進入本世紀后10多年的房地產(chǎn)投資開發(fā)，尤其是在合作開發(fā)歷程中，百老匯公司經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)大潮的起伏漲跌，經(jīng)歷過隨便拿塊地造起房來就能賺錢的黃金時代，也經(jīng)歷過宏觀調(diào)控下地產(chǎn)嚴冬的洗禮與煎熬。上海百老匯實業(yè)有限公司、常州百老匯集團董事長，江蘇省住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長，香港常州商會副會長蔣佳平從市場的實踐中走出了一條不同尋常的房地產(chǎn)開發(fā)之路——即與大企業(yè)合作，依靠他們的品牌，在合作中磨練提高自己企業(yè)的水平。
對此，蔣佳平有自己的深層次思考。日前，筆者對他進行了一次專訪，請他談?wù)勥@方面體會。
經(jīng)營創(chuàng)新：投資合作與專業(yè)合作
與其他房地產(chǎn)企業(yè)進行投資合作與專業(yè)合作，是百老匯公司取得成功的重要經(jīng)驗之一。但是蔣佳平董事長坦率地說，百老匯公司在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中屬于小公司，實力和能力與大企業(yè)、大公司相比存在明顯的不足。我們是抱著虛心學(xué)習(xí)的態(tài)度和和誠意，尋求與實力和能力強于自己的大企業(yè)進行投資合作與專業(yè)合作的。
蔣佳平董事長對筆者說，縱觀發(fā)達國家房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，市場細分、產(chǎn)業(yè)鏈細分已基本完成，規(guī)模型、資本型運作以外投資合作已成趨勢，中國中小房地產(chǎn)企業(yè)值得借鑒。企業(yè)靠單打獨斗很難生存，分工合作、專業(yè)聯(lián)合、共同投資、風(fēng)險共擔(dān)將成為常態(tài)。
隨著近年地價逐年攀升，開發(fā)成本高企，土地紅利攤薄，資產(chǎn)超額回報衰竭，現(xiàn)金流壓力不斷提高；而持續(xù)宏觀調(diào)控，樓市波動，樓價限制，導(dǎo)致市場風(fēng)險增大；像以往只要拿著土地就可以獲得豐厚回報的重資產(chǎn)模式再也不靈了。為打破此雙重困局，企業(yè)一方面要尋求更高的利潤增長點，同時另一方面要尋求風(fēng)險泄壓渠道。由此分工合作、專業(yè)聯(lián)合、共同投資、風(fēng)險共擔(dān)，將會成為未來地產(chǎn)發(fā)展的一個趨勢。
蔣佳平接著介紹說，近年來，百老匯公司活躍在房地產(chǎn)合作投資領(lǐng)域，先后與新城集團、蘇寧集團、天地集團等知名公司合作，投資了4500畝的南京威尼斯水城項目、301米的蘇州東方之門項目、333米的昆明南亞之門項目、蘇州東方之星項目等多個區(qū)域標(biāo)志性建筑，致力于推進聯(lián)合投資、共同開發(fā)、模式再造的地產(chǎn)新模式。
▲百老匯參與合作的項目東方之門
很多大型項目，像東方之門這樣，資金盤量大，開發(fā)周期長，單個企業(yè)很難獨立承擔(dān)。也有一些高風(fēng)險高回報的項目，單個企業(yè)面臨的決策風(fēng)險大，一個項目的失敗導(dǎo)致整個資金鏈連鎖垮塌時有發(fā)生。這時候，聯(lián)合投資、共同開發(fā)可以有效規(guī)避這兩項風(fēng)險，一個公司做不了的項目，幾個公司分擔(dān)一起做，就會容易很多。當(dāng)然，這個必須建立在資源互補、退出制度合理、合作精神的基礎(chǔ)上。
面對筆者，蔣佳平董事長侃侃而談——2008年世界金融危機后，住宅地產(chǎn)也進入了強調(diào)控期。一些企業(yè)預(yù)感到行業(yè)的收縮提前退出了樓市，而我們則看到了資本的商機，由此新建了一項業(yè)務(wù)：商業(yè)房地產(chǎn)投資與聯(lián)合開發(fā)。期間依托房地產(chǎn)商會這個平臺，操作了一系列的投資與合作，并與業(yè)界同行在上海創(chuàng)立了蘇錫常投資發(fā)展有限公司，投資于長三角地標(biāo)建筑，從事聯(lián)合對外投資、共同開發(fā)、模式再造的整合業(yè)務(wù)。通過多元資本聯(lián)合投資、專業(yè)分工合作的方式，有效地解決了大型地標(biāo)綜合體項目決策和投資雙重風(fēng)險。我們覺得，這是一個很有發(fā)展?jié)摿Φ暮献鞣较颉?BR> 談到投資合作，蔣佳平董事長認為，中小企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展機會必須學(xué)會結(jié)盟。無論與大型企業(yè)結(jié)盟，還是與同類企業(yè)結(jié)盟，專業(yè)合作精神是基石。脫離專業(yè)合作精神必將無法長期進行下去。所謂專業(yè)合作精神，一是合作，圍繞共同目標(biāo)協(xié)同運作；二是專業(yè)，在合作的過程中作出專業(yè)的貢獻。正如我們企業(yè)在威尼斯水城項目的合作開發(fā)過程中，我們作為合作者之一，資本不是最大，卻是其中最堅定合作的一員。相比利益，我們更大的獲益是參與了這種全新的投資模式和合作平臺，是合作精神為我們打開了視野，給了我們進一步發(fā)展的機會。
