)空屋加征2%的房產(chǎn)稅，溫哥華房?jī)r(jià)顯然很難再漲了，悉尼政府也采取了收緊信貸政策同樣抑制了房?jī)r(jià)快速上漲，其實(shí)，政府想要控制房?jī)r(jià)上漲還是很簡(jiǎn)單的。
讓人買房不容易，不讓買可太容易了。正如讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不容易，讓經(jīng)濟(jì)下滑可太容易了。
盡管熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸并不是“更好地發(fā)揮市場(chǎng)主導(dǎo)的基礎(chǔ)性作用”的政策選項(xiàng)，但是，對(duì)于太火爆的市場(chǎng)，短期的限購(gòu)限貸也不是一件壞事，對(duì)于市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展是有好處的，可以讓土地市場(chǎng)降降溫，讓房?jī)r(jià)不要漲得那么快。就開發(fā)商而言，其實(shí)穩(wěn)定發(fā)展才是最重要的，樓市的忽上忽下、大起大落會(huì)導(dǎo)致客戶群體的不停變化，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位發(fā)生重大偏差，會(huì)使得市場(chǎng)銷售無(wú)所適從，對(duì)于企業(yè)的現(xiàn)金流管理產(chǎn)生極大的考驗(yàn)，企業(yè)也沒辦法制定發(fā)展戰(zhàn)略。
但是，政府不能長(zhǎng)期的限購(gòu)限貸、不能總在需求端做文章，也不應(yīng)該在房?jī)r(jià)上漲時(shí)就限購(gòu)限貸、抑制需求，經(jīng)濟(jì)下行就放松限購(gòu)限貸、拉動(dòng)投資，庫(kù)存多了就降息降首付給補(bǔ)貼、促進(jìn)買房，市場(chǎng)火爆再重回調(diào)控、打壓需求。
政府不能只盯著短期的房地產(chǎn)需求端調(diào)控，為什么不能觸及房地產(chǎn)供給側(cè)改革呢？
關(guān)鍵是人口和資本早已如水一般可以自由流動(dòng)，政府應(yīng)當(dāng)圍繞市場(chǎng)配置資源為主導(dǎo)來(lái)配置城市土地資源。按照黨的十八大提出的“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，是不是應(yīng)當(dāng)從根子上調(diào)整“控制大城市邊界和控制大城市人口規(guī)模”的國(guó)策，使得大城市發(fā)展更加符合人性和社會(huì)發(fā)展規(guī)律？
人口流向大城市，是因?yàn)槿祟愂侨壕觿?dòng)物，需要更多的面對(duì)面信息交流和情感交流，大城市的信息獲取成本更低、單位生產(chǎn)效率更高、職業(yè)發(fā)展空間更大，大城市理應(yīng)承擔(dān)更多的發(fā)展責(zé)任和提供更好的居住環(huán)境。
說(shuō)到房地產(chǎn)供給側(cè)改革，首先應(yīng)當(dāng)改變大城市土地減量化的政策，增加超大特大城市的住宅建設(shè)用地指標(biāo)。
只有增加住宅用地，才能從根本上調(diào)整供求關(guān)系，這也符合供給側(cè)改革的邏輯。不用擔(dān)心大城市沒有土地，大城市減少一些農(nóng)用地，不僅可以提高城市土地利用效率和單位產(chǎn)出，而且土地供應(yīng)預(yù)期改善了，房?jī)r(jià)、土地市場(chǎng)自然就降溫了，泡沫也會(huì)慢慢消退。
其實(shí)，就算是大城市減少一些農(nóng)用地并不會(huì)真的破了18億畝耕地紅線，恰恰相反，因?yàn)槿丝诹飨虺鞘�，使得農(nóng)村人口城市化，進(jìn)而推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，反而會(huì)多出耕地，就像2009年土地普查成果顯示的一樣。
其次，還是要打造都市圈及其周邊特色小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、生活各具特色的衛(wèi)星城布局。
我們的城市究竟需要什么樣的人口？不同城市需要的人口是不一樣的，上海要打造創(chuàng)新中心，但是上海沒有那么多的車庫(kù)可以讓大學(xué)生用來(lái)創(chuàng)新，只要上海與周邊中小城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)快速路網(wǎng)，蘇州同里、盛澤一樣可以成為創(chuàng)新小鎮(zhèn)。上海不是需要更多更有活力的年輕人嗎？那就不要讓年輕人遠(yuǎn)離上海，為他們創(chuàng)造輕松愉悅的、來(lái)去自由的創(chuàng)新環(huán)境。
白天流動(dòng)的人口與夜晚靜止的人口也可以是不一樣的。打造都市圈可以使超大特大城市成為年輕人白晝發(fā)展的工作聚集地，而周邊中小城鎮(zhèn)又變成他們夜晚歸宿的歡快生活地。
到2050年，上海老年人將達(dá)到30%，嘉善是不是變成上海的養(yǎng)老小鎮(zhèn)呢？不要以為未來(lái)的老年人會(huì)成為包袱，那會(huì)兒的老年人既有閑錢、又有閑暇，也愿意為自己消費(fèi)，老年養(yǎng)老公寓、老年戲曲影視、老年文化教育、老年醫(yī)療保健都會(huì)有很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
雖然，這些超大特大城市周邊的中小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)會(huì)漲起來(lái)，但大都市的房?jī)r(jià)就不會(huì)漲那么快了。
中央政治局已經(jīng)提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，相信大都市的樓市泡沫其實(shí)并不會(huì)繼續(xù)快速膨脹，通過(guò)將人口置換到周邊中小城鎮(zhèn)、進(jìn)而緩解大都市的土地供求失衡，其實(shí)正是大都市最佳的發(fā)展路徑，也是周邊中小城鎮(zhèn)崛起的絕佳機(jī)遇。
超大特大城市唯一要做的事就是敞開胸懷、擁抱這些中小城鎮(zhèn)、通過(guò)快速路網(wǎng)把中小城鎮(zhèn)聯(lián)結(jié)起來(lái)，相信中小城鎮(zhèn)都會(huì)迫不及待地迎接這個(gè)擁抱的。G20共識(shí)要推動(dòng)更加積極的財(cái)政政策，政府發(fā)債將會(huì)繼續(xù)大幅攀升，這不正是大都市及周邊中小城鎮(zhèn)一個(gè)絕佳的發(fā)展機(jī)會(huì)嗎？
這對(duì)于房企及其相關(guān)人士意味著什么？
這意味著，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將發(fā)生改變，都市圈的中小城鎮(zhèn)或?qū)⒊蔀橥恋毓⿷?yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，當(dāng)然也是房企未來(lái)的主戰(zhàn)場(chǎng)，房企應(yīng)當(dāng)緊盯政策，包括大都市的軌交與高速路網(wǎng)規(guī)劃調(diào)整、都市圈中小城鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整、政府工作報(bào)告、地方政府債務(wù)置換與發(fā)債，預(yù)先研判、提前布局，貨幣政策已經(jīng)不能激發(fā)平衡的增長(zhǎng)，大水不會(huì)繼續(xù)蔓延，未來(lái)就看國(guó)策調(diào)整和都市圈建設(shè)能不能成為供給側(cè)改革的發(fā)力點(diǎn)了。
文/新城控股高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷
