8月底到9月初、廈門、武漢相繼發(fā)布“限購、限貸”新政，限購令開始逐步在二線城市擴(kuò)容。
在樓市高溫居高不下的狀況下，下一個(gè)限購的二線城市在哪里？成為關(guān)注焦點(diǎn)。作為會(huì)員企業(yè)而言，提前分析、把握樓市調(diào)控走向，并進(jìn)行對(duì)應(yīng)的開盤策略，顯得尤為重要。
“限購”與“限貸”意向明顯
進(jìn)入下半年，樓市高溫依舊、地價(jià)、房價(jià)輪番上漲。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年7月，70個(gè)大中城市同比價(jià)格變動(dòng)中，上漲幅度超過10%的有15個(gè)城市，分別為北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、廣州、深圳、惠州、無錫，其中深圳為最高漲幅為41.4%，上海和北京上漲幅度超過20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%，上漲幅度超過上海和北京。
上述數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入下半年以來，熱點(diǎn)城市的房價(jià)仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現(xiàn)降溫的跡象。
尤其是去年下半年至今，隨著大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、惠州、無錫等二三線城市樓市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面，甚至部分二線城市比如南京、廈門與合肥土地市場也是“地王”頻現(xiàn)，房價(jià)上漲幅度超過一線城市。
因此，從決策層的意愿而言，在一些漲幅過快的城市出臺(tái)限購政策，并不會(huì)以外，之前的廈門、蘇州限購政策都印證了這一點(diǎn)。
此外，從銀行層面來說，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年或明年、甚至后面房價(jià)開始下降時(shí)，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然首先收口子，保衛(wèi)自己的資產(chǎn)的安全性。
銀行的收縮戰(zhàn)線選擇也很簡單，會(huì)集中在開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款，通過首付提升、利率提升等方式對(duì)沖未來存在的潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)。因此，這也就意味著上述熱點(diǎn)城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性。
多重指標(biāo)指向限購熱門城市
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，我們想要知道下一輪哪些二線城市會(huì)限購，需要從三方面指標(biāo)來綜合判斷。
第一個(gè)指標(biāo)是價(jià)格漲幅。主要包含今年來價(jià)格漲幅過大的城市以及價(jià)格漲幅目前已經(jīng)排名靠前的城市，比如南京、合肥、石家莊等城市。
第二個(gè)指標(biāo)是城市投資價(jià)值。在一些城市投資價(jià)值較高的城市，開發(fā)商會(huì)集體涌入這些城市、帶來一段時(shí)間內(nèi)的價(jià)格迅速上漲、開盤量巨大，同時(shí)伴有大量的投資、投機(jī)需求，這些城市也會(huì)成為限購選擇的重點(diǎn)城市之一。
第三個(gè)指標(biāo)是土地市場壓力。這類城市主要是指短時(shí)間內(nèi)土地價(jià)格飛升，或者地王頻出的城市。引起了官方的注意和擔(dān)憂，因此也極有可能被列入限購名單。事實(shí)上，在一些土地較熱的城市，比如南京、合肥等地已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。這些城市很可能會(huì)被決策層重點(diǎn)考量。
綜合三方面的指標(biāo)全面分析，同策咨詢研究部認(rèn)為，下一輪被列入限購、限貸的城市很可能是：武漢、杭州、天津、無錫、成都。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從后續(xù)房地產(chǎn)市場的走向來看，南京、廊坊、燕郊、天津、合肥、武漢、杭州、福州、東莞、惠州、珠海等城市出臺(tái)限購的可能性比較大。
開發(fā)商可通過調(diào)整開盤節(jié)奏應(yīng)對(duì)
從多家研究機(jī)構(gòu)的判斷來看，大多認(rèn)為政策面已經(jīng)到了出臺(tái)的“窗口期”，因此，8月份蘇州和南京提首付“降杠桿”樓市新政紛紛落地，廈門也出臺(tái)了樓市限購措施。后續(xù)其他二線城市不斷出臺(tái)限購限貸政策的可能性較大，甚至不排除密集出臺(tái)的調(diào)控政策。對(duì)于開發(fā)商而言，應(yīng)該從公司運(yùn)營的角度，積極做好應(yīng)對(duì)較大規(guī)模調(diào)控的準(zhǔn)備，對(duì)公司內(nèi)部經(jīng)營管理進(jìn)行相應(yīng)的“壓力測(cè)試”。
此外，對(duì)于目前有項(xiàng)目在二線城市的開發(fā)商而言，應(yīng)該對(duì)不同城市采取不同的營銷策略。在已經(jīng)限購出臺(tái)的城市，要做好中小戶型的拓客工作，積極去化，對(duì)于一些并未列入限購范圍的大戶型高端產(chǎn)品而言，可通過積極去化回籠資金，減輕銷售壓力。
對(duì)于有可能列入限購的城市，開發(fā)商應(yīng)盡快利用時(shí)間差，在這些城市的項(xiàng)目提快銷售節(jié)奏，盡快完成開盤去化。
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