文/新聚仁機構(gòu)地產(chǎn)研究院市場總監(jiān)丁雋竹
我國房地產(chǎn)眾籌尚處于起步階段。目前常見的眾籌，若按眾籌的投資對象劃分，可分為四種類型，即債權(quán)型、實物型、股權(quán)型和捐贈型，目前國內(nèi)項目多以前兩者為主。若以眾籌的操作目的劃分，則可分為投資理財型、營銷推廣型和眾籌開發(fā)型三種。
對于投資理財型眾籌，主體包括眾籌平臺、開發(fā)商和投資人三方。此類產(chǎn)品多為籌資購房、賣出賺取差價的眾籌項目，旨在通過平臺募集購房資金購買開發(fā)商部分房產(chǎn)，由第三方房產(chǎn)管理公司持有并管理目標房產(chǎn)，根據(jù)眾籌參與者的共同決定處置。負責(zé)尋找有意向購買或租賃該房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)客戶。房產(chǎn)出售或出租之后，所得款項按眾籌參與者投入的份額比例進行分配，所得的收益作為投資收益。此類眾籌的代表有團貸網(wǎng)的房寶寶、平安好房的海外眾籌等，是目前最受歡迎的債權(quán)型眾籌。
此類項目，主要的立足點在于房產(chǎn)的投資屬性和房價看漲的預(yù)期，旨在通過眾籌的金融產(chǎn)品大幅降低進行房地產(chǎn)投資的門檻，其本質(zhì)其實類似于線上炒房團，受市場價格波動影響較大，風(fēng)險較大，對眾籌組織者挑選合適項目的能力，以及平衡投資者收益與開發(fā)商去化目標的能力要求均較高。同時，此類產(chǎn)品由于籌資方在募集完投資人的投資之后，再尋找合適的房產(chǎn)最終買家，所以機會成本較高。
同時，由于此類產(chǎn)品無法保證投資收益，那么當開發(fā)商或平臺出現(xiàn)一定的資金壓力，對投資人的收益支付不及時，或者事先有約定回報率而未能履行，或者各方對回報約定的理解產(chǎn)生分歧時，將有可能引起糾紛。
營銷推廣型，顧名思義，主要面向的對象不是有投資意愿的人，而是有購房意愿的客戶。主要是由眾籌平臺與開發(fā)商合作，旨在為開發(fā)商拓寬客戶渠道，鎖定客源。此類產(chǎn)品的主要代表有搜房的天下貸、京東的湊份子錢等，最近的則有6月18日遠洋地產(chǎn)與京東金融的跨界合作，以及去年方興的“雙11光盤節(jié)”等。此類產(chǎn)品主要是通過開發(fā)商大規(guī)模的優(yōu)惠吸引眾多潛在購房者進行消費，有助于開發(fā)商在短時間內(nèi)快速的集中去化庫存，同時為開發(fā)商的品牌進行了大規(guī)模的宣傳。此類產(chǎn)品擔任的其實是類似虛擬售樓處的角色，本質(zhì)上類似團購，為開發(fā)商節(jié)約了大量的營銷成本，而對消費者而言則能獲得更多優(yōu)惠。此類產(chǎn)品目前應(yīng)用范圍最廣，風(fēng)險相對最小。但其實質(zhì)作為一種特殊營銷方式，只有在特定的時間節(jié)點才能形成爆發(fā)性的效果，且難以大規(guī)模復(fù)制。
目前而言，最受業(yè)界關(guān)注的類型，就是眾籌開發(fā)型產(chǎn)品。在之前提到的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟的成立儀式上，碧桂園集團總裁朱榮斌正式推介了“碧桂園-平安眾籌建房”項目。該項目將以1平方米為眾籌單位，投資者可通過購買任意單位來獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購房和項目分紅等多重收益。另外，投資者還可對項目規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)提出建議，并參與到項目的戶型設(shè)計、裝修風(fēng)格、社區(qū)配套等設(shè)計過程中，在一定程度上實現(xiàn)產(chǎn)品的“私人定制”。而在南京樂居提出的眾籌模式中，參與眾籌開發(fā)的投資人可以通過平臺對重大如拿地地點、細節(jié)如小區(qū)外立面、配套設(shè)施進行討論，甚至左右鄰居都能提前確定。而待到項目建成后，投資人就擁有了某套房產(chǎn)的整體或者部分權(quán)益。之后，投資者可以選擇將眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，即直接擁有該套住房；或者是委托開發(fā)商賣房后收取收益。
眾籌開發(fā)可免除很多成本環(huán)節(jié)，對于消費者而言，能夠獲得比市場上更實惠的房價并滿足個性化的購房需求，從而實現(xiàn)有針對性地建設(shè)購房者服務(wù)社區(qū)，最終大大延伸房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)鏈條；而對于開發(fā)商而言，眾籌開發(fā)改變了傳統(tǒng)開發(fā)模式“先融資、再開發(fā)、最后銷售”的流程，把部分“銷售回款”環(huán)節(jié)提到了最前面，于是不但能夠幫助開發(fā)商節(jié)約財務(wù)、融資和營銷成本、緩解資金壓力，還可以提前鎖定大量的客群。同時對于中小型房企而言似乎是一個大利好，平臺通過互聯(lián)網(wǎng)手段籌集購房者的資金來聘請中小型開發(fā)商進行開發(fā)，將傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)變?yōu)楣蛡蜿P(guān)系，達到了節(jié)約成本與開發(fā)商利潤的目的。
