從今年5月1日起，營(yíng)改增（營(yíng)業(yè)稅改增值稅）已經(jīng)全面展開(kāi)，目前營(yíng)改增工作基本宣告完成。
“營(yíng)改增”后，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響呢？
房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的5大挑戰(zhàn)
第一大挑戰(zhàn)：政策過(guò)渡階段可能遭遇重大損失
安永稅務(wù)部合伙人李雁在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)稱：“比如，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完工了，但銷(xiāo)售還沒(méi)結(jié)束，若突然實(shí)行‘營(yíng)改增’，稅率從5%增加到11%。企業(yè)基本完工了，基本上也沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣了，而且它的銷(xiāo)售合同都出來(lái)了，價(jià)格也不能改，那這對(duì)企業(yè)影響大了�！�
第二大挑戰(zhàn)：建筑企業(yè)實(shí)際稅負(fù)增加，并最終轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商
武漢建筑業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李士俊接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪時(shí)說(shuō)：“如果實(shí)行11%的增值稅稅率，沒(méi)有一家（建筑）企業(yè)可以減負(fù)，所有的企業(yè)都將大幅增加稅負(fù)�！� 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建筑企業(yè)稅負(fù)增加后，只能將其轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商。而對(duì)于自己有建筑部門(mén)或下屬建筑企業(yè)的房企來(lái)說(shuō)，更是直接受損。建筑企業(yè)稅負(fù)增加后，只能將其轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商。
第三大挑戰(zhàn)：材料、勞務(wù)費(fèi)等無(wú)法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣有限，增加稅負(fù)
增值稅的核心是要拿到“上家”的發(fā)票進(jìn)行抵扣，但現(xiàn)實(shí)操作中許多問(wèn)題根本無(wú)法處理。
第四大挑戰(zhàn)：聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大
《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》報(bào)道認(rèn)為：目前，聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目普遍存在，聯(lián)營(yíng)合作方大部分不是合法的正規(guī)企業(yè)，且部分合作方是自然人，沒(méi)有健全的會(huì)計(jì)核算體系，工程成本核算形同虛設(shè)，采購(gòu)的材料、分包工程、租賃的機(jī)械設(shè)備和設(shè)施料基本沒(méi)有正式的稅務(wù)發(fā)票，也沒(méi)有索取發(fā)票的意識(shí)。在營(yíng)業(yè)稅下，以工程總造價(jià)為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，與成本費(fèi)用關(guān)系不大。
但在增值稅下，銷(xiāo)項(xiàng)稅額是不含稅工程造價(jià)乘以增值稅率計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)稅額是材料采購(gòu)、設(shè)備租賃、工程分包等環(huán)節(jié)取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生于成本費(fèi)用支出環(huán)節(jié)，增值稅與工程造價(jià)、成本費(fèi)用密不可分。如果聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目在采購(gòu)、租賃、分包等環(huán)節(jié)不能取得足夠的增值稅專用發(fā)票，那么增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額就很小，可抵扣的稅款較少，繳納的稅款較多，工程實(shí)際稅負(fù)有可能達(dá)到6%～11%，超過(guò)總包方的管理費(fèi)率，甚至超過(guò)項(xiàng)目的利潤(rùn)率。
第五大挑戰(zhàn)：即使有發(fā)票，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收集齊全難度也很大
許多企業(yè)的項(xiàng)目遍布全國(guó)，材料管理部門(mén)也不止一個(gè)，每一筆采購(gòu)業(yè)務(wù)都必須獲得增值稅發(fā)票，對(duì)于之前沒(méi)有相關(guān)制度和工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，做好并不容易。并且按現(xiàn)行制度規(guī)定，進(jìn)項(xiàng)稅額要在180天內(nèi)認(rèn)證完畢。這個(gè)時(shí)間限制也是一種巨大的挑戰(zhàn)。
房企在營(yíng)改增后應(yīng)該采取的11步措施
當(dāng)然，“營(yíng)改增”也是有利好的，中房信分析師薛建雄接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)曾表示，“營(yíng)改增”后，利潤(rùn)高的房企就會(huì)多交稅，而利潤(rùn)低的中小型房企可以少交稅。
