進(jìn)入本世紀(jì)后10多年的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，尤其是在合作開(kāi)發(fā)歷程中，百老匯公司經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)大潮的起伏漲跌，經(jīng)歷過(guò)隨便拿塊地造起房來(lái)就能賺錢(qián)的黃金時(shí)代，也經(jīng)歷過(guò)宏觀調(diào)控下地產(chǎn)嚴(yán)冬的洗禮與煎熬。上海百老匯實(shí)業(yè)有限公司、常州百老匯集團(tuán)董事長(zhǎng)，江蘇省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，香港常州商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)蔣佳平從市場(chǎng)的實(shí)踐中走出了一條不同尋常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之路——即與大企業(yè)合作，依靠他們的品牌，在合作中磨練提高自己企業(yè)的水平。
對(duì)此，蔣佳平有自己的深層次思考。日前，筆者對(duì)他進(jìn)行了一次專訪，請(qǐng)他談?wù)勥@方面體會(huì)。
經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新：投資合作與專業(yè)合作
與其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資合作與專業(yè)合作，是百老匯公司取得成功的重要經(jīng)驗(yàn)之一。但是蔣佳平董事長(zhǎng)坦率地說(shuō)，百老匯公司在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中屬于小公司，實(shí)力和能力與大企業(yè)、大公司相比存在明顯的不足。我們是抱著虛心學(xué)習(xí)的態(tài)度和和誠(chéng)意，尋求與實(shí)力和能力強(qiáng)于自己的大企業(yè)進(jìn)行投資合作與專業(yè)合作的。
蔣佳平董事長(zhǎng)對(duì)筆者說(shuō)，縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分已基本完成，規(guī)模型、資本型運(yùn)作以外投資合作已成趨勢(shì)，中國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)值得借鑒。企業(yè)靠單打獨(dú)斗很難生存，分工合作、專業(yè)聯(lián)合、共同投資、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)將成為常態(tài)。
隨著近年地價(jià)逐年攀升，開(kāi)發(fā)成本高企，土地紅利攤薄，資產(chǎn)超額回報(bào)衰竭，現(xiàn)金流壓力不斷提高；而持續(xù)宏觀調(diào)控，樓市波動(dòng)，樓價(jià)限制，導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大；像以往只要拿著土地就可以獲得豐厚回報(bào)的重資產(chǎn)模式再也不靈了。為打破此雙重困局，企業(yè)一方面要尋求更高的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)另一方面要尋求風(fēng)險(xiǎn)泄壓渠道。由此分工合作、專業(yè)聯(lián)合、共同投資、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，將會(huì)成為未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。
蔣佳平接著介紹說(shuō)，近年來(lái)，百老匯公司活躍在房地產(chǎn)合作投資領(lǐng)域，先后與新城集團(tuán)、蘇寧集團(tuán)、天地集團(tuán)等知名公司合作，投資了4500畝的南京威尼斯水城項(xiàng)目、301米的蘇州東方之門(mén)項(xiàng)目、333米的昆明南亞之門(mén)項(xiàng)目、蘇州東方之星項(xiàng)目等多個(gè)區(qū)域標(biāo)志性建筑，致力于推進(jìn)聯(lián)合投資、共同開(kāi)發(fā)、模式再造的地產(chǎn)新模式。
▲百老匯參與合作的項(xiàng)目東方之門(mén)
很多大型項(xiàng)目，像東方之門(mén)這樣，資金盤(pán)量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，單個(gè)企業(yè)很難獨(dú)立承擔(dān)。也有一些高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的項(xiàng)目，單個(gè)企業(yè)面臨的決策風(fēng)險(xiǎn)大，一個(gè)項(xiàng)目的失敗導(dǎo)致整個(gè)資金鏈連鎖垮塌時(shí)有發(fā)生。這時(shí)候，聯(lián)合投資、共同開(kāi)發(fā)可以有效規(guī)避這兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)公司做不了的項(xiàng)目，幾個(gè)公司分擔(dān)一起做，就會(huì)容易很多。當(dāng)然，這個(gè)必須建立在資源互補(bǔ)、退出制度合理、合作精神的基礎(chǔ)上。