此類模式的缺點之一是，眾籌開發(fā)的組織者能否拿到土地，以及能以什么樣的價格拿到地，存在很大的不確定性。中小房企拿地的能力存在很大不足，此外，組織者的專業(yè)能力、成本把控、資金實力等問題都需要謹慎考慮。
而對于購房者而言，如果組織者投入過低，過度依賴購房者的投資，風(fēng)險最終會轉(zhuǎn)移到購房者身上。同時由于沒有實體樣板間說服購房者，容易帶來觀望情緒；且如果沒有開發(fā)商方面的回購協(xié)議或擔保機制，購房者也難以信任第三方眾籌組織者，而擔保機制一旦在未來與收益回報不符或房價預(yù)期差距較大時也容易引起糾紛。
對于投資者中相當大的一部分將來會選擇保留產(chǎn)權(quán)的剛需購房者而言，同一套房屋可能會出現(xiàn)不同產(chǎn)權(quán)人，而因不同房源存在的樓層、戶型、朝向、面積等多方面的差異，如何確定投資人所持產(chǎn)權(quán)的位置，每套房屋的多為產(chǎn)權(quán)人如何進一步實現(xiàn)各自不同的收益，以及未來房源如何分配，都可能成為極易引發(fā)糾紛的問題。
于此同時，此類眾籌方式對于開發(fā)商而言最大的風(fēng)險在于法律風(fēng)險。如房地產(chǎn)實物眾籌在本質(zhì)上還是一種房屋預(yù)售行為，按照國家相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證。如果開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，則將認定為無效。因此如果開發(fā)商在取得預(yù)售許可證前向投資者眾籌，則此種模式極有可能被認定為一種無效行為或無效合同，同時，開發(fā)商還可能面臨行政主管部門的處罰。除此之外，開發(fā)商與投資者的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓亦不受現(xiàn)行的法律法規(guī)保護，也將面臨被認為無效的風(fēng)險。而特別的，之前提到的位于上海的碧桂園-平安好房項目，是以房地產(chǎn)的單位權(quán)益實現(xiàn)資產(chǎn)增值的做法，其本質(zhì)有一定的變相繞開上海仍未取消的“限購”政策的嫌疑，存在一定引發(fā)政策監(jiān)管的風(fēng)險。
目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的玩法雖多，但價值主要還是在于大幅降低房地產(chǎn)投資門檻，以及節(jié)約營銷成本、緩解資金壓力等方面，購房者的個性化需求還未得到充分滿足。而由于開發(fā)商在各類模式中均需要對眾籌參與者采取一定的補貼和擔保措施，承擔了較多的風(fēng)險，因此主要的創(chuàng)新仍存在于個案的操作與或營銷執(zhí)行細節(jié)，能夠真正通過互聯(lián)網(wǎng)思維改變房地產(chǎn)行業(yè)的突破性創(chuàng)新模式還很少。
而房地產(chǎn)眾籌未來的發(fā)展，對于房地產(chǎn)行業(yè)的推動與改造，除了我們之前已經(jīng)看到的拓寬客戶渠道、提前鎖定客源，以及個性化定制乃至特色主題服務(wù)性社區(qū)打造外，還將有以下影響：
如前所言，除了住宅項目，商業(yè)項目也已經(jīng)開始涉足眾籌。而未來包括商業(yè)、旅游、養(yǎng)老在內(nèi)的持有型物業(yè)也將受到房地產(chǎn)眾籌發(fā)展的積極影響。由于持有型物業(yè)的開發(fā)最為關(guān)鍵的是較長培育期帶來的資金壓力，而房地產(chǎn)眾籌對于最終的回報結(jié)果較為敏感，對資金壓力反而并不敏感，所以房地產(chǎn)眾籌未來的廣泛運用將會對相關(guān)持有經(jīng)營型物業(yè)的開發(fā)力度起到一定的推動作用。
而放眼到房地產(chǎn)行業(yè)的整個相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上來看，房地產(chǎn)眾籌所引領(lǐng)的“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的發(fā)展模式，未來對房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化將起到明顯的推動作用。未來不僅僅是營銷推廣與銷售環(huán)節(jié)，諸如拿地、定位、設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、后期運營管理等所有環(huán)節(jié)，都可以通過互聯(lián)網(wǎng)由相關(guān)的專業(yè)服務(wù)商提供，傳統(tǒng)開發(fā)商可以選擇僅僅作為整個產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)，而不再主導(dǎo)整個開發(fā)運營過程，也可以兼做互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商，同時收取開發(fā)傭金、管理費以及運營收益。
總之，在當下房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時代步入白銀時代的轉(zhuǎn)折時期，房地產(chǎn)眾籌確實是一種募集資金和推廣營銷的絕佳手段，而且其發(fā)展前景也配得上業(yè)內(nèi)外的重點且持續(xù)的關(guān)注。但由于我國現(xiàn)行法律法規(guī)對眾籌尚未存在明確的規(guī)范和指導(dǎo)，開發(fā)商和第三方機構(gòu)都應(yīng)謹慎地參與其中。