對(duì)于以中低利潤(rùn)率項(xiàng)目為主的房企，其實(shí)是利好。而一般房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)自于工程建設(shè)、購(gòu)入材料等的進(jìn)項(xiàng)稅額多，而銷(xiāo)項(xiàng)稅額在開(kāi)發(fā)早期很少，也就是說(shuō)，地產(chǎn)項(xiàng)目在未大規(guī)模銷(xiāo)售之前幾乎是“不繳稅”，稅收對(duì)企業(yè)流動(dòng)資金的占用自然就會(huì)比原來(lái)少。只是問(wèn)題在于，利潤(rùn)低的中小型房企往往管理也并不規(guī)范，合作伙伴規(guī)模也小，在取得增值稅發(fā)票方面困難重重。
實(shí)行“營(yíng)改增”，對(duì)建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，能否取得合法、足額的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票是實(shí)現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅目的關(guān)鍵，綜合研究者關(guān)于北新路橋公司的報(bào)告、以及《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》的相關(guān)建議，房企面對(duì)“營(yíng)改增”的求生絕招有以下11種：
1、和具備正規(guī)資質(zhì)的企業(yè)合作
要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應(yīng)商和建筑企業(yè)合作。未來(lái)合作商是否具有增值稅納稅人資格，其相應(yīng)的扣減稅率是多少，將成為合作前考察的重點(diǎn)。
2、增加面對(duì)企業(yè)客戶的銷(xiāo)售，增加商業(yè)地方投資
因?yàn)橄掠纹髽I(yè)在購(gòu)房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票，所以營(yíng)改增可能更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
3、提高精裝修房銷(xiāo)售比例
增加對(duì)精裝修房的銷(xiāo)售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，就比例而言降低了企業(yè)稅負(fù)，增加盈利空間。
4、提升企業(yè)內(nèi)控水平
杜絕在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，及時(shí)取得發(fā)票，不應(yīng)拖延；提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅(jiān)決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，提高會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性，達(dá)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,會(huì)計(jì)核算結(jié)束。
5、做好增值稅發(fā)票的收集和申報(bào)工作的時(shí)間控制
增值稅的納稅期限規(guī)定為1日、3日、5日、10日、15日、1個(gè)月或1個(gè)季度（小規(guī)模納稅人），企業(yè)要在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的納稅申報(bào)期限內(nèi)，做好進(jìn)項(xiàng)稅和銷(xiāo)項(xiàng)稅的會(huì)計(jì)核算和抵扣工作。企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地要及時(shí)將所有在異地項(xiàng)目當(dāng)期發(fā)生的增值稅稅票的原件收集齊全，在申報(bào)當(dāng)期增值稅時(shí)一并提交稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵扣。
6、項(xiàng)目對(duì)外經(jīng)營(yíng)做好核算
對(duì)于項(xiàng)目在自用同時(shí)兼營(yíng)對(duì)外加工、修理修配及梁場(chǎng)、板場(chǎng)、攪拌站銷(xiāo)售的，應(yīng)做好增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅的核算工作。
7、合同要對(duì)增值稅發(fā)票有專門(mén)約定
營(yíng)改增后，企業(yè)在分包合同、材料采購(gòu)合同等合同中應(yīng)明確約定由對(duì)方承擔(dān)等額、合法、有效的增值稅發(fā)票。同時(shí)還要約定在對(duì)方提供相應(yīng)的請(qǐng)款申請(qǐng)、購(gòu)銷(xiāo)憑證、增值稅發(fā)票后再行付款。
8、所有對(duì)外交易合同要全部以企業(yè)名稱對(duì)外簽訂
現(xiàn)在許多項(xiàng)目自行采購(gòu)部分物資和小型設(shè)備并自行租賃機(jī)械等，基本上都是以企業(yè)設(shè)立的項(xiàng)目部或指揮部名義與供貨方或租賃方簽訂的合同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范相關(guān)合同，所有對(duì)外交易合同要全部以企業(yè)名稱對(duì)外進(jìn)行簽訂，取得的增值稅發(fā)票名稱必須與企業(yè)全稱一致。
9、加強(qiáng)對(duì)承包人和分公司的管理
