穩(wěn)步健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，要因城因地雙向調(diào)控，行政退出淡化房?jī)r(jià)。我認(rèn)為，現(xiàn)在不是調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是調(diào)整調(diào)控思路，就是把注重住房需求的調(diào)控轉(zhuǎn)向更多對(duì)住房供給的調(diào)控，要增加普通商品房供給。要把單一對(duì)銷售市場(chǎng)的調(diào)控，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)并重的調(diào)控。要把新建大量廉租房轉(zhuǎn)向更多利用現(xiàn)有房屋存量。
要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下跌帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。20萬(wàn)元首付，按揭20年，借了80萬(wàn)元，買了100萬(wàn)元的房子，如果要下跌30%，100萬(wàn)元的房子只值70萬(wàn)元，為70萬(wàn)元的房子要還80萬(wàn)元的本金和20萬(wàn)元的利息。怎么能讓房地產(chǎn)繼續(xù)降？住宅價(jià)格下來(lái)了，土地價(jià)格下來(lái)了，銀行受不了的。
不動(dòng)產(chǎn)買地買房子的原則，第一是位置，第二是位置，第三是位置，因?yàn)樗粍?dòng)，所以位置最重要。香港房屋署的處長(zhǎng)跟我說(shuō)，房地產(chǎn)公司不應(yīng)該這么批，應(yīng)該批房產(chǎn)公司或地產(chǎn)公司。我當(dāng)時(shí)不理解，后來(lái)理解了。房產(chǎn)從新房子蓋好了以后，價(jià)值量最高。隨著風(fēng)吹日曬雨淋使用折舊，這就是房?jī)r(jià)規(guī)律。地產(chǎn)在這個(gè)地上蓋了房子，地價(jià)是一天一天往上走。在這上面又建一個(gè)房子，這個(gè)比原來(lái)的房?jī)r(jià)還貴，所以應(yīng)該有不同的地產(chǎn)公司的管理辦法和房產(chǎn)公司的管理辦法。
房產(chǎn)本來(lái)是巨額商品，年輕人買不起是理所應(yīng)當(dāng)，40歲以前有房住，40歲以后有住房，全世界都是這樣�，F(xiàn)在剛畢業(yè)一結(jié)婚，20多歲的小孩子就買房子，我認(rèn)為不是什么好事。20多歲的孩子長(zhǎng)大了，結(jié)了婚，畢了業(yè)，要買房，爺爺奶奶姥姥姥爺幫忙。我們買房子的政策一定會(huì)毀了一批自己的孩子，而且這個(gè)時(shí)候我相信房?jī)r(jià)一定會(huì)大跌。
解決農(nóng)民工住房是頭等大事，因?yàn)檗r(nóng)民工家庭出現(xiàn)了問(wèn)題，即功能缺失：一是養(yǎng)育子女的功能，二是贍養(yǎng)老人的功能，三是夫妻生活的功能。目前我國(guó)留守兒童有6千萬(wàn)，70%的父母年均回家不足3次，30%的留守兒童與父母通話、通信每個(gè)月不到1次。父母長(zhǎng)期在外，留守兒童的情感需求得不到滿足，心理問(wèn)題得不到正常疏導(dǎo)，影響其身心健康，留下人格扭曲的隱患，容易產(chǎn)生問(wèn)題。
還有建設(shè)廉租房小區(qū)的問(wèn)題，低收入居住區(qū)的社會(huì)治安一定不好，紐約到廉租房小區(qū)巡視的警察要上雙份人身保險(xiǎn)。七、八十年代美國(guó)炸了一批廉租房小區(qū)，而我們還在建設(shè)。1975年，紐約正式通過(guò)立法，規(guī)定所有房地產(chǎn)公司只要開(kāi)盤，必須拿出20%做廉價(jià)房，我們現(xiàn)在還集中居住，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題了。我們的廉租房小區(qū)是零物業(yè)，有物業(yè)的狀況尚且不好，沒(méi)物業(yè)的你想想是什么狀況？還有維修問(wèn)題。所以我的觀點(diǎn)是將建設(shè)廉租房小區(qū)的資金用于購(gòu)買現(xiàn)有住房，把出租的經(jīng)濟(jì)適用房強(qiáng)制回收，改做廉租房，收購(gòu)二手房和一部分新建的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，用于廉租房，收購(gòu)較大面積的控制商品房，改造后用作特殊廉租房，和護(hù)理人員與殘疾或孤寡老人合住。挖掘房屋存量潛力，采用多路徑增加廉租房。
至于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，我認(rèn)為一二級(jí)城市沒(méi)有問(wèn)題，三四線城市有問(wèn)題，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，沒(méi)有優(yōu)勢(shì)資源的三四線城市，房地產(chǎn)發(fā)展的速度超過(guò)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，天量的房地產(chǎn)供給面對(duì)有限的需求，肯定會(huì)有問(wèn)題。
在城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，要注意選擇那些產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地方、企業(yè)發(fā)達(dá)的地方去搞房地產(chǎn)，千萬(wàn)別造成新城鎮(zhèn)化。我不同意把城市化改成市場(chǎng)化，全世界都是城市化，就是我們因?yàn)橛?9000個(gè)鎮(zhèn)，所以才改成城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化有一個(gè)很大的缺陷，就是沒(méi)有市，沒(méi)有市所帶來(lái)的問(wèn)題是嚴(yán)重的，因?yàn)橛惺芯鸵挟a(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)后面是企業(yè)。
城市化是工業(yè)化的結(jié)果，有其歷史過(guò)程，有其內(nèi)在規(guī)律。城市是高工業(yè)化聚集人氣，沒(méi)有企業(yè)哪有工作，沒(méi)有工作怎么賺錢，沒(méi)錢怎么消費(fèi)，更何況買房子！所以首先要推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。只有非公企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)才會(huì)有點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛，有點(diǎn)雨露就發(fā)芽。東南沿海的城市哪一個(gè)不是由產(chǎn)業(yè)集群和企業(yè)集群發(fā)展而成的？那些集群哪一個(gè)不是由一村一品、一鎮(zhèn)一品演變而來(lái)的？那些小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)哪一個(gè)不是民營(yíng)企業(yè)、非公企業(yè)？這些地方的城市化又有哪個(gè)是國(guó)家規(guī)劃出來(lái)的？所以選擇房地產(chǎn)不是看地便宜不便宜，而是看發(fā)展怎么樣，看產(chǎn)業(yè)怎么樣。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化，一定是不健康的城鎮(zhèn)化。