面對(duì)筆者，蔣佳平董事長(zhǎng)侃侃而談——2008年世界金融危機(jī)后，住宅地產(chǎn)也進(jìn)入了強(qiáng)調(diào)控期。一些企業(yè)預(yù)感到行業(yè)的收縮提前退出了樓市，而我們則看到了資本的商機(jī)，由此新建了一項(xiàng)業(yè)務(wù)：商業(yè)房地產(chǎn)投資與聯(lián)合開(kāi)發(fā)。期間依托房地產(chǎn)商會(huì)這個(gè)平臺(tái)，操作了一系列的投資與合作，并與業(yè)界同行在上海創(chuàng)立了蘇錫常投資發(fā)展有限公司，投資于長(zhǎng)三角地標(biāo)建筑，從事聯(lián)合對(duì)外投資、共同開(kāi)發(fā)、模式再造的整合業(yè)務(wù)。通過(guò)多元資本聯(lián)合投資、專業(yè)分工合作的方式，有效地解決了大型地標(biāo)綜合體項(xiàng)目決策和投資雙重風(fēng)險(xiǎn)。我們覺(jué)得，這是一個(gè)很有發(fā)展?jié)摿Φ暮献鞣较颉?BR> 談到投資合作，蔣佳平董事長(zhǎng)認(rèn)為，中小企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展機(jī)會(huì)必須學(xué)會(huì)結(jié)盟。無(wú)論與大型企業(yè)結(jié)盟，還是與同類企業(yè)結(jié)盟，專業(yè)合作精神是基石。脫離專業(yè)合作精神必將無(wú)法長(zhǎng)期進(jìn)行下去。所謂專業(yè)合作精神，一是合作，圍繞共同目標(biāo)協(xié)同運(yùn)作；二是專業(yè)，在合作的過(guò)程中作出專業(yè)的貢獻(xiàn)。正如我們企業(yè)在威尼斯水城項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們作為合作者之一，資本不是最大，卻是其中最堅(jiān)定合作的一員。相比利益，我們更大的獲益是參與了這種全新的投資模式和合作平臺(tái)，是合作精神為我們打開(kāi)了視野，給了我們進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)。
做好一個(gè)投資合作者
在蔣佳平董事長(zhǎng)看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“黃金十年”已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)基金的“黃金十年”已經(jīng)來(lái)臨。在連續(xù)宏觀調(diào)控之下，像過(guò)去十年那樣爆發(fā)式增長(zhǎng)的大好時(shí)代估計(jì)是再也不會(huì)重返了。目前的房地產(chǎn)調(diào)控，從長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上看也是好事，它使得房地產(chǎn)投資回歸理性，開(kāi)發(fā)分工更為專業(yè)。投資商做投資商的事情，建筑商做建筑商的工作，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)發(fā)揮運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的擅長(zhǎng)。他認(rèn)為，這為房地產(chǎn)基金的發(fā)展帶來(lái)了巨大空間。近年來(lái)，房地產(chǎn)基金炙手可熱，大批基金如雨后春筍般蓬勃興起。根據(jù)住建部政策研究中心的數(shù)據(jù)，2011 年房地產(chǎn)私募基金規(guī)模為1000 億元，2012 年房地產(chǎn)私募基金一舉突破3000 億元大關(guān)，2014年這個(gè)規(guī)模達(dá)到了4000億元。
總結(jié)百老匯公司以往項(xiàng)目投資的成功經(jīng)驗(yàn)，蔣佳平董事長(zhǎng)認(rèn)為有幾點(diǎn)心得：一方面，項(xiàng)目我們看得懂，一個(gè)項(xiàng)目拿到手能夠評(píng)估好不好做，回報(bào)是不是合適。同樣的項(xiàng)目別的企業(yè)做得更好回報(bào)更好，我們就做好一個(gè)投資合作者；另一方面，對(duì)于前期運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)自身專業(yè)和資源進(jìn)行互補(bǔ)，對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中營(yíng)銷、工程等管理問(wèn)題，我們也有經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)可以補(bǔ)充解決，難度在于資本的退出模式設(shè)計(jì)與長(zhǎng)期合作共贏的基礎(chǔ)。在這一點(diǎn)上，房地產(chǎn)行業(yè)商會(huì)將是一個(gè)不可多得的合作互通渠道和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的試驗(yàn)推廣平臺(tái)。