內(nèi)部承包和分公司經(jīng)營(yíng)有利于企業(yè)業(yè)務(wù)拓展，但是也給企業(yè)帶來(lái)了諸多管理問(wèn)題。營(yíng)改增后，很多承包人和分公司尚不清楚，還一味地以為只要能夠提供相應(yīng)的工程款發(fā)票便可，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致最終結(jié)算時(shí)發(fā)生糾紛。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)承包人和分公司進(jìn)行培訓(xùn)，要求其注意收取并保存相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。
增值稅最終的承擔(dān)者，按照設(shè)立初衷，是“附加在價(jià)格以外自動(dòng)向消費(fèi)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁，最終由消費(fèi)者承擔(dān)”。但在房?jī)r(jià)高企，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格極度敏感的今天，一味轉(zhuǎn)嫁可能不是出路，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提高性價(jià)比才是出路。
操作特別規(guī)范、管控能力特別強(qiáng)、合作伙伴有規(guī)模有資質(zhì)的企業(yè)將能在這個(gè)過(guò)程中降低稅率從而降低成本，脫穎而出。不具備相關(guān)條件的企業(yè)稅負(fù)則可能增加。“營(yíng)改增”或許將成為房企的一道分水嶺乃至生死線。
10、要重利潤(rùn)輕收入，注意進(jìn)銷(xiāo)項(xiàng)彼此之間的配比
在營(yíng)業(yè)稅條件下，銷(xiāo)售回款100萬(wàn)，銷(xiāo)售收入也是100萬(wàn)，而營(yíng)改增后，銷(xiāo)售回款100萬(wàn)，銷(xiāo)售收入等于100/（1+11%）=90.09。也就是說(shuō)，相同回款的情況下，賬面上的銷(xiāo)售收入將下降9.91%！
也就是說(shuō)，在相同回款的情況下，收入會(huì)下降。所以：
�。�1）如果是上市公司，要在發(fā)布公告時(shí)詳細(xì)解釋，說(shuō)明銷(xiāo)售收入下降或增速放緩的營(yíng)改增原因；
�。�2）企業(yè)內(nèi)進(jìn)行考評(píng)時(shí)，同營(yíng)改增前比較銷(xiāo)售收入業(yè)績(jī)，要換算，不能直接比較。
營(yíng)業(yè)稅階段，銷(xiāo)售回款100萬(wàn)，支付價(jià)款80萬(wàn)，銷(xiāo)售成本為80萬(wàn)，稅金5萬(wàn)，利潤(rùn)為15萬(wàn)，而增值稅階段，銷(xiāo)售收入如上所述為90.09，如果要保持15萬(wàn)利潤(rùn)，則繳納稅金仍為5萬(wàn)，也就意味著：
當(dāng)“銷(xiāo)售回款”與“支付價(jià)款”一致的情況下，至少需要取得4.91萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)稅額，則利潤(rùn)與營(yíng)改增前保持不變。換算為11%的稅率，即：100萬(wàn)的銷(xiāo)售回款，在購(gòu)買(mǎi)成本不變情況下至少44.64萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)金額取得專用發(fā)票。而由于營(yíng)改增動(dòng)了所有行業(yè)的奶酪，因此銷(xiāo)售回款與支付價(jià)款都可能發(fā)生聯(lián)動(dòng)變化，需要按照此方法重新進(jìn)行測(cè)算。
地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的另一個(gè)新問(wèn)題是，進(jìn)項(xiàng)和銷(xiāo)項(xiàng)能否互相配比，以下兩個(gè)方案，企業(yè)可以自行選擇：
�。�1）采取一般方法，則預(yù)售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專用發(fā)票，缺乏銷(xiāo)項(xiàng)與之相配比，導(dǎo)致預(yù)售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。
（2）采取對(duì)預(yù)售收入按照預(yù)征率預(yù)征，完工決算清算的方式，預(yù)售前期明明有大量留抵，卻繳納了稅款。但是可以解決倒掛問(wèn)題。
11、識(shí)別專用發(fā)票，謹(jǐn)防變形票
稅務(wù)專家張偉曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)甚至能通過(guò)系統(tǒng)初步審核，只是后來(lái)被查出曾涂改過(guò)的專用發(fā)票；
也曾經(jīng)接觸過(guò)通過(guò)虛假交易等獲得乃至購(gòu)買(mǎi)專用發(fā)票，相關(guān)人員最終獲刑的案例，他提出以下注意事項(xiàng)：
�。ㄒ唬�180天內(nèi)必須認(rèn)證！
（二）認(rèn)證當(dāng)月必須抵扣；
（三）票貨款三流一致；（國(guó)稅發(fā)[1995]192號(hào)文件）
（四）第三方票堅(jiān)決不能要；
�。ㄎ澹┌l(fā)票形式也很重要（印章不符、非防偽稅控清單）
�。┲�(jǐn)防變形票；
�。ㄆ撸┙ㄗh招聘一個(gè)有增值稅報(bào)稅經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)，或者外包給有經(jīng)驗(yàn)的事務(wù)所，平穩(wěn)過(guò)渡營(yíng)改增風(fēng)險(xiǎn)期
�。ò耍┨撻_(kāi)與接收虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票的刑事責(zé)任。
綜上所述，營(yíng)改增對(duì)房企的影響包括方方面面，房企的財(cái)務(wù)、采購(gòu)、工程等部門(mén)需要通力合作，改善管理，才能最大程度地減少營(yíng)改增對(duì)房企成本的影響，并降本增效。
文/編輯部編輯整理
