《房產商》：“互聯(lián)網+”概念提出后，“房地產+互聯(lián)網+金融”是目前比較熱的話題，你認為這個概念能夠火熱的主要原因是什么？
劉敏：首先是國家層面的大力支持。今年3月5日，李克強總理在政府工作報告中，提及打造中國制造業(yè)升級版，要順應“互聯(lián)網+”的發(fā)展趨勢；7月4日，國務院正式公開發(fā)布《關于積極推進“互聯(lián)網+”行動的指導意見》，明確未來三年以及十年的“互聯(lián)網＋”發(fā)展目標。互聯(lián)網金融作為“互聯(lián)網+”的重要組成部分，正式升級為國家重點戰(zhàn)略。國家經濟在轉型，互聯(lián)網+產業(yè)是接下去經濟發(fā)展的重要模式，而房地產與金融則是重中之重。
其次房地產行業(yè)本身所決定的，其具有鮮明的金融屬性，由于資金的缺乏、融資成本的高企，開發(fā)一個房地產項目，動輒涉及資金上億，對開發(fā)商來說，融資成本、開發(fā)成本、資金周轉等是企業(yè)必須解決的問題，也是迎合了這個模式。
最后是房地產企業(yè)轉型需求。當前，國內宏觀經濟仍然處于觸底階段，市場由供不應求轉向供過于求，用戶需求、商業(yè)模式和組織方式都正在發(fā)生深刻的變化，可以說，來自市場的壓力倒逼房地產開發(fā)商跳出傳統(tǒng)，尋找創(chuàng)新的開發(fā)模式。如何借互聯(lián)網金融的春風，從全產業(yè)鏈的角度切入，加速行業(yè)轉型，成為了房地產開發(fā)模式創(chuàng)新的方向。
《房產商》：目前商會會員企業(yè)多為傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)，你認為要主動對接房地產+互聯(lián)網+金融，應該做哪些準備，如何試水？
劉敏：我先分享一下我們公司——陸道股份的摸索經驗。作為城鎮(zhèn)建設服務商，陸道股份始終堅持創(chuàng)新，我們不滿足于做一家傳統(tǒng)的勘察設計企業(yè)，而致力面向城市的個性化、可持續(xù)發(fā)展和建設提供綜合性集成服務。我們提供融匯互聯(lián)網思維的定制化服務，不但為項目提供全生命周期的咨詢、設計等服務，同時，憑借“陸道資本”業(yè)務板塊，利用資本平臺優(yōu)勢打造出最優(yōu)的作品，將地產服務精準優(yōu)化，產權證券化，全方位介入后地產時代的金融服務。
我認為，對于開發(fā)商來說，要主動對接房地產+互聯(lián)網+金融，同樣首先要從原先的開發(fā)理念中脫離出來，用互聯(lián)網思維來指導企業(yè)的轉型發(fā)展�；ヂ�(lián)網思維的精髓是“用戶至上”，以客戶為中心，讓客戶獲取最大的收益和享受最好的服務。傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)必須用互聯(lián)網思維來重新審視企業(yè)價值鏈和行業(yè)生態(tài)，降低開發(fā)、購房及交易成本，做好社區(qū)服務，從而贏得市場與客戶。要達到這個目的，“房地產+互聯(lián)網+金融”模式提供了各種可能性。例如，萬科與UBER，遠洋地產與京東，奧園、方興與騰訊，華遠與360，正榮集團與小米，都已經簽下了不同模式的合作，這些“先行者”為傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)“觸網”提供了有益的參考和借鑒。
傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)對房地產本身的理解更為深刻，這是與互聯(lián)網公司合作的前提；而互聯(lián)網金融產品的發(fā)展，又為房地產與互聯(lián)網深度融合創(chuàng)造了條件。對傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)來說，通過與專業(yè)機構的合作，如互聯(lián)網平臺、眾籌平臺等，改善業(yè)務流、實現(xiàn)企業(yè)的初步轉型，不失為一條可行之路。
《房產商》：你認為利用商會平臺，“房地產+互聯(lián)網+金融”可以做哪些文章？
劉敏：我認為商會平臺大有可為，用八個字來概括，就是“整合資源、做好服務”。
首先是“整合資源”。商會目前擁有包括新城、世茂、東渡、正榮等200多家房地產集團企業(yè)，住宅產業(yè)分會、法律分會和產業(yè)分會三個分會，擁有豐富的資源。在這個良好的基礎上，可積極運作，吸引優(yōu)質資本力量，包括持有銀行、信托、保險等牌照的金融公司加入平臺，或以簽訂合作協(xié)議等方式進行戰(zhàn)略合作。
憑借優(yōu)質的房地產開發(fā)企業(yè)資源和資本資源，商會可著手打造適用、便捷的互聯(lián)網金融平臺，形成固定的運作模式。
其次是做好服務。商會為企業(yè)會員們打造了一個交流溝通的大平臺，在這個平臺上，商會可再推出一些服務措施，更好地服務商會會員，例如可以組織考察優(yōu)秀項目，形成一對一的服務體系等。
《房產商》：房地產+互聯(lián)網+金融有很多的模式，有眾籌，有理財產品，有智慧社區(qū)……等等，是一個完全開放的空間，你個人認為哪種模式能形成規(guī)模？
劉敏：房地產互聯(lián)網金融具有房地產的特征，也具有互聯(lián)金融的特征，具體哪個好很難定義，還需要與產品屬性結合起來。從目前來看，我更加傾向于眾籌金融模式，我們陸道股份投資的自由筑屋就是采用這種模式。
自由筑屋是中國首個類型化社區(qū)的群體性定制服務平臺，專注于為不同居住偏好的群體性用戶打造主題化社區(qū)。自由定制是為客戶解決個性化類型化定制的一個前期需求；另外自由筑屋也服務于第三方，為開發(fā)商把線上線下做一個全過程定制。前期包括室內的裝修，家具的定制，包括商業(yè)的配套；中期的目標是解決景觀問題、環(huán)境問題；終極目標是以客戶需求為主導的規(guī)劃。
自由筑屋的房地產眾籌主要包括土地階段眾籌、產品定位階段眾籌、營銷階段眾籌、運營階段眾籌。其中，土地階段眾籌實現(xiàn)購房用戶參與股權投資；產品定位階段眾籌實現(xiàn)產品定制；營銷階段眾籌實現(xiàn)尋找粉絲、規(guī)模銷售；在運營階段眾籌，實現(xiàn)開發(fā)商作為GP成立有限合伙企業(yè)。目前自由筑屋已經在成都、西安、海南等地推出實際項目，我認為個性化定制+房地產眾籌，能夠較好地結合房地產、互聯(lián)網、金融三方的優(yōu)勢，未來具有非常廣闊的發(fā)展空間。
《房產商》：你認為“房地產+互聯(lián)網+金融”能在多大程度上改變行業(yè)生態(tài)，會是未來企業(yè)的必選還是選擇之一？
劉敏：在“互聯(lián)網+”大潮的猛烈來襲下，傳統(tǒng)行業(yè)紛紛分化，房地產行業(yè)也不能獨善其身，整個行業(yè)生態(tài)必將產生顛覆式的改變。如果開發(fā)企業(yè)還囿于原有的思維方式，專注于技術，遲早會被淘汰。只有用互聯(lián)網思維敏銳地把握發(fā)展的趨勢，才能走在時代的前沿。
企業(yè)發(fā)展的方向有很多，“房地產+互聯(lián)網+金融”未必會成為惟一的一條路，但我還是建議伙伴們能順應潮流，利用好各類企業(yè)轉型和戰(zhàn)略發(fā)展的工具，做一個時代的企業(yè)。