做好一個投資合作者
在蔣佳平董事長看來，房地產(chǎn)開發(fā)的“黃金十年”已經(jīng)過去，房地產(chǎn)基金的“黃金十年”已經(jīng)來臨。在連續(xù)宏觀調(diào)控之下，像過去十年那樣爆發(fā)式增長的大好時代估計是再也不會重返了。目前的房地產(chǎn)調(diào)控，從長遠意義上看也是好事，它使得房地產(chǎn)投資回歸理性，開發(fā)分工更為專業(yè)。投資商做投資商的事情，建筑商做建筑商的工作，運營管理機構(gòu)發(fā)揮運營管理機構(gòu)的擅長。他認為，這為房地產(chǎn)基金的發(fā)展帶來了巨大空間。近年來，房地產(chǎn)基金炙手可熱，大批基金如雨后春筍般蓬勃興起。根據(jù)住建部政策研究中心的數(shù)據(jù)，2011 年房地產(chǎn)私募基金規(guī)模為1000 億元，2012 年房地產(chǎn)私募基金一舉突破3000 億元大關(guān)，2014年這個規(guī)模達到了4000億元。
總結(jié)百老匯公司以往項目投資的成功經(jīng)驗，蔣佳平董事長認為有幾點心得：一方面，項目我們看得懂，一個項目拿到手能夠評估好不好做，回報是不是合適。同樣的項目別的企業(yè)做得更好回報更好，我們就做好一個投資合作者；另一方面，對于前期運作的風(fēng)險，可以通過自身專業(yè)和資源進行互補，對于開發(fā)過程中營銷、工程等管理問題，我們也有經(jīng)驗和團隊可以補充解決，難度在于資本的退出模式設(shè)計與長期合作共贏的基礎(chǔ)。在這一點上，房地產(chǎn)行業(yè)商會將是一個不可多得的合作互通渠道和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的試驗推廣平臺。
合作機會在于提高自身核心競爭力
在談到未來地產(chǎn)發(fā)展的模式和方向時，蔣佳平董事長對筆者說，縱觀現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)已形成了規(guī)模型、資本型運作的格局，90%及以上的中小型房地產(chǎn)公司生成空間越來越狹小，要想生成下去必須具備自身的核心競爭力。一個企業(yè)要想在強手如林的市場競爭中獲得發(fā)展，獲得好的合作機會，首先自身必須具備別人或市場缺失或薄弱且必須仰賴于你的一環(huán)，并通過自身的核心能力為項目增值。
蔣佳平感到，中國房地產(chǎn)發(fā)展時間很短，市場細分、產(chǎn)業(yè)鏈細分遠遠沒有完成，這將是中小企業(yè)的機會所在。中小企業(yè)必須加強自身的核心競爭力，備戰(zhàn)機會。現(xiàn)在“銀根”決定“地根”，輕資產(chǎn)、重模式、精運營的企業(yè)將倍受資本市場推崇。
對于未來地產(chǎn)發(fā)展的模式與方向，百老匯公司已做了一些研究。在這些模式中，最重要的部分都圍繞兩個核心，一是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，一是重模式創(chuàng)新，能夠走通產(chǎn)業(yè)+金融+運營的地產(chǎn)企業(yè)，可能會得到資本的青睞。
在蔣佳平看來，房地產(chǎn)市場能夠吸引資金的企業(yè)，其核心能力既不在土地儲備優(yōu)勢，也不在資本優(yōu)勢，甚至不在開發(fā)建設(shè)的技術(shù)優(yōu)勢和項目管理優(yōu)勢，而在于從設(shè)計、規(guī)劃、營銷、招租、金融服務(wù)、法律服務(wù)的一體化整合能力。這種輕資產(chǎn)戰(zhàn)略、重模式創(chuàng)新的企業(yè)，核心競爭力來自內(nèi)部固有模式，自我可對外復(fù)制，外部難以模仿，在市場競爭中具備持續(xù)的獨特優(yōu)勢，容易為資本市場看懂并接受。
尾 聲
采訪即將結(jié)束時，蔣佳平董事長向商會同行發(fā)出一個倡議，他說：“有志于此的業(yè)界同仁行動起來，在房地產(chǎn)商會這個平臺上，努力做一點事，信息互通，資源互利，合作共贏，展開多項目、多元化的交流與合作。”他建議成立上海房地產(chǎn)商會投資者俱樂部，建立和發(fā)展地產(chǎn)基金管理平臺以及第三方服務(wù)開發(fā)平臺，共同致力于金融模式創(chuàng)新與商業(yè)模式創(chuàng)新。通過效率資源和資本資源的優(yōu)化配置，來提高行業(yè)整體效率水平和優(yōu)勢企業(yè)的市場空間。他滿懷信心地對筆者說，讓房地產(chǎn)企業(yè)在今后的發(fā)展道路上走得更遠、更穩(wěn)健，一同創(chuàng)造出更美好的建筑與未來。
談到投資合作，蔣佳平董事長認為，中小企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展機會必須學(xué)會結(jié)盟。無論與大型企業(yè)結(jié)盟，還是與同類企業(yè)結(jié)盟，專業(yè)合作精神是基石。
文/沈曉瑋
