編者按：
8月28日，由上海市工商聯(lián)主辦、上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)承辦的“推進(jìn)科技創(chuàng)新中心建設(shè)規(guī)劃土地政策專(zhuān)題宣講會(huì)”隆重舉行，會(huì)議邀請(qǐng)了市規(guī)土局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，在現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)商答疑解惑�，F(xiàn)場(chǎng)未解決的問(wèn)題，由房地產(chǎn)商會(huì)整理成文，向市工商聯(lián)和市規(guī)土局匯報(bào)，有的已有書(shū)面回復(fù)。以下是上海工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)法律分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位、上海德載中怡律師事務(wù)所整理收集的會(huì)員問(wèn)題，以及市規(guī)土局的回復(fù)。
關(guān)于存量工業(yè)用地盤(pán)活政策實(shí)施過(guò)程中有關(guān)土地用途等問(wèn)題咨詢(xún)
上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局：
近年來(lái)，貴局出臺(tái)了一系列關(guān)于盤(pán)活存量工業(yè)用地的相關(guān)規(guī)定和政策，產(chǎn)生了良好的社會(huì)效益。但本所律師在具體操作時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)務(wù)中對(duì)于有關(guān)工業(yè)用地及相關(guān)類(lèi)別的土地出讓還存在對(duì)于貴局相關(guān)規(guī)定理解上的困惑和問(wèn)題，特向貴局書(shū)面提出咨詢(xún)?nèi)缦�，望貴局撥冗解答，以便使貴局的規(guī)定得到準(zhǔn)確的執(zhí)行。
一、問(wèn)題的提出
上海某知名外資企業(yè)在浦東新區(qū)張江科技園區(qū)內(nèi)擬購(gòu)買(mǎi)一處在建房屋作為其地區(qū)總部使用。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為張江政府的下屬單位，其也是整個(gè)張江高科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)主體。
該外資企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房屋的用途主要作為辦公室使用并且包含一定的研發(fā)功能。而在該幅土地的使用權(quán)證中，土地用途標(biāo)明為“科研用地（產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)）”。
據(jù)我們了解到，上海市一直致力于在閑置工業(yè)土地的二次利用工作以充分發(fā)揮土地的可利用價(jià)值。在市規(guī)土局及市政府的有關(guān)文件中，我們查詢(xún)到了有關(guān)政策出臺(tái)背景及內(nèi)容。如在2011年《關(guān)于在張江國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)試點(diǎn)進(jìn)一步開(kāi)展產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約的若干意見(jiàn)》（“2011意見(jiàn)”）中提及區(qū)內(nèi)企業(yè)可將工業(yè)用地用途調(diào)整為“科研用地（產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)）”。
而此后在2013年出臺(tái)的《關(guān)于增設(shè)研發(fā)總部類(lèi)用地相關(guān)工作的試點(diǎn)意見(jiàn)》中又增加了土地分類(lèi)編號(hào)為C65的“研發(fā)總部用地”。
2014年3月28日，市政府又出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）》（“2014規(guī)定”）的規(guī)定，將科研總部用地細(xì)分為“研發(fā)總部（產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)）”和“研發(fā)總部（通用類(lèi)）”。
但是對(duì)于前述文件在操作中如何銜接，實(shí)踐中尚有不同理解。
二、具體問(wèn)題
�。�1）在現(xiàn)行土地證上標(biāo)注為“科研用地（產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)）”上的建成房屋是否可作為辦公使用？
我們看到在目前在建的“科研用地（產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)）”上的房屋是按照辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)所建，但無(wú)論產(chǎn)權(quán)證書(shū)或是設(shè)計(jì)圖紙上均未出現(xiàn)“辦公樓”的字樣。故我們不能確定，對(duì)于根據(jù)2011意見(jiàn)，在土地使用權(quán)性質(zhì)為“科研用地（產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)）”的土地上興建的房屋，是否可以作為辦公樓使用？對(duì)于買(mǎi)受該類(lèi)建筑后的主體，是否僅限制注冊(cè)在園區(qū)內(nèi)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)？在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)建筑后，買(mǎi)受人將其作為研發(fā)總部，對(duì)于研發(fā)用途的比例是否有明確要求？
我們另注意到，2014規(guī)定中將科研總部用地細(xì)分為“研發(fā)總部（產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)）”和“研發(fā)總部（通用類(lèi)）”，那么上述根據(jù)2011意見(jiàn)取得“科研用地（產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)）”如何適用后續(xù)規(guī)定中的分類(lèi)？
（2）“科研用地（產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)）”房屋是否可用于企業(yè)注冊(cè)
在買(mǎi)受人受讓該房屋后，其是否可將并無(wú)研發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的關(guān)聯(lián)企業(yè)注冊(cè)于部分單元？對(duì)此，我們征詢(xún)過(guò)工商部門(mén)，得到的答復(fù)是尚無(wú)明確意見(jiàn)，操作中需與貴局協(xié)調(diào)。
�。�3）出租和轉(zhuǎn)讓的限制
由于現(xiàn)行規(guī)定要求對(duì)此類(lèi)房屋整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏梅指畛鍪邸ＹI(mǎi)受人受讓后，存在實(shí)際上超出自用需求的情形。那么，買(mǎi)受人可否將自用之外多余的部分面積出租給他人？如可出租，是否存在對(duì)于租賃面積占全部面積的比例限制和對(duì)承租人資格的限制？
最后，買(mǎi)受人存在今后根據(jù)其業(yè)務(wù)需要，不再繼續(xù)在現(xiàn)有園區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的可能。如果企業(yè)發(fā)生整體遷移的，可否將房屋再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)渴欠裼袑?duì)于轉(zhuǎn)讓的相關(guān)限制？
上海德載中怡律師事務(wù)所
2015年9月14日
