編者按 根據(jù)王振華會(huì)長(zhǎng)的要求，商會(huì)秘書(shū)處把“亂收費(fèi)”問(wèn)題的調(diào)查研究作為商會(huì)的一項(xiàng)重要工作來(lái)落實(shí)。6月13日在浦東德載中怡律師事務(wù)所，商會(huì)與法律分會(huì)召開(kāi)了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)遭遇“亂收費(fèi)”的第一次座談會(huì)。來(lái)自會(huì)員企業(yè)法務(wù)部門(mén)的代表，在會(huì)上介紹了在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中碰到的若干不合理收費(fèi)現(xiàn)象。7月15日在商會(huì)會(huì)議室，商會(huì)與法律分會(huì)召開(kāi)了第二次座談會(huì)，邀請(qǐng)了會(huì)員企業(yè)主管工程、財(cái)務(wù)的部門(mén)負(fù)責(zé)人參加。在兩次座談會(huì)的基礎(chǔ)上，法律分會(huì)從依法行政的角度撰寫(xiě)了座談紀(jì)要，幾經(jīng)商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)修改，形成《房地產(chǎn)企業(yè)減少政府行政審批權(quán)的情況反映》一文，并在10月27日召開(kāi)了情況介紹會(huì)，邀請(qǐng)《解放日?qǐng)?bào)》、《新聞晨報(bào)》、《東方早報(bào)》記者參加。
近年來(lái)，由于中央不斷地行政放權(quán)，各行業(yè)都減少了行政審批權(quán)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售及管理過(guò)程中的政府審批的環(huán)節(jié)也確實(shí)在逐漸減少。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)反映：在實(shí)際運(yùn)作中，房地產(chǎn)行業(yè)中諸多原本政府審批的環(huán)節(jié)雖已取消，但取消的環(huán)節(jié)，政府有關(guān)部門(mén)并沒(méi)有放手，卻采用他們指定或限定第三方機(jī)構(gòu)為房企提供相關(guān)服務(wù)，由此形成了一定壟斷局面，反而增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。更有一部分政府機(jī)構(gòu)，一邊緊抓審批權(quán)力不放，一邊又同樣以指定或限定第三方機(jī)構(gòu)的形式給房地產(chǎn)企業(yè)再設(shè)壁壘，甚至弄虛作假，造成市場(chǎng)的混亂。
為此，上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)和下屬的法律分會(huì)召集了多位專業(yè)律師及多家房地產(chǎn)企業(yè)的資深法務(wù)、業(yè)界人士等召開(kāi)多次專題調(diào)查會(huì)，現(xiàn)就該座談會(huì)情況整理于后。
一、問(wèn)題現(xiàn)狀
政府已取消的行政審批環(huán)節(jié)，政府有關(guān)部門(mén)采用指定第三方服務(wù)形式，嚴(yán)重增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
�。ㄒ唬┰撂幚韺I(yíng)壟斷，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本被迫大幅增加
據(jù)商會(huì)會(huì)員企業(yè)反映，自2009年10月渣土運(yùn)輸審批環(huán)節(jié)取消后，各區(qū)縣渣土管理所卻采用土方車運(yùn)輸 “一區(qū)一價(jià)”方式，使得土方運(yùn)輸處理渣土的價(jià)格整體提高。以浦東新區(qū)為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得渣土準(zhǔn)運(yùn)證必須在政府指定的13家土方運(yùn)輸企業(yè)中進(jìn)行選擇，這13家運(yùn)輸企業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)均為75元/每方起，而以前每方只有40-50元，價(jià)格漲幅超過(guò)50%。在中央號(hào)召行政審批全面減少的大背景下，建設(shè)方卻因政府指定企業(yè)專營(yíng)政策而對(duì)土方運(yùn)輸企業(yè)失去自由選擇權(quán)。由壟斷而形成高價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，無(wú)疑是雪上加霜。
更為嚴(yán)重的是擾亂了市場(chǎng)。每區(qū)指定的渣土運(yùn)輸企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足渣土市場(chǎng)的實(shí)際需要。被指定的渣土運(yùn)輸企業(yè)又憑借其專營(yíng)資格接單權(quán)力再低價(jià)“分包”給原本有渣土運(yùn)輸營(yíng)業(yè)執(zhí)照而沒(méi)有接單權(quán)力的企業(yè)，被“分包”的企業(yè)為控制成本只得通過(guò)超載等違規(guī)操作來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。
�。ǘ┉h(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)收費(fèi)高昂，但服務(wù)質(zhì)量堪憂
同樣，在建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的審批上，依據(jù)政策逐級(jí)承擔(dān)該項(xiàng)審批工作的環(huán)境保護(hù)部門(mén)一方面緊抓審批權(quán)，一方面又為房企圈定環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)的范圍，并明示或暗示“選擇指定環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)才可能順利通過(guò)審批”。
環(huán)境評(píng)價(jià)本身即為一個(gè)暴利性行業(yè)，成本開(kāi)支不高、耗時(shí)不多便可完成的項(xiàng)目環(huán)評(píng)收費(fèi)高達(dá)數(shù)千元；一個(gè)重大項(xiàng)目的評(píng)價(jià)費(fèi)則可高達(dá)上百萬(wàn)元。指定環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)的行為限制了自由競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)形中加劇環(huán)評(píng)行業(yè)的腐敗，使得本應(yīng)獨(dú)立、公正、專業(yè)的第三方環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)變身為“政府的馬甲”。這些第三方機(jī)構(gòu)為避免送審時(shí)產(chǎn)生紕漏，甚至還出現(xiàn)了環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)為某些客戶出具不符合事實(shí)的環(huán)評(píng)報(bào)告書(shū)，還要另外收費(fèi)，打點(diǎn)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人的行業(yè)亂象。