合作機(jī)會(huì)在于提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力
在談到未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的模式和方向時(shí)，蔣佳平董事長(zhǎng)對(duì)筆者說(shuō)，縱觀現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)已形成了規(guī)模型、資本型運(yùn)作的格局，90%及以上的中小型房地產(chǎn)公司生成空間越來(lái)越狹小，要想生成下去必須具備自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)企業(yè)要想在強(qiáng)手如林的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得發(fā)展，獲得好的合作機(jī)會(huì)，首先自身必須具備別人或市場(chǎng)缺失或薄弱且必須仰賴于你的一環(huán)，并通過(guò)自身的核心能力為項(xiàng)目增值。
蔣佳平感到，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間很短，市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成，這將是中小企業(yè)的機(jī)會(huì)所在。中小企業(yè)必須加強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，備戰(zhàn)機(jī)會(huì)�，F(xiàn)在“銀根”決定“地根”，輕資產(chǎn)、重模式、精運(yùn)營(yíng)的企業(yè)將倍受資本市場(chǎng)推崇。
對(duì)于未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的模式與方向，百老匯公司已做了一些研究。在這些模式中，最重要的部分都圍繞兩個(gè)核心，一是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，一是重模式創(chuàng)新，能夠走通產(chǎn)業(yè)+金融+運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)企業(yè)，可能會(huì)得到資本的青睞。
在蔣佳平看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠吸引資金的企業(yè)，其核心能力既不在土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，也不在資本優(yōu)勢(shì)，甚至不在開(kāi)發(fā)建設(shè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目管理優(yōu)勢(shì)，而在于從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營(yíng)銷、招租、金融服務(wù)、法律服務(wù)的一體化整合能力。這種輕資產(chǎn)戰(zhàn)略、重模式創(chuàng)新的企業(yè)，核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自內(nèi)部固有模式，自我可對(duì)外復(fù)制，外部難以模仿，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備持續(xù)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，容易為資本市場(chǎng)看懂并接受。
尾 聲
采訪即將結(jié)束時(shí)，蔣佳平董事長(zhǎng)向商會(huì)同行發(fā)出一個(gè)倡議，他說(shuō)：“有志于此的業(yè)界同仁行動(dòng)起來(lái)，在房地產(chǎn)商會(huì)這個(gè)平臺(tái)上，努力做一點(diǎn)事，信息互通，資源互利，合作共贏，展開(kāi)多項(xiàng)目、多元化的交流與合作。”他建議成立上海房地產(chǎn)商會(huì)投資者俱樂(lè)部，建立和發(fā)展地產(chǎn)基金管理平臺(tái)以及第三方服務(wù)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，共同致力于金融模式創(chuàng)新與商業(yè)模式創(chuàng)新。通過(guò)效率資源和資本資源的優(yōu)化配置，來(lái)提高行業(yè)整體效率水平和優(yōu)勢(shì)企業(yè)的市場(chǎng)空間。他滿懷信心地對(duì)筆者說(shuō)，讓房地產(chǎn)企業(yè)在今后的發(fā)展道路上走得更遠(yuǎn)、更穩(wěn)健，一同創(chuàng)造出更美好的建筑與未來(lái)。
談到投資合作，蔣佳平董事長(zhǎng)認(rèn)為，中小企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展機(jī)會(huì)必須學(xué)會(huì)結(jié)盟。無(wú)論與大型企業(yè)結(jié)盟，還是與同類企業(yè)結(jié)盟，專業(yè)合作精神是基石。
文/沈曉瑋