這樣一來(lái)，收取高價(jià)的環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)未起到其應(yīng)當(dāng)負(fù)有的檢測(cè)、監(jiān)督、指導(dǎo)作用，嚴(yán)重?fù)p害了產(chǎn)品質(zhì)量。
（三）建筑物安全相關(guān)第三方機(jī)構(gòu)名目眾多，定價(jià)混亂
與其他地區(qū)一樣，本市也存在許多與房屋質(zhì)量安全相關(guān)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)：防雷裝置設(shè)計(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)與雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、地震安全性評(píng)價(jià)審核、人防工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查、消防安全評(píng)估機(jī)構(gòu)等，都由有關(guān)部門(mén)設(shè)立了第三方服務(wù)單位，房企沒(méi)有選擇服務(wù)單位的權(quán)利。負(fù)責(zé)這些工作的政府部門(mén)相關(guān)人員出于對(duì)需求關(guān)系的親疏遠(yuǎn)近，往往會(huì)指定不同的服務(wù)價(jià)格。如人防工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查，與提供文件審查方的不同需求付出的經(jīng)費(fèi)，政府部門(mén)指導(dǎo)價(jià)上下差額近一半。有的增加審核環(huán)節(jié)，如在綜合交通驗(yàn)收中，增加了一個(gè)車位設(shè)置評(píng)估，結(jié)果當(dāng)然是企業(yè)買單。
回過(guò)頭來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)以高額賬單換取來(lái)的相關(guān)報(bào)告依舊要再走政府機(jī)構(gòu)審批漫漫長(zhǎng)路。有時(shí)相關(guān)審批機(jī)構(gòu)還會(huì)依據(jù)不清楚的理由提出成立專家組審核，房企就必須為專家審核額外買單。
一方面，中央號(hào)召相關(guān)機(jī)構(gòu)要放權(quán)；另一方面，部分機(jī)構(gòu)是“放權(quán)不放手”，有的不僅不放權(quán)還要再插一手。一個(gè)普通的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目從立項(xiàng)到審批，減免了部分審批環(huán)節(jié)，卻增加了眾多環(huán)節(jié)指定的第三方機(jī)構(gòu)。費(fèi)心費(fèi)力獲得各種第三方認(rèn)證、得以開(kāi)工，房企既未省錢，亦未省時(shí)，更未省事。因?yàn)檫@些煩雜手續(xù)，影響了指定開(kāi)發(fā)時(shí)間，房產(chǎn)商還要交10%的土地滯納金。
二、現(xiàn)狀剖析
�。ㄒ唬〾艛嘤绊懥耸袌�(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，擾亂了市場(chǎng)
按規(guī)定只要具有特定領(lǐng)域?qū)I(yè)資質(zhì)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)均有權(quán)參與市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及管理過(guò)程中，應(yīng)有權(quán)依照市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)原則自主聘請(qǐng)或委托具有相關(guān)專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、檢驗(yàn)、檢疫等相關(guān)服務(wù)。因行政權(quán)力介入而導(dǎo)致的壟斷行為，嚴(yán)重?cái)_亂了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，嚴(yán)重影響市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。
�。ǘ┱嘘P(guān)部門(mén)指定第三方服務(wù)違反《反壟斷法》及《價(jià)格法》中的相關(guān)規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)反壟斷法》第五章第三十二條規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事務(wù)職能的組織不得濫用行政權(quán)力，限定或者變相限定單位或者個(gè)人經(jīng)營(yíng)、購(gòu)買、使用其指定的經(jīng)營(yíng)者提供的商品。”
行政機(jī)關(guān)濫用行政權(quán)力限制、妨礙企業(yè)之間合法自由競(jìng)爭(zhēng)之行為，涉嫌嚴(yán)重違反《中華人民共和國(guó)反壟斷》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。同時(shí)，這類行為也違反了《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，違背了社會(huì)主義法治的基本理念。
�。ㄈ┯绊懥苏畽C(jī)構(gòu)改革的進(jìn)程
倡導(dǎo)減少政府審批環(huán)節(jié)、簡(jiǎn)政放權(quán)是政府推進(jìn)機(jī)構(gòu)改革、完善制度機(jī)制、提高行政效能的重要舉措。政府有關(guān)部門(mén)濫用行政權(quán)力指定第三方服務(wù)的行為，既不利于企業(yè)工作，也嚴(yán)重影響了政府體制改革的進(jìn)程。
三、建議
我們真切地希望政府部門(mén)能夠體察房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前復(fù)雜多變的現(xiàn)狀，牽頭對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的此類行為進(jìn)行調(diào)查，并設(shè)法督促協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行整改，讓房企有一個(gè)良好的生存環(huán)境，從而保障房地產(chǎn)領(lǐng)域健康有序的發(fā)展，積極推動(dòng)社會(huì)主義法治的發(fā)展。
